上海社保3改1，公積金漲至240萬(wàn)，剛需購(gòu)房迎良機(jī)

時(shí)隔一年半，上海再次出臺(tái)重磅政策。

上海上次出臺(tái)如此重磅的房地產(chǎn)政策，還是在 2024年的時(shí)候。現(xiàn)在回看，2024年5月和9月出臺(tái)的政策，都對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大的影響，政策之后成交量和成交價(jià)均實(shí)現(xiàn)了快速反彈。正是因?yàn)橛星败?chē)之鑒，使得我們也必須重視今天的政策，分析其潛在影響。

先簡(jiǎn)單概括下今天政策的內(nèi)容，主要分為三條：

（1） 限購(gòu)調(diào)整：社保或個(gè)稅 3改1，非滬籍社保或個(gè)稅滿(mǎn)3年，外環(huán)內(nèi)可增購(gòu)1套，居住證滿(mǎn)5年的非滬籍人士，上海全市范圍可購(gòu)1套；

（2） 公積金調(diào)整：公積金首套貸款，最高額度 160萬(wàn)提高到240萬(wàn)。二套住房公積金認(rèn)房不認(rèn)貸，多子女家庭購(gòu)買(mǎi)第二套住房再上浮20%； （ 3）房產(chǎn)稅調(diào)整：本地家庭子女成年名下唯一一套免房產(chǎn)稅。未成年共有房產(chǎn)不計(jì)入審查范圍。

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)刺激政策主要分為兩個(gè)大類(lèi)：第一類(lèi)是降低購(gòu)房門(mén)檻，比如放開(kāi)限購(gòu)數(shù)量、降低首付比例等，本質(zhì)是讓更多人有資格買(mǎi)房；第二類(lèi)是降低購(gòu)房成本，比如降低貸款利率、公積金限額調(diào)整等，本質(zhì)是讓購(gòu)房者花更少的錢(qián)買(mǎi)房。

降低購(gòu)房門(mén)檻，目的是增加潛在消費(fèi)人群，比如上述第一條政策就是如此。降低購(gòu)房成本，目的是增加現(xiàn)有消費(fèi)人群的消費(fèi)比例，比如上述第二條和第三條政策就是這樣。

這次新政，目的是什么？

不得不說(shuō)，受困于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，上海房?jī)r(jià)雖然更為堅(jiān)挺，但也從 2023年開(kāi)始下跌。隨后，上海房?jī)r(jià)便正式開(kāi)啟了下跌周期。這一過(guò)程中，從很多外資研報(bào)的調(diào)研數(shù)據(jù)中可以看到，居民對(duì)于房?jī)r(jià)預(yù)期在不斷惡化，購(gòu)房意愿也在回落。

由于房地產(chǎn)牽扯的產(chǎn)業(yè)鏈過(guò)于龐大，為了穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)和就業(yè)，房地產(chǎn)是無(wú)法被繞開(kāi)的一環(huán)。而一線(xiàn)城市作為全國(guó)的風(fēng)向標(biāo)，最近幾年頒布的救市政策其實(shí)一直不斷，也流傳最廣。

無(wú)論是哪類(lèi)政策，本質(zhì)都是為了激發(fā)潛在購(gòu)房者的消費(fèi)欲望，從而實(shí)現(xiàn)扭轉(zhuǎn)預(yù)期的作用。

舉個(gè)例子，當(dāng)汽車(chē)熄火后，就會(huì)有人在后面推著汽車(chē)走一段路程，直到幫助汽車(chē)再次點(diǎn)燃，從而重回正軌。政策的目的，從來(lái)都是扭轉(zhuǎn)預(yù)期（幫助汽車(chē)再次點(diǎn)燃），而不是親自下場(chǎng)（一直把車(chē)推回家）。

同樣的，這次新政的目的，也是為了扭轉(zhuǎn)大家的預(yù)期。

大家現(xiàn)在對(duì)上海房?jī)r(jià)的預(yù)期到底如何？

如果大家近期有上海買(mǎi)房需求，比較關(guān)注上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的話(huà)，其實(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)，在最近幾個(gè)月，大家對(duì)上海房?jī)r(jià)的預(yù)期在慢慢發(fā)生變化。

根據(jù)上海安居客發(fā)的內(nèi)容顯示：上海二手房?jī)r(jià)格自 2022年8月創(chuàng)下歷史峰值后，歷經(jīng)3年多的調(diào)整期，終于在2025年年末2026年年初迎來(lái)明確的觸底反彈信號(hào)。房?jī)r(jià)低點(diǎn)定格在2025年10月（40976元/平），而2026年1月最新成交均價(jià)攀升至42703元/平，上漲1727元/平，漲幅達(dá)4.21%。

房?jī)r(jià)是居民對(duì)房地產(chǎn)預(yù)期最核心的指標(biāo)，房?jī)r(jià)企穩(wěn)反彈，代表居民對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)預(yù)期發(fā)生好轉(zhuǎn)，愿意給出真金白銀去購(gòu)買(mǎi)。

還有一些輔助性數(shù)據(jù)，也在顯示上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)：

（ 1）成交量：上海月度成交已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月站上2.2萬(wàn)套，今年1月更是成交2.28萬(wàn)套，創(chuàng)下近5年來(lái)1月份成交量的新高，喜迎開(kāi)門(mén)紅。成交量上漲，代表買(mǎi)家看好市場(chǎng)，需求被壓制很久的剛需開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)。

（ 2）掛牌量：目前上海二手房掛牌總量約14萬(wàn)套，這是近幾年上海二手房掛牌量首次跌破15萬(wàn)套。另外，從掛牌量趨勢(shì)來(lái)看，最近幾周掛量屢創(chuàng)新低，正呈現(xiàn)直線(xiàn)下降趨勢(shì)。掛牌量下降，代表賣(mài)家看好市場(chǎng)，紛紛持房惜售。

（ 3）租金回報(bào)率：據(jù)統(tǒng)計(jì)，近一年上海成交套數(shù)TOP30小區(qū)平均租售比已達(dá)2.3%左右，部分優(yōu)質(zhì)房源租售比超3%，遠(yuǎn)超當(dāng)前銀行五年期定期存款利率（低于1.8%）。租金回報(bào)率是衡量房?jī)r(jià)泡沫的核心指標(biāo)之一，當(dāng)租金回報(bào)率遠(yuǎn)超五年期存款利率，代表買(mǎi)房不再是“虧本”的行為，也促使居民預(yù)期發(fā)生改變。