信號太強烈！上海松綁、廣州地王，深圳13宗地蓄勢待發

核彈級信號來襲，即將開啟3月小陽春。

今年以來，樓市向好信號出現。

尤其農歷新年后，樓市利好“一棒接著一棒”！

劃重點：在一線城市“展開”。

先是上海，松綁樓市調控；再是香港，調高豪宅印花稅，而廣州，馬年土拍第一棒拍出樓面價歷史新高；與此同時，深圳馬年第一宗宅地也已掛牌。一線樓市“多點爆破”，市場此起彼伏……

01.

一線城市先“啟動”

上海/香港/廣州傳出三大信號

先看上海：”滬七條”核彈——樓市調控再放松。

2月25日，上海發布“滬七條”重磅新政，主要從松綁限購、優化公積金貸款額度及認定情況、免征唯一住房房產稅三個維度放松樓市調控。

值得注意的是，這是近兩年里上海第四次大幅優化樓市調控、放松限購。

雖然從近1年來上海的二手房成交量來看，目前的上海樓市成交態勢向好，今年1月成交量同比還上漲了26.69%。

但看價格就能發現，上海目前二手房成交價是下行的趨勢。換句話說，成交量的穩，和價格下行有一定的關系。

而今年的4月，上海將有超3萬套限售房源解禁入市（2021年3月上海出臺限售政策，網簽備案開始算限售5年，今年4月約有3.2萬套房源解禁）。

在這個關鍵的節點，出新政，目的很直接，除了大基調——去庫存，還有就是——穩房價。

新政出臺之后，上海買房人也開始動起來了，率先可以在新房市場上看到：

外環內的外灘*府、閔行顓橋的保利等項目展廳，出現人擠人的盛況。

新政24小時，招商蛇口上海公司成交總金額超174516697元。

招商蛇口海報，圖源：網絡，僅供參考

回歸到政策本身來看，目前一線城市，廣州全域取消限購外，北京、上海、深圳這三個城市部分限購，而從目前的限購政策來看，上海的“限購政策最松”。

中國知名財經評論員、財經自媒體“劉曉博說財經”主理人劉曉博在@劉曉博說財經中提到：上海此次樓市新政的力度比較大，而且有制度創新：雖然沒有在部分區域徹底取消限購，但開創了一個新玩法：把“居住證滿N年” 作為獨立購房資格，替代社保（個稅）的政策。目前內地住房仍然有限購的，只有北京上海深圳?？谌齺喠?。估計接下來，深圳、?？?、三亞可能也會出臺新政。深圳目前只有核心區（福田區、南山區、寶安區的新安街道）還有限購，其他地區基本上取消了。接下來，深圳大概率會有所動作，出臺進一步的政策。

再看香港：豪宅印花稅上調，市場火熱下的“反向”操作。

2月25日，香港財政司司長陳茂波在《財政預算案2026》中提到，將調整價值1億元或以上住宅的印花稅稅率，由原先的4.25%上調至6.5%，2月26日生效。

以一套總價1.1億的住宅為例，原先印花稅款是467.5萬，現在是715萬，購入成本增加了247.5萬。

去年香港住宅全年成交量近6.3萬宗，相較之下總價1億以上一手豪宅成交不過101套（數據參考：美聯物業）來看，影響并不大。

值得注意的是，過去一年香港樓市整體向好——成交量、價齊漲：

2025年香港整體樓宇買賣合約量約6.28萬宗，同比上漲約18.3%，為2021年來新高；2025年香港樓價上升3.3%，結束連續三年的跌勢。

而在本月，先是高盛將香港2026年房價上升幅度的預測由5%調高至12%，緊跟著是摩根大通，同樣將香港房價的上升預期由原來的5-7%調高至10-15%。

市場向好、預期向好之下，香港上調豪宅印花稅，一定程度可以看做市場向好的信號。

還有廣州：地王狂歡，243輪競拍一度干崩系統。

同樣是在2月25日，廣州“上演”了馬年土拍大戲。

2月25日上午10點，廣州備受關注的珠江新城馬場地塊正式出讓，8家開發商報名、7家參與競價（保利、越秀、華潤、廣州城投、廣州建筑、珠江實業、廣州地鐵）經過近9個小時鏖戰、243輪激烈競價、中間一度把系統干崩了！最終由越秀集團以總價236億拿下，折合成交樓面價約8.54萬/平，創下廣州歷史樓面價新高，成為廣州新的樓面價地王。

