房企不要妄想賺養(yǎng)老的錢。︱劉德科

文︱劉德科

來(lái)聊一聊前兩天〔2026/2/24〕國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提到的銀發(fā)經(jīng)濟(jì)。

1.國(guó)常會(huì)給出的判斷是「我國(guó)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)潛力很大」，給出的辦法是「要完善支持舉措、強(qiáng)化政策落實(shí)」。

市場(chǎng)潛力很大，政策又很支持，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)確實(shí)會(huì)有很遼闊的前景，難怪有不少人說(shuō)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)大概率會(huì)替代房地產(chǎn)行業(yè)成為中國(guó)的第一大產(chǎn)業(yè)。但如果房企想在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分一杯羹，那恐怕會(huì)是一種妄想。

2.過(guò)去二十年以來(lái)，我聽過(guò)很多房企老板或高管頭頭是道地分析過(guò)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所蘊(yùn)藏的巨大機(jī)會(huì)。恰如新華社對(duì)于國(guó)常會(huì)的解讀：「養(yǎng)老服務(wù)業(yè)既是涉及億萬(wàn)群眾福祉的民生事業(yè)，也是具有巨大發(fā)展?jié)摿Φ某?yáng)產(chǎn)業(yè)。截至2025年底，我國(guó)60歲及以上老年人口達(dá)3.2億人，預(yù)計(jì)到2035年，這一群體數(shù)量將超4億人，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)規(guī)模有望突破30萬(wàn)億元。」〔新華社北京2月24日電，《國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議解讀丨國(guó)務(wù)院研究推進(jìn)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)和養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展有關(guān)工作》〕

從宏觀層面看，確實(shí)如此。但養(yǎng)老服務(wù)業(yè)跟房地產(chǎn)根本就是兩回事——房地產(chǎn)的本質(zhì)是開發(fā)，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)是服務(wù)。

3.房企可能會(huì)覺得，他們也一直在做服務(wù)啊，有什么難的？依附于房地產(chǎn)行業(yè)的物業(yè)服務(wù)，是相對(duì)單維度的服務(wù)；養(yǎng)老服務(wù)業(yè)則是超多維度的服務(wù)。養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的服務(wù)顆粒度是物業(yè)服務(wù)的幾萬(wàn)倍。

4.房企不僅缺乏「賺慢錢」的投融觀念，更是缺乏「彎腰服務(wù)」的運(yùn)營(yíng)基因。雖然有不少房企也曾努力探索過(guò)一些養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目——也不乏成功的個(gè)案，但至今沒有哪家房企做出了一定規(guī)模的養(yǎng)老項(xiàng)目。保險(xiǎn)行業(yè)比房地產(chǎn)更有機(jī)會(huì)，比如泰康這些年來(lái)倒是已經(jīng)耕耘出了一些成績(jī)。

5.前段時(shí)間，我的一位學(xué)弟——一個(gè)剛剛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的老板，開發(fā)了幾個(gè)樓盤，賺了不少錢，他也做了一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目，他問(wèn)我，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有前景嗎？我說(shuō)你就把養(yǎng)老當(dāng)做社會(huì)公益事業(yè)來(lái)做吧，千萬(wàn)別把它當(dāng)生意來(lái)做，這樣你會(huì)更有成就感——雖然你虧了錢，但至少讓那些老人受益了。

他說(shuō)為什么這么不看好養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)？我說(shuō)我沒有不看好養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，我不看好的是：房企去做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，而你就是干房地產(chǎn)的；你還是好好干你的房地產(chǎn)，樓市這么不景氣，剛剛進(jìn)入房地產(chǎn)才兩三年的你還能賺這么多錢，就別想東想西了。

6.末了，我又跟他多嘮叨了一句：銀發(fā)經(jīng)濟(jì)肯定不止30萬(wàn)億元的市場(chǎng)規(guī)模，我不知道哪些行業(yè)或企業(yè)會(huì)從中分得一杯羹，但我知道房企不可能有機(jī)會(huì)。

你也可以翻一下

我們前天寫的那篇文章

2026/2/25

A strong imagination begets the event itselfs.