二手房沖刺3萬套、個別樓盤漲價 上海樓市新政催熱“小陽春”

3月25日，上海“滬七條”新政“滿月”，市場表現如何？

據上海鏈家研究院數據，2026年3月1日至3月23日，上海市二手房已成交2.24萬套，成交量同比2025年增長11%，有望在本月沖刺3萬套“大關”。同時，上海新房市場以改善型需求為主導，成交量也明顯回升。

對此，上海中原地產資深分析師盧文曦點評稱：“上海樓市政策滿月，購房者情緒上出現積極轉變，入市較為積極，房東預期也有所好轉。尤其是二手房，成交有很大可能沖擊去年同期高點。新房方面也有積極變化，來客來訪明顯增多，尤其是外環內改善房源，看房熱情較高。市場情緒已經升溫，熱度仍有慣性，今年‘小陽春’成色十足。”

二手房沖刺五年新高，“小陽春”峰值或將到來

上海二手房成交正在沖擊五年來的最高位。

圖/中指研究院

據上海鏈家研究院數據，2026年3月1日至3月23日，上海市二手房已成交2.24萬套，成交量比2025年同期增長11%。

從新政出臺前后對比來看，上海鏈家日均帶看量對比新政前增長30%，日均新增客戶量對比新政前增長51%，買方入市信心較新政前明顯提升，帶看及成交均十分活躍。

中原地產森蘭高行營業董事宋滬雄向新京報貝殼財經記者表示：“新政后，成交量有大幅提升，目前成交主要是300萬以下的二手房，改善型成交還沒有爆發。”

按照目前的成交速度，業內人士認為，3月份上海二手房成交有望沖刺3萬套大關。盧文曦分析稱：“今年3月份二手房成交量突破3萬套是挺有希望的，但還要看接下來一周的數據，特別是本周末，如果周六、周日還能維持在日成交量1400套，那就真能超過3萬套了，這也將意味著市場情緒出現明顯反轉。”

業內普遍將上海二手房月成交2萬套視為市場“榮枯線”，而3萬套則意味著進入明顯活躍區間。上海二手房市場成交量上一次突破單月3萬套，還要追溯到2021年，此次時隔5年再度沖擊“3萬套大關”，對于市場信心提振至關重要。

“按照往年‘小陽春’節奏來看，二手房很可能在3月出現峰值。”盧文曦表示：“接下來，能否延續成交熱度要看改善置業鏈條是否能夠順利帶動。”

在成交案例中，宋滬雄也指出：“確實存在房東跳價的現象，但僅為個別案例，而且加價額度并不高，比如有一套600萬元的房源加價5萬后客戶也接受了，但還有一套‘老破小’房東漲到170萬，但客戶只愿意加5萬，雙方沒有談妥。”

房企推盤步伐加快，已有個別樓盤宣布漲價

對于新房市場而言，雖然政策顯效不及二手房市場反應迅速，但是經過一個月以來市場熱度的傳導，新盤成交也呈現出回暖態勢。

圖/中指研究院

就在上周（3月16日—3月22日），上海中原地產數據顯示，上海新建商品住宅成交面積7.94萬平方米，環比大漲24.41%。郊區成為拉動成交的核心力量，嘉定區以12.46萬平方米的成交量居首，寶山區成交環比漲幅達52.62%，浦東板塊也環比增長34.62%。

不同于二手房以剛需為主導，在新房成交結構中，首次改善型項目成為市場主力，3萬-6萬元/平方米的首改類產品在成交量前十排行榜中占據6席且躋身前六位；受成交結構向中低價位傾斜影響，新房成交均價73199元/平方米，環比下跌11.14%。

供應端方面，房企推盤節奏明顯加快，上周新房入市面積4.52萬平方米，環比增加33.47%，4個全新入市樓盤中有3個為單價10萬元/平方米的高端改善項目。

但是，上海新盤成交也繼續呈現結構性分化的特征，高熱度樓盤主要集中在浦東、楊浦等核心區域，而多個遠郊及外圍區域項目認購表現冷淡。

隨著新盤行情的啟動，個別樓盤也出現了漲價的現象。

比如，位于上海閔行的保利·都匯和煦發布通知，3月9日起收回在售洋房房源9.95折優惠，成交價格全線上漲0.5%；3月23日，該產品現有9.9折優惠同步收回，成交價格將全線上漲1%。

對此，上海保利方面相關負責人也向新京報貝殼財經記者確認了漲價的消息。其表示，上海新政后20日，該項目累計來訪已超1380組，成交已突破72套。

不過，在業內人士看來，目前新盤漲價尚為少數個案，而且不排除是開發商營銷手法。盧文曦表示：“個別開發商出現漲價行為，多是其采取的營銷行動，主要是給購房者心理壓力，促使買家快點入市。”

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶分析表示：“3月份，上海二手房成交活躍度回升較為明顯，新房市場周度成交出現修復，疊加掛牌量持續回落，市場供需兩端均出現一定積極改善。從全國核心城市來看，上海目前表現出的復蘇力度與市場韌性，使其成為今年‘小陽春’行情中活躍度最高的城市。”

對于未來上海樓市的走勢，曹晶晶預計：“短期來看，若當前市場情緒能夠延續，上海有望在3-4月‘小陽春’行情中保持較高活躍度。但需關注的是，市場企穩仍將是一個漸進過程，其后續的持續性仍依賴于居民收入預期及房價預期修復等宏觀基本面的實質性好轉。”

新京報貝殼財經記者 徐倩

編輯 楊娟娟

校對 柳寶慶