西安有小區房價跌了70%，我卻更不敢買了

上周，西安的朋友老馬發來一張截圖。

灃西新城，華潤灃華九里，二手房成交價6955元/㎡。他問我：“這小區當年樓面價1.26萬，現在賣不到7000，你說能抄底嗎？”

我查了一下，2021年這盤開盤的時候，賣1.8萬左右。現在跌了70%，一套100平的房子，虧了100多萬。

老馬說：跌成這樣，總該到底了吧？

我問他：你知道為什么跌嗎？

他發了個問號。

一、西咸新區，當年畫的大餅全沒兌現

老馬是西安人，2019年差點在灃東新城買房。當時銷售說這是“西安未來”，地鐵、名校、商業體全在規劃里。他猶豫了一下沒買，現在回頭看，幸虧沒買。

灃東均價從2.3萬跌到1.1萬，林凱溢金灣從2萬跌到8000。灃西更慘，華潤灃華九里從1.8萬跌到7000，直接腰斬再打折。

為什么？因為當年吹的那些配套，大部分沒落地。名校沒來，商業體沒建，地鐵通了但離小區還有好幾公里。住進去的人發現，買菜要去幾公里外的鎮上，上班要倒兩趟公交。

老馬說：當初那些沖進去的投資客，現在估計腸子都悔青了。

二、曲江“富人區”，高端盤也扛不住了

最讓我意外的是曲江。

2021年，中海曲江大城賣到4.4萬，一套房要五六百萬。現在呢？1.8萬。跌幅58%。

曲江華著中城更慘，從3.8萬跌到1.5萬，跌了60%。

為什么會這樣？因為學區沒了。

2025年多校劃片政策一落地，學區房光環直接褪色。以前買房的人，沖的是曲江一小的學位。現在學位不保了，房子自然不值那個價。

有個業主2019年高位接盤，現在掛牌兩年了，降了五輪價，還沒賣掉。他跟中介說：只要有人要，價格好商量。

中介說：現在這種老破大，根本沒人看。改善客看不上，剛需客買不起。

三、港務區，剛需盤打價格戰

老馬后來去看了港務區。

中鐵卓越城，去化率不到30%。銷售直接說：掛牌價還能再談5%。旁邊幾個樓盤，都在降價搶客戶。

老馬問：港務區不是有奧體中心嗎？怎么還跌？

中介說：奧體中心是有了，但產業沒來啊。住進去的人發現，周邊連個像樣的商場都沒有，上班還得往市區跑。加上這兩年新盤太多，供過于求，只能降價。

四、遠郊，跌到無人問津

最慘的是遠郊。

臨潼的文旅盤，從1.2萬跌到6000以下，腰斬。周至的關山府邸，最低只要1200一平。高陵部分項目，首付15%都賣不動。

為什么？因為沒人了。

年輕人往市區跑，往高新跑，往曲江跑。遠郊剩下的都是老人，哪來的購房需求？有業主2018年在臨潼買了一套，現在掛牌兩年了，看房的人都沒幾個。

他說：早知道當年買市區老破小，也比這強。

五、跌成這樣，能買了嗎？

我陪老馬轉了一圈，最后他還是沒買。

他問：現在能抄底了嗎？

我說：你看那些跌得最狠的，西咸、臨潼、高陵，你敢買嗎？

他搖頭。

我說：那你敢買的那些，高新、曲江核心區，跌了多少？

他查了一下：沒怎么跌。

我說這就對了。真正的好房子，跌的時候抗跌，漲的時候先漲。那些跌得狠的，你不敢買。你敢買的，它沒怎么跌。

那你還等什么？

老馬愣了半天，說：等它再跌點？

我說：等它跌的時候，你敢買嗎？

他沒說話。

回家的地鐵上，老馬發來一條消息：“當年灃東1.8萬我沒買，現在1.1萬我也不敢買。你說我到底在等什么？”

我想了想，回他：“你在等一個永遠等不到的底。”