打折出貨吞噬利潤，長實(shí)去年香港物業(yè)銷售收益大跌超7成

香港樓市歷經(jīng)震蕩，終在2025年迎來全面回暖，而首富李嘉誠旗下的長實(shí)集團(tuán)（01113.HK）卻沒在這輪樓市回暖中獲得理想收益。

3月19日，長實(shí)集團(tuán)發(fā)布2025年財(cái)報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入579.35億港元，按年增長27.25%；投資物業(yè)重估前溢利為119.6億港元，每股溢利3.42港元，同比上年增長2.7%。計(jì)入投資物業(yè)重估帶來的影響后，長實(shí)在2025年的股東應(yīng)占溢利為108.47億港元，每股溢利為3.1港元，較上年度減少20.3%。

具體來看，物業(yè)銷售作為長實(shí)的主業(yè)，物業(yè)銷售在2025年已確認(rèn)銷售收入為204.49億港元，同比大幅增長105%；實(shí)現(xiàn)收益27.33億港元，同比增長23.7%。

其中，在香港實(shí)現(xiàn)銷售收入89.57億港元，內(nèi)地貢獻(xiàn)收入63.06億港元，新加坡和英國等海外市場貢獻(xiàn)近52億港元，同比增幅都在50%以上。

但從收益來看，香港市場貢獻(xiàn)的收益不增反降，實(shí)現(xiàn)27.3億港元，大幅減少7成以上。長實(shí)表示，這主要是因?yàn)榇饲霸谑袥r疲弱下，為促進(jìn)銷售而提供多項(xiàng)折扣優(yōu)惠，為Blue Coast和Blue Coast II的銷售虧損作出撥備所致。

上述兩個(gè)項(xiàng)目是長實(shí)在2024年打折出售的樓盤。彼時(shí)項(xiàng)目推出均價(jià)約2.19萬港元/平方呎，與周邊的二手房價(jià)相比相當(dāng)于打了7折，較成本約2.8萬港元/平方呎，也折讓了22%。當(dāng)時(shí)這一銷售策略被稱為“撈底價(jià)”，也迅速讓Blue Coast項(xiàng)目成為當(dāng)時(shí)香港新盤“人氣王”，實(shí)現(xiàn)快速出貨。

眼下，長實(shí)不再需要通過大幅折扣的方式促銷。2025年以來，香港樓市進(jìn)入復(fù)蘇通道，房價(jià)亦得到修復(fù)。這一趨勢延續(xù)至今，摩根士丹利發(fā)布研報(bào)稱，今年前兩個(gè)月內(nèi)地買家來港購入2600個(gè)單位，同比增長91%，總成交額282億元，同比增長136%。業(yè)內(nèi)預(yù)測，香港房價(jià)今年將繼續(xù)保持上漲趨勢。

在談到對今年香港樓市的看法時(shí)，長實(shí)管理層也表示，隨著香港的經(jīng)濟(jì)回復(fù)穩(wěn)定，2025年的住宅物業(yè)交投逐漸恢復(fù)動(dòng)力，“政府物業(yè)印花稅稅率下調(diào)、按揭利率偏低，以及發(fā)展商調(diào)整售價(jià)等多項(xiàng)因素，對市民入市吸引力更大，對于整體住宅物業(yè)市場有支持作用。”基于此，長實(shí)也將在今年推動(dòng)一系列新盤入市。

不過，這樣的市場行情也沒有讓長實(shí)在拿地方面變得更加積極。在被問到是否有興趣對下個(gè)財(cái)政年度政府將推出的九幅住宅地皮投標(biāo)時(shí)，李嘉誠長子、長江實(shí)業(yè)主席兼董事總經(jīng)理李澤鉅仍稱，只要回報(bào)合理，便會(huì)參與投地。“在投地或進(jìn)行任何收購合并交易時(shí)，集團(tuán)一向遵守‘財(cái)務(wù)紀(jì)律’，不會(huì)抱有‘志在必得’的心態(tài)，絕對不會(huì)盲目追價(jià)，始終是回報(bào)率決定一切。”

截至2025年底，長實(shí)擁有可開發(fā)土地儲(chǔ)備（包括合作發(fā)展項(xiàng)目之發(fā)展商權(quán)益，但不包括農(nóng)地及已完成物業(yè)）約6500萬平方呎，其中600萬平方呎、5600萬平方呎及300萬平方呎分別位于香港、內(nèi)地及海外。

長實(shí)投資的英式酒館業(yè)務(wù)成為其業(yè)績的重要來源。報(bào)告期內(nèi)，該業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入262.27億港元，同比增長7%；年度溢利為19.33億港元，同比增長9%。但受消費(fèi)氣氛疲弱、通脹壓力及高勞動(dòng)成本等影響，該行業(yè)持續(xù)面對經(jīng)營及成本的挑戰(zhàn)。長實(shí)為英式酒館的資產(chǎn)減值16.2億港元，致使本年度經(jīng)扣除資產(chǎn)減值后的溢利收益為3.13億港元。

盡管在業(yè)務(wù)經(jīng)營上有高有低，但秉持“低買高賣”策略的長實(shí)在資產(chǎn)投資上可以高位套現(xiàn)。今年2月底，包括長實(shí)在內(nèi)的三家長和系上市公司將共同持有的英國電網(wǎng)公司UKPN100%股權(quán)出售，交易總金額逾1100億港元。“相比我們原本的投資，這次出售UKPN的作價(jià)計(jì)上來賺得近6倍的回報(bào)。”李澤鉅透露。

截至2025年底，長實(shí)手握在手資金達(dá)417億港元。上述交易完成后，長實(shí)的流動(dòng)資金又將得到充實(shí)。在被問到接下來的發(fā)展計(jì)劃時(shí)，李澤鉅表示，集團(tuán)將繼續(xù)專注投資于尊重合約精神、有完善法律制度保障投資者的國家，以及擁有長期穩(wěn)定現(xiàn)金流的項(xiàng)目，“若有優(yōu)質(zhì)、符合我們IRR要求的項(xiàng)目，我們基本上都會(huì)有興趣。重點(diǎn)仍是看項(xiàng)目的利潤回報(bào)和所需投入的成本。”