旭輝憑什么率先走出泥潭？

《投資者網》谷翊鳴

香港中環的會議室里，燈光常常亮至凌晨。過去近三年，旭輝控股董事局主席林中，幾乎將這里作為境外債務重組的前線陣地，面對數十家國際債權人、投行與律師團隊，在一輪又一輪談判中守護這家閩系房企的生存底線。

2025年12月29日，旭輝境外債務重組正式生效；2026年3月16日，公司發布2025年度業績預告，歸母凈利潤約170億—190億元，一舉扭轉2024年虧損70.76億元的局面。與此同時，旭輝啟動治理結構調整，林氏三兄弟逐步退出經營層面，公司全面交由職業經理人運營。

在民營房企風險出清進入深水區的當下，旭輝成為極少數完成境內外全鏈條重組、報表修復、治理轉型的樣本。同樣發軔福建、同樣經歷高杠桿周期，為何旭輝能上岸，而多家規模更大、布局相近的房企仍深陷債務深淵？答案藏在資產底盤、財務紀律、治理選擇與化債誠意之中，更藏在閩商特有的穩健與韌性里。

一、閩商兄弟的創業征途：穩健底色與危機前的財務克制

旭輝的故事，始于林中、林偉、林峰三兄弟的務實創業。1990年代從福建起步，2000年挺進上海，憑借對產品品質與現金流的重視，在長三角站穩腳跟。2012年港交所上市，2017年躋身千億陣營，旭輝走出一條與多數閩系房企截然不同的擴張路徑：不盲目追地王、不激進下沉三四線、不無序多元化，長期聚焦一線及強二線城市，在上海、江浙區域打造出一批口碑穩定的住宅與商業項目，資產質地始終保持行業中上水平。

財務層面，旭輝在行業高速擴張期始終保持相對克制。危機前數年，公司凈負債率維持在可控區間，非標融資與表外負債占比偏低，對高息短債保持高度警惕。對比同期部分閩系房企動輒超100%的凈負債率、層層嵌套的交叉擔保、全國狂飆式囤地，旭輝的“慢”與“穩”，在周期逆轉時成為生存關鍵。這種刻在閩商基因里的謹慎與守信，讓旭輝在危機爆發后，仍能守住債權人、業主與地方政府的基本信任。

治理層面的調整更具標志性。2023年，旭輝控股公告，林峰因健康原因辭任執行董事、行政總裁，汝海林接任，職業經理人開始全面接管日常經營。2024年，旭輝集團股份有限公司公告，取消董事會，林中不再擔任董事，由傅珮出任董事兼總經理，公司治理徹底去家族化。2026年，林氏三兄弟集中退出多家關聯公司職位，進一步簡化股權結構。從家族主導到職業經理人治理，旭輝完成了民營房企罕見的權力交接，也為債務重組與經營修復掃清了家族色彩帶來的障礙。

二、真刀真槍化債：430億債務削減，與拖延式重組的本質分野

旭輝的脫困，核心是一場徹底的債務重組。2025年9月15日，境內100.6億元債券重組貨投票通過；12月29日，境外81億美元（約567億元）債務重組生效，境內外合計削減債務約430億元，其中境外削債380億元，化債比例達67%。重組采用“短端削債、中端轉股、長端保本降息”方案，獲得超92.66%債權人支持，成為民營房企跨境重組的標桿。

財務數據揭示重組成色：有息負債從842億元壓降至500億元左右，短債占比低于30%，未來兩到三年基本無剛性償付壓力。2025年由虧轉盈，主要來自約400億元重組收益；剔除一次性影響，核心虧損75億—90億元，雖仍處經營修復期，但已擺脫債務絞殺，獲得寶貴喘息窗口。

對比仍深陷泥潭的同行，旭輝的差異一目了然。多家房企選擇“展期而不削債”的敷衍式重組，債務雪球越滾越大，信用徹底透支；部分房企實控人避走、消極應對，債權人失去信心，重組陷入僵局；還有房企資產大量沉淀在低線城市，項目滯銷、價值縮水，在談判桌上失去議價空間。旭輝則以透明坦誠換取信任，以真金白銀削債修復報表，以優質資產作為談判底氣，最終走出泥潭。

三、化債硬核與行業鏡鑒：旭輝做對了什么，為何同行難以復制

旭輝能夠率先脫困，核心是做到了行業最稀缺的四件事，這也是其與出險房企最本質的分野。

其一，資產底盤優質。旭輝核心資產集中在一線及強二線城市，住宅去化能力強，商業物業優質且租金穩定。截至2024年末，公司持有30多個核心投資物業，租金收入保持增長，京滬蓉核心資產估值堅挺，成為債務重組中最硬的籌碼。而部分同行大量布局下沉市場，資產空心化，無談判底氣。

其二，財務紀律嚴明。旭輝在危機前未過度加杠桿，表外負債少，債務結構清晰，無大量復雜交叉擔保。啟動重組后，不甩賣核心資產、不掏空公司，全力保全經營性現金流，為重組提供了堅實基礎。反觀部分房企，債務層層嵌套、資金流向模糊，最終陷入拖延—失血—崩盤的死循環。

其三，實控人擔當到位。林中全程坐鎮香港談判，不回避、不甩鍋、不躺平，以坦誠溝通重建債權人信任。而多家房企實控人缺位，導致重組屢屢難產。

其四，治理轉型及時。林氏三兄弟逐步退出經營，職業經理人全面接管，精簡決策流程，聚焦保交付、穩經營、推重組，為危機化解提供了組織保障。

從福建到全國，從高峰至低谷，再從泥潭重回增長，旭輝用近千日香港攻堅，給出了民營房企最珍貴的生存樣本。地產行業的出清，從來不是規模的出清，而是信用、責任、資產、治理的出清。當激進退場、杠桿落幕、泡沫散盡，真正能穿越周期的，永遠是那些穩健、克制、守信、有底線的企業。旭輝的上岸，不僅是一家企業的勝利，更是行業回歸理性與常識的見證。

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