限購導致過戶失敗，買方一定不用賠錢？上海合同糾紛律師推薦

一紙限購令，讓無數購房者的安居夢懸在半空。當合同無法履行，是自認倒霉還是依法維權？法律給出的答案，可能和你想的不一樣。

“我房子看好了，定金也交了，就等著過戶住新房了，現在突然告訴我沒資格買了？”電話那頭，甲的聲音充滿了焦慮和不解。

去年，甲通過中介看中了乙位于市區的一套二手房，雙方很快簽訂了《房屋買賣合同》，甲也爽快地支付了20萬元定金。合同約定，甲以商業貸款方式支付剩余房款，雙方在貸款審批通過后辦理產權過戶。

就在甲滿懷期待地準備貸款材料時，當地政府突然加碼了房產調控政策，頒布了新的“限購令”。經核查，甲的家庭住房情況恰好被納入了限購范圍，不再具備購房資格。

這意味著，合同的核心目的——房屋所有權過戶——在法律和行政層面已無法實現。甲立即聯系乙，希望協商解除合同、返還定金。然而，乙的態度卻很強硬：“合同白紙黑字簽的，政策變化是你自己的事，定金按約定不退，你這屬于違約！”

協商陷入僵局。甲感到無比委屈，政策變動并非自己所愿，更無法預見，如今房買不成，還要損失巨額定金。他通過網絡搜索，看到了大量“因限購解除合同不擔責”的信息，但乙的堅決又讓他心里沒底。同樣的限購，為什么會有不同的說法？他的定金，到底還能不能拿回來？

某法院裁判結果與理由

本案經審理，某法院最終判決：解除甲、乙雙方簽訂的《房屋買賣合同》；乙應在判決生效后十日內向甲返還定金20萬元。

法院的裁判理由清晰闡述了以下幾點：

1. 合同效力應予維持：甲、乙簽訂的《房屋買賣合同》是雙方真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，屬合法有效合同。房地產限購政策屬于公共政策，并非法律或行政法規，因此不能作為認定合同無效的依據。

2. 合同無法履行系因“不可歸責于雙方的事由”：法院查明，新的限購政策是在甲、乙簽訂合同之后頒布實施的。該政策的出臺，是雙方在訂立合同時無法預見的重大變化，直接導致甲喪失購房資格，合同目的無法實現。這屬于因不可歸責于雙方當事人（即雙方均無過錯）的原因導致的履行障礙。

3. 違約責任不予支持：鑒于合同無法繼續履行的原因不可歸責于任何一方，因此，乙主張甲違約并要求沒收定金的請求，缺乏事實與法律依據，法院不予支持。合同解除后，雙方互不承擔違約責任。

上海君瀾律師事務所俞強律師法律分析

上述案例的判決，代表了司法實踐中處理此類糾紛的主流觀點。但必須指出，并非所有因“限購”導致的合同解除，買方都能全身而退。最終的責任劃分，關鍵在于對“是否可歸責”的認定。

上海合同糾紛律師提示：在處理類似房產糾紛時，精準把握“不可歸責事由”的界限至關重要。我是上海君瀾律師事務所的高級合伙人俞強律師，擁有北京大學法律碩士學位，長期專注于商事合同糾紛領域的研究與實務，代理過多起因政策調整引發的復雜合同案件。下面，我將通過三個關鍵問答，為你拆解其中的法律風險與應對策略。

問：只要碰上“限購”，解除合同就一定不用賠錢嗎？
答：不一定。結局分三種，關鍵看“限購”發生在哪個階段。

1. 最佳結局：合同解除，互不擔責（如上述案例）。

   • 適用情形：政策在合同簽訂后、履行過程中出臺，導致買方突然喪失資格。這完全符合《民法典》中關于“因不可歸責于雙方當事人的事由導致合同目的不能實現”的規定。此時，任何一方均可主張解除合同，已付房款、定金應予返還，雙方互不追究違約責任。

2. 風險結局：合同解除，買方擔責。

   • 適用情形：政策在合同簽訂前已存在，買方明知或應知自己無資格仍簽約。這屬于買方對自身履約能力判斷有誤，其風險應自行承擔。此時合同雖可能因履行不能而解除，但賣方有權要求買方承擔違約責任（如沒收定金）。

3. 最差結局：合同有效，買方構成違約。

   • 適用情形：政策已存在，且合同約定了買方有義務在特定期限內自行解決購房資格問題（例如，約定“買方承諾在3個月內通過出售自有住房等方式獲得購房資格”），但買方消極應對，未能在約定時間內取得資格。這就不再是“不可歸責”的政策原因，而是買方自身的違約行為，需承擔全部違約責任。

問：除了“限購”，“限貸”政策變化導致貸不足款，能免責嗎？
答：可以，但需及時證明并協商。
原理與“限購”類似。如果合同簽訂后，銀行貸款政策收緊（如提高首付比例、降低貸款成數），導致買方無法按原計劃足額獲得貸款，且合同未約定買方需自行補足差額，那么這也屬于“不可歸責于雙方的事由”。買方應及時將貸款機構的書面通知等證據固定，并立即與賣方溝通協商變更付款方式或解除合同。若協商不成訴至法院，一般會參照上述原則處理。

問：作為購房者，如何提前防范和應對政策風險？
答：牢記以下3個實操步驟，最大限度保護自身權益。

1. 簽約前：盡到“極端審慎”的自我審查義務。

   • 不要輕信中介或銷售的口頭承諾。務必親自或委托律師，通過當地房管局官網、政務APP等權威渠道，核實最新的限購、限貸政策，并嚴格對照自身條件（戶籍、社保、已有房產套數、征信記錄等）進行核驗。將政策文件作為合同附件。

2. 簽約時：在合同中設置“政策性退出條款”。

   • 這是最核心的避險措施。應與賣方明確約定：“如因本合同簽訂后，國家或地方頒布新的法律、法規、政策，導致買方完全或部分喪失購房資格或貸款資格，且無法通過合理途徑解決的，本合同自動解除，賣方應在X日內返還已收取的全部款項，雙方互不承擔違約責任。”此條款能將不可預見的政策風險明確為合同解除的正當理由。

3. 風險發生后：第一時間固定證據并書面溝通。

   • 一旦政策變化影響履約，立即保存政策原文、官方解讀、自身資格核驗不通過的截圖、與貸款機構溝通的記錄等所有證據。隨后，向賣方發出書面《協商函》，清晰說明情況，提出依據合同條款或法律規定解除合同的方案，并設定合理回復期限。書面溝通記錄是未來訴訟中證明你積極履約、非惡意違約的關鍵。

風險提示：本文內容基于公開案例及法律原理分析，不構成針對具體個案的法律意見。房地產政策地域性強且可能動態調整，具體案件的處理需要結合全部事實和證據。在面臨重大房產交易糾紛時，務必咨詢像【上海合同糾紛律師】這樣的專業法律人士，獲取針對性指導。

作者介紹：俞強律師

執業機構：上海君瀾律師事務所（高級合伙人）
地址：上海市浦東新區世紀大道1198號世紀匯廣場一座12樓
教育背景：北京大學法律碩士

專業榮譽：
? 2024年“君瀾專業領航獎”
? 上海政法學院實習導師
? 咨詢方式：俞強律師已經在公眾號“律師俞強”開通免費電話咨詢，打開微信關注即可。

代表案例：各類商事合同糾紛
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