關鍵反轉！京滬房價 11 個月連跌后迎來首漲！

來源：大偉看樓市

2026年3月，國家統計局發布的2026年2月70個大中城市商品住宅銷售價格數據，釋放出中國房地產市場的關鍵轉折信號——北京、上海兩大核心一線城市房價，在經歷連續11個月的單邊下跌后，首次實現環比同步上漲。北京新建商品住宅價格環比上漲0.2%，二手住宅價格環比上漲0.3%；上海新建商品住宅價格環比上漲0.2%，二手住宅價格環比上漲0.2%，這一“止跌轉漲”的變化，打破了市場對樓市“小陽春乏力”的普遍預期，成為馬年開春樓市最引人關注的積極信號。這一現象并非偶然的短期波動，而是政策引導、供需調整與市場信心修復多重力量共振的結果，其信號意義遠超漲幅本身，既彰顯了核心城市樓市的獨特韌性，也折射出中國房地產行業從深度調整向平穩復蘇轉型的階段性特征。

回顧過去11個月，京滬房價的持續下跌，是行業深度調整與市場預期低迷雙重作用的必然結果。自2025年4月起，受全國房地產市場整體調整、購房信心不足、庫存壓力凸顯等多重因素影響，京滬樓市開啟單邊下行通道，無論是新建商品住宅還是二手住宅，價格環比均連續出現小幅下跌。期間，盡管兩地先后出臺多項穩市政策，但市場復蘇乏力，購房者觀望情緒濃厚，“買漲不買跌”的心態主導市場，業主降價拋售現象時有發生。核心板塊優質房源議價空間一度擴大至10%-15%，部分遠郊房源價格較峰值縮水40%以上，市場陷入“量價齊跌”的循環困境。中指研究院數據顯示，2025年全年，北京二手房均價累計下跌5.8%，上海二手房均價累計下跌4.6%，連續11個月的下跌，讓市場對核心城市樓市的韌性產生了質疑。

深入剖析可見，京滬房價的首次上漲，核心是政策、供需、預期三大因素協同發力的結果，其中政策的“精準滴灌”起到了關鍵的催化作用。2026年開年以來，房地產政策呈現“自上而下協同發力”的態勢，全國前兩月已發布100多條調控政策，而京滬作為核心城市，政策優化更具針對性與實效性，精準聚焦剛需與改善型需求，切實降低購房門檻與資金成本。上海在2月底推出“滬七條”新政，力度堪稱年內重磅，將外環內非滬籍購房的社保年限從3年大幅縮短至1年，估算可增加潛在購房人群至少9萬人；同時將首套住房公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，疊加多子女家庭和綠色建筑相關優惠，最高額度可達324萬元，大幅降低了剛需群體的月供壓力。政策落地后首個周末，二手房線上咨詢量較1月周末日均上升48%，市場響應速度遠超預期。

北京則受益于前期政策“組合拳”的滯后效應，2025年12月出臺的政策延續“五環內外”分區施策邏輯，五環內非京籍社保/個稅年限由5年降至2年，五環外降至1年，同時降低二套公積金貸款首付比例，優化多子女家庭購房資格。這些政策經過一段時間的傳導，在2026年節后逐步提振市場信心，1-2月北京二手住宅網簽規模超2.3萬套，高出近十年同期平均水平兩千余套，為房價企穩上漲奠定了堅實的成交量基礎。此外，北京海淀區推出的“海青安居”政策，為重點產業應屆畢業生提供每月1000元、最長2年的安居補貼，進一步激活了剛需群體的購房需求，成為房價上漲的重要助力。

供需關系的邊際改善，是本次京滬房價上漲的核心支撐。從供給端來看，2025年下半年以來，京滬二手房掛牌量持續下行，北京、上海二手房掛牌量較2025年8月的高點已累計下降16%和27%，2026年2月兩地掛牌量環比分別下降2.5%和4.2%。與過往不同，本次掛牌量下行并非源于成交加速，而是來自可出售體量和業主出售意愿的下降，表現為新掛量減少、撤牌量增多，這一現象被業內認為是社會庫存自然觸底的體現。庫存壓力的緩解，使得市場供需關系從“買方主導”向“供需平衡”轉變，業主惜售情緒上升，報價趨于堅挺，議價空間大幅收窄至5%以內，部分熱門小區業主已開始試探性上調掛牌價。

