新政：嚴控房地產開發用地，要變天了！

近日，在自然資源部、國家林業和草原局聯合發布的《關于進一步做好自然資源要素保障的通知》的文件中，提到了改進征地工作、城中村改造零星土地、嚴控房地產開發用地等方面。

其中，第六條：

改進征地工作。在維護被征地農民合法權益的前提下，支持縣級以上地方人民政府按照“一張圖”確定的項目用地范圍，并聯開展征地前期工作。

在國土空間規劃確定的城鎮建設用地范圍內，因成片開發征收土地的，不再單獨編制土地征收成片開發方案。

第十條：統籌存量和增量建設用地促進內涵式發展。經地方人民政府依法批準但實際未使用的建設用地，可由原批準用地機關撤回用地批準文件，涉及的占補平衡指標仍然有效。

對實現“一張圖”聯網的省（區、市），實施建設用地規模規劃期總量管控機制，由省級人民政府統籌使用“十五五”新增建設用地指標。

各省（區、市）要建立健全新增建設用地與存量建設用地盤活掛鉤機制，年度新增城鄉建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積。不定期監測執行情況。

新增建設用地優先保障重大項目建設和民生事業發展，原則上不用于經營性房地產開發。

城中村改造中涉及到的邊角地、夾心地、插花地等零星土地（面積原則上不超過項目總面積10%），保障性住房、公用設施營業網點和零售商業等涉及民生保障的，可辦理新增用地審批和供應。

仔細品以上2條內容，這不是微調，是從源頭收緊商品房供地，告別盲目擴張，轉向存量提質。

明確表示，新增建設用地優先保障重大項目、民生事業發展，原則上不用于經營性房地產開發，從源頭切斷商品房大規模新增供地通道。

并且，年度新增建設用地與存量土地盤活面積強制掛鉤，先盤活、再新增，倒逼城市消化存量、優化用地結構。

零星土地做出嚴格限定，城中村改造中的邊角地、夾心地，僅可用于保障房、民生配套等用途，且面積不超過項目總面積10%，杜絕借舊改變相新增商品房用地。

這一系列舉措，是中央“控增量、去庫存、優供給”頂層設計的落地執行，標志著土地財政依賴度持續降低，房地產回歸居住本源。

如今，土地市場正式進入存量博弈時代。一方面，新增宅地供應大幅收縮，核心城區優質地塊稀缺性進一步凸顯；另一方面，城市更新、舊改、存量盤活成為房企拿地的主要途徑。

不過，土地成本提升、存量開發難度加大，倒逼房企放棄剛需快周轉，轉向高品質、改善型、精細化開發，“好房子”建設進一步強化。

土地端的收緊，傳導至新房市場，短期來看，市場存量房源充足，房價整體保持平穩，不會出現大幅波動；

中長期來看，新增供應受控，庫存逐步消化，核心板塊價值持續夯實，優質房源稀缺性增加；同時，保障房、民生配套占比提升，剛需等居住更有保障。

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