圖源：越秀地產官方微博，僅供參考

據說，拍地時，越秀的挖機已經開到了馬場地塊旁邊，拿下地立馬就開干的氣勢，也可見越秀就對這宗地“勢在必得”。

馬場地塊片區效果圖，圖源：越秀地產官方微博，僅供參考

但廣州馬場地塊成功出讓的背后，更重要的是市場信心的回歸。

在“短期看政策、中期看土地、長期看人口”的地產分析框架中，土拍市場的火熱一定程度是房地產市場向好的信號。

@丁祖昱樓評提到，馬場一期地塊這樣的全國性的地王級項目出現，它的意義甚至已經超出廣州城市的范疇，對于全國樓市都是一個信號明確的風向標。在行業深度調整、房企拿地愈發謹慎的當下，頭部央國企不惜血本爭奪核心地塊，本質上是對一線城市基本面的篤定，更是對2026年樓市復蘇的信心投票。

上海樓市新政，意在進一步撬動市場，加速去庫存，并穩房價，而目前市場已然開始啟動；香港在2025年樓市成交量價齊升的背景下提升豪宅印花稅，同樣是釋放市場向好的信號；廣州方面，土拍市場也起了個好頭，三大一線城市一同奏起小陽春前奏曲。

02.

深圳緊隨其后

馬年第一看點：13宗宅地

在上海、廣州之后，深圳也“啟動”了。

當然，于深圳而言，新年樓市的“第一看點”聚焦土拍市場。

2026年開局不足兩月，全市已有13宗住宅用地被爆料計劃年內出讓，供地節奏顯著提速。

首發地塊為羅湖H302-0107地塊。2月12日，該地塊正式掛出，將于3月20日正式出讓，是深圳今年首宗住宅用地掛牌，也是羅湖近年來少有的出讓宅地。

從地理位置來看，區位條件優越，項目緊鄰地鐵7號線筍崗站，等17號線建成后，將升級成為雙地鐵口物業，旁邊就是寶能環球匯和萬象食家，商業配套也很成熟。

圖源：深圳交易集團&百度地圖

其次，光明將迎來大規模供地。被爆有5宗宅地將要出讓，分別是光明城高鐵站附近2宗、鳳凰城地鐵站旁2宗、虹橋公園地鐵站旁1宗，地理位置都很優越。

鳳凰城02-13地塊與D3-1-9一路之隔。坐擁成熟的城市配套， 周邊有萬達廣 場、藍鯨世界、緊鄰地鐵6號線、13號線。

此前有消息指出，02-13地塊或將由華潤操刀，旨在打造對標“北站超核潤府”的標桿項目。

光明城站的北拓區01-16地塊、01-22地塊相連，緊挨著13號線德雅路站。兩地塊都由一類工業用地調規而成，周邊多以居住用地為主，西側是南方科技大學附屬鳳凰學校，南側是中建觀玥小區。

11-10地塊緊挨虹橋公園，附近還有光明高爾夫球場，整體生態環境不錯，旁邊就是地鐵6號線華夏路站，交通也很便利。

圖源：百度地圖

寶安區亦有大動作。

近期，寶安區松崗街道華美工業園土地整備利益統籌項目土地整備單元規劃（草案）對外公示，將原有的4塊一類工業用地調規為二類居住用地，規劃居住街坊容積率不超過3.1。

4宗地塊呈"L"形分布，位于華美路與田園路交匯處。雖周邊目前以工廠為主，但緊鄰五指耙公園，生態基底良好，未來隨著城市更新推進，城市面貌有望煥然一新。

圖源：深圳政府在線

除上述區域外，核心區還有多宗重磅宅地蓄勢待發。

去年，南街坊地塊 由華潤+招商聯合體以86.4億元的總價強勢摘得 ，成為去年的總成交價的地王。

今年，與南街坊一路之隔的北街坊地塊，傳聞已納入一季度土拍計劃，即將正式亮相。

該地塊住宅建面約17萬㎡，相較南街坊體量更為精巧。 雖同享寶中核心區位與頂級配套， 但因容積率和景觀條件與南街坊存在差異，產品定位可能更側重于剛需和改善市場。

目前， 該地塊已進行土地平整，具備快速啟動條件。

圖源：百度地圖

除了上述區域外，網傳前海同樣將有2塊宅地掛出。

一塊位于一灣臻邸的東南側，該地原規劃為 行政管理用地，近期網傳擬調整為居住用地，今年上半年或將入市，占地面積約2萬m2，但官方還未明確公布具體信息。

單從地塊位置來看，周圍環境優越，樓下就是前海運動公園、城市綠地，一路之隔還有九年學校規劃。

圖源：百度地圖

另外一宗地是與招商海晏府相鄰的T201-0125地塊。

該地塊與海晏府本同屬一個綜合開發單元，早在2019年計劃一起出讓，但因某些原因，出讓計劃暫停。直到去年，海晏府地塊重新上線，T201-0125地塊的供應計劃也或將重啟。