從需求端來看，京滬作為人口持續流入的核心城市，教育、醫療、就業等優質資源的稀缺性，決定了住房需求的剛性支撐。政策松綁進一步激活了被壓抑的剛需與改善型需求，上海總價250萬元以內的“老破小”成為成交主力，300萬元以內房源成交占比從常規的68%提升至72%；北京房山、昌平、大興等平原新城的剛需盤表現搶眼，核心城區優質改善型房源持續熱銷，甚至出現“當天看房即成交”“千人搖”的場景。量的提升最終帶動價的企穩回升，形成“量價聯動”的良性循環，這也是本次房價上漲區別于以往短期炒作的核心特征。

需要明確的是，本次京滬房價上漲并非“全面普漲”，而是呈現出顯著的結構性特征，這也決定了其復蘇的溫和性與可持續性。從區域來看，上漲主要集中在核心城區和優質板塊，如北京五環內成熟社區、上海外環內核心地段，以及近地鐵、靠產業園的品質樓盤，這些區域憑借完善的配套與稀缺的資源，成為價格上漲的主力；而遠郊區縣房價仍保持平穩，部分區域甚至仍有小幅回調，形成“核心領跑、局部企穩”的分化格局。從戶型來看，小戶型、中低價位的剛需房源成為成交主力，上海新政對非戶籍人群的傾斜，進一步放大了這類房源的需求，推動其價格率先上漲；

而大戶型、高總價的改善型房源，成交雖有回暖，但價格漲幅相對溫和，反映出市場復蘇仍處于理性區間，未出現盲目炒作的現象。同時，從同比數據來看，京滬房價仍處于下行區間，2月份北京、上海二手住宅價格同比分別下降8.4%和6.2%，說明市場復蘇仍需時間，尚未進入全面上漲階段。

京滬房價止跌回升，作為房地產市場的重要信號，其對行業與市場的影響深遠且持久。從行業層面來看，兩大核心城市的率先企穩，打破了全國樓市“單邊下行”的預期，形成“一線領漲、二線跟漲”的傳導鏈條，廣州、深圳、杭州、南京等城市成交量已出現明顯環比上漲，越來越多的城市加入止跌回升的行列，為全國房地產市場平穩復蘇注入信心。同時，這一變化也印證了“政策底、市場底、信心底”三重共振的成效，自然資源部38號文嚴控土地新增供給、政府工作報告明確“去庫存”目標等政策，從根源上扭轉了行業供需格局，推動行業從規模競賽向高質量發展轉型。

對于市場各方而言，這一信號既帶來機遇也帶來考驗。對于剛需群體，當前寬松的政策環境的是入市的窗口期，可聚焦核心板塊的剛需房源，實現安居需求，但需理性判斷自身支付能力，避免盲目跟風；對于改善型群體，可把握市場窗口期，優化資產配置，選擇品質優良、配套完善的房源；對于房企而言，核心城市市場的回暖為其提供了喘息之機，有助于緩解資金壓力，同時也倒逼房企聚焦“好房子”建設，提升產品品質與物業服務水平，回歸居住本質；對于投資群體，則需摒棄“買房必漲”的舊思維，認清樓市結構性分化的趨勢，謹慎布局。

展望未來，京滬房價能否持續企穩上漲，仍面臨多重考驗，市場復蘇將呈現“溫和漸進、分化加劇”的態勢。從有利因素來看，政策紅利將持續釋放，各地將繼續優化調控政策，聚焦剛需與改善需求，打通新房與二手房交易循環，同時存量土地盤活、二手房收儲等政策將進一步優化供需結構，為房價穩定提供支撐。此外，京滬人口持續流入的趨勢未變，優質資源的稀缺性將長期支撐住房需求，為房價提供堅實的基本面支撐。但同時也需警惕潛在風險：若未來核心城市宅地新供體量超預期增加，或二手房掛牌量大幅反彈，可能會對房價形成壓力；全國樓市整體仍處于調整周期，二三線城市復蘇節奏滯后，部分庫存壓力較大的三線城市仍面臨去化困難、價格承壓的局面，難以形成全面回暖的態勢。

綜上，京滬房價連續11個月下跌后的首次上漲，是中國房地產市場調整趨緩、積極信號持續積聚的重要標志，并非偶然現象，也不是樓市全面回暖的終點，而是結構性復蘇的起點。這一信號不僅彰顯了核心城市樓市的強大韌性，更揭示了行業發展的新邏輯——告別普漲時代，聚焦核心價值、回歸居住本質，將成為未來房地產行業的長期發展主線。對于市場各方而言，唯有保持理性，把握政策導向，聚焦真實需求，才能推動房地產市場實現平穩健康發展，讓房子真正回歸居住屬性，為經濟社會高質量發展提供有力支撐。