樓市小陽春來了，誰還記得之前三年的小陽春后市？

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

最近被朋友圈和各大房產群對于樓市小陽春的言論刷屏了。中介朋友們的喜報、自媒體的樂觀預測，仿佛一夜之間北京樓市就直接邁入了盛夏。

今天我不想跟著喊口號，也不想預測樓市走勢（因為誰也沒有能力預測）。

今天是想帶大家冷靜地翻翻過去三年的舊賬，看看那些似曾相識的“小陽春”后，樓市最后都走向了何方。

每年春節前后受各種因素的影響，交易量確會相對高些，也不知道從哪年開始，輿論就有了“小陽春”這個詞，春天代表勃勃生機，“小陽春”的說法也是對樓市充滿了期待。

在我看來，今年的樓市小陽春或許取決于以下三點：

一是去年年底出的樓市新政，進一步放松的購買資格，確實對于市場有一定的促進作用，當然這個作用我認為更多在于信心層面。

二是近兩年的下行期（23年3月份至今），北京樓市的平均跌幅大致在35%-40%，確實很多房子跌出性價比了，有剛性需求的買方群體自然也就有了入手的動力。

三是去年樓市一直在下跌，因此26年需要上學的很多家長把買學區房的節點一推再推，但隨著今年5月份就要入學報名了，這些學區房剛需在時間窗口的逼迫下也扎堆出手了。

我們再來分析分析之前三年的小陽春后市，核心看三個指標：

1、二手房網簽數：眾所周知，網簽是有滯后性的，而且網簽不一定是真正的交易，所以一般只是看個大致趨勢，代表不了當下市場（一定程度上更能代表之前幾個月市場的綜合表現）。

2、大中介當月實時簽約數：因為市場占有率相對穩定且數據統計相對準確。在業內人都知道的這個數除以市場占有率數值后，就是北京當月實際成交量，所以這個比較好代表當下市場的成交熱度。

3、北京二手房均價：這個是最簡單粗暴的結果。宏觀上咱們不用考慮板塊輪動，不用考慮產業人群結構調整，不用考慮學區溢價在不同政策下的波動等等，看個簡單直觀的結論即可。

下面看具體數據：

先看最直觀的最近三年小陽春為起始月后的12個月內的房價漲跌幅：

再來看一下這三個12個月的周期內，后續網簽數據及實時成交數據的走勢：

有需要解讀說明的：

1、2022年11月開始一直到23年的春節前，因為口罩的徹底放開，二手房市場量價齊漲，到了3月份因為價格上來，購房人開始逐步理智了。

所以會看到3月份的網簽量極高（之前幾個月交易量的滯后體現），但是當下買房群體開始冷靜了，所以實時成交數據是偏低的。在今后的一年內價格不斷下跌，交易量也一直不溫不火。

2、由于2024年9月30日，出了比較重磅的樓市政策：對限購政策的首次放寬，所以之后幾個月的交易量起來了，自24年10月份開始也小漲了一段時間。

所以從房價漲跌幅的數據上看出來，整體跌幅在近3年還是最少的，而且24年的小陽春不論是網簽量還是實時成交數據和12個月的均值比起來，也沒有太大的差異。

3、2025年3月份開始的這個周期內，很明顯，小陽春的數據只是本周期內最后的謝幕。

對于樓市我既不唱空也不唱好，現在是市場經濟，一切交給市場自然調控就挺好。

回顧近三年的小陽春后市，證明不了未來，歷史未必會重演，未來樓市最大的確定性就是不確定。

我只是想說，理智看待，有需求就出手，沒有需求等等無妨，不用為了買房而買房。

如果你有真實的需求買了房子，哪怕是房價跌了，那你也是解決了上學的需求、自住的需求、改善的需求，給自己帶來的情緒價值……在我看來也是可以接受的。

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