逼近10萬/㎡！南京頂配雙學區的“老破小”，火速成交

鼓樓一套掛牌價超10萬/㎡的房子，火速成交。

圖源小紅書

就在剛剛，銳評君在中介朋友圈發現一套“神盤”：蘇州路建面約8.58㎡房源，掛牌總價86萬、單價超10萬/㎡。

據中介透露，這套房子掛牌僅1天就火速成交，成交總價83萬、單價約9.7萬。

近幾年二手房市場“跌”字當頭，哪怕是最抗跌的鼓樓學區房，10萬+/㎡的掛牌單價也不多見。那么這套掛出“天價”、令數人爭搶的“老破小”，究竟有何魅力呢？

01

我們先來看中介口中的這套“神盤”。

圖源小紅書

這套房源位于鼓樓蘇州路小區一樓，戶型面積僅約8.58㎡，掛牌總價86萬，需要買家全款支付。

約8.58㎡的房子能不能住呢？

蘇州路小區是鼓樓區核心地段的老牌住宅區，雖然周邊生活配套較為便利，但在二手房中屬于“大齡”老小區，在小區環境、物業管理、生活舒適度等方面，條件較為一般。

圖源小紅書

從小紅書上曬出的圖片也能看到，地面坑洼不平、通道狹窄，典型的“老破小”居住環境。

不過，小區流通較多的戶型面積多在30㎡以上，二手房網站上公示圖片也多為精裝修，室內環境溫馨。

而這套面積不足9㎡的房子，想住人的確有些困難。

據了解，房間內目前只有衛生間和廚房，想住人就得改一下格局，或者另外租下旁邊約20㎡的房子。

不過中介也強調：“這房子賣的就是學區，想買的客戶也不缺地方住。”

這套房子為何突然爆火？

這套不足9㎡的1樓單室套，幾乎可以算作老破小中的進階版，“麻雀”戶型賣出天價，關鍵是這套房子優質的學區配套。

蘇州路小區目前學區為瑯琊路小學+南京市第二十九中學，在南京家長眼中算是頂配學區。

而蘇州路小區房源多以約30-70㎡為主，偶有20㎡左右的房源出售，戶型小、總價可控。哪怕是2024年6月賣出過9.8/㎡的單價，總價也在200萬以內。

目前蘇州路小區成交房源多在30㎡以上，以50㎡左右2房為主，單價多在3萬-5萬/㎡之間。

今年1月份，一套建面約51㎡的中樓層成交總價約191萬，約65㎡、1樓帶院子的房源賣到了212萬。

就連約24㎡的單室套，總價也要124萬。

對比來看，這套房子戶型更小，哪怕成交單價約9.7萬/㎡，總價也才83萬。很多買家甚至不需要咬牙跺腳，就能擁有這套瑯小+29中頂配雙學區房，性價比直接拉滿。

一掛牌就爆火的行情也足以說明，有名校傍身、房齡較新的房源固然好，但“小面積、低總價”的頂級學區房對雞娃家長們的吸引力，也不容小覷。

比如，29初中學區傍身的南陰陽營，去年4月賣出一套面積僅9.78㎡的單室套，賣出約10.84萬/㎡的單價；

力小+29中的漢口西路，去年9月成交一套建面約22.65㎡房源，單價約9.4萬/㎡；

還有雙匯文學區傍身的嘉景苑，此前一套建面約14.96㎡戶型，賣出11.36萬/㎡的單價。

不過多數選擇這類房源的買家，看重的并非是居住舒適度，而是“學區通行證”。

02

從春節前開始，南京學區房市場持續“爆單”。

比如，樹人雙學區的恒盛金陵灣，近90天內成交38套，拿下二手房成交量榜首；還有樹人雙學區的新河二村、鐘英中學的王府園，近期成交數據都頗為亮眼。

其中，房齡新、戶型大、總價門檻高的恒盛金陵灣，在樹人雙學區房中屬于偏改善的小區。

在今年1月份賣出了17套房源，月成交量創下近半年新高。

還有新河二村，憑借樹人雙學區+低總價門檻，一直是南京學區房市場的“硬通貨”。

二手房網站顯示，小區從去年11月至今年1月，3個月共賣出42套房源。而去年同期才僅賣出了24套，漲幅驚人。

性價比持續攀升，是學區房熱度居高不下的原因之一。

比如瑯小+29中的蘇州路小區。

小區在2024年5月學區升級后一度賣到9.8萬/㎡的單價，去年一季度的成交單價也多在6.5萬/㎡以上。

如今同樣的房源，單價5萬/㎡出頭就能拿下。

還有新河二村。相比前些年動輒8-9萬/㎡的巔峰期，如今200萬出頭的置業門檻，讓原本觀望的剛需買家覺得“跌出了性價比”，出手便更加利落。

“爆單”的不僅是學區房。

今年春節之后，南京整個二手房市場迎來了“火爆開局”。

貝殼數據顯示，南京上周（3.2-3.8）賣出1486套二手房，相比上周大漲70.4%，僅周末單日成交量就已突破400套。

另有網站顯示，在上周末，南京近3個月的均價累計漲幅位居全國第一。一系列數據證明南京二手房市場進入“小陽春”。

更重要的是，南京樓市直接進入“金三”旺季，再加上學區房的需求量的集中釋放，成交量大概率還要繼續上升。