目前，該地塊已是平地狀態。網傳規劃為低密高端住宅，容積率預計3.1，限高80米，可能規劃200套左右房源，預計一季度上線拍賣。

圖源：規劃一張圖

在廣州地王掀起一波市場熱潮之后，深圳13宗宅地蓄勢待發，同樣值得期待。

03.

三道紅線放松，利好接連不斷

多重刺激之下，3月樓市小陽春即將開啟

不僅農歷新年后樓市接連“炸”出重磅利好，早在2026年元歷新年后，樓市利好就接連不斷。

比如，三道紅線的“放松”。

1月28日，多家房企表示其所在公司已不被監管部門要求每月上報“三條紅線”指標，這意味著“三道紅線“的監管趨于放松。

圖源：財聯社，僅供參考

要知道，自2020年8月“三道紅線”進入房地產行業后，房企的財務狀態被分為“紅橙、黃、綠”四檔，雖本質是為防范房企出現債務風險，保障資金鏈安全，但“三道紅線”對“重資產+高杠桿”的房地產行業影響很大——踩中紅線的房企，融資受影響。（2020年9月，諸葛找房發布的數據顯示：100家房企中有86家房企踩中紅線，僅14家房企為“綠檔”，紅線率去到了86%。）

@上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，如今“三條紅線”指標不再上報，代表著監管重心的轉移。說明房地產金融的核心目標已經從“強制去杠桿”轉向“防風險、促交付與構建發展新模式”，也意味著今年各地房地產行業金融監管將進入一個更貼近市場實際的新階段。

再有，官方對保障性住房的“出手”。

2月2日，上海啟動“收購二手房、用作保租房”的工作，浦東、靜安、徐匯為首批試點區域，具體流程為：二手房業主先選擇意向新房，鎖定房源與價格后，由第三方機構對該二手房進行評估，后業主憑新房網簽合同，辦理舊房交易過戶。

從各區試點方案來看，收購二手房的主體為政府（各區公租房公司），優先收購業主置換意愿強烈、地段好、總價低的“老破小”。

乍一看，以為上海要對二手房出手，實際上是通過牽頭收購二手房的形式，來推動業主“以舊換新”，只不過在這背后，還能增加一些保租房供應、照顧到更多居住需求，一舉多得。

廣州南沙

2月24日，廣州南沙發布《南沙區商品房作為安置房源采購項目（CZ2026-0149)招標公告文件》，提到要采購南沙區商品房用作保障性住房。

圖源：招標文件截圖，僅供參考

劃重點：面積最大可以去到180平。

政府收購商品房做保障性住房早已不是新鮮事，但以往都是收小面積的新建商品房（比如廣州市面上的安置房，建面普遍在60-90平之間），像南沙這樣，收單套面積最大能去到180平，側面透露出兩個信號：

1、保障性住房的“收房門檻”正在放松；

2、未來保障性住房也能擁有大空間。

還有，多城樓市利好政策的陸續出臺。

佛山

2月26日，佛山住建局發布《佛山市關于推進“好房子”建設的實施指引》，重新定義佛山好房子標準的同事，也將陽臺計容面積展現18%提升至20%，同事取消單個陽臺進深和面積限制，進一步優化住宅的“空間使用率”，同時提及居民使用公積金貸款購買“好房子”，貸款額度宜按一定比例上浮。

南京江寧

2月26日，南京江寧區發布人才購房新政。2026年3月1日起，給出2000萬的資金池，40周歲以下碩士學歷，在江寧創業就業并繳納社保/個稅，買新房至少拿到13萬房票外房價還能在現有優惠基礎上直接再減5萬，一套房至少便宜18萬。同時明確，使用青年人才房票買適用新商品房的，住房公積金貸款額度也上調至160萬/人，200萬/戶。

下一個城市，會是深圳嘛？

一線城市率先啟動，利好刺激多維度，新房、二手房、保障房全方面覆蓋。

你覺得2026會成樓市重大轉折年嗎？

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