有3所“四大”！看完百花香蜜湖的房價，轉頭盯上了龍華民治……

2026開年樓市火爆！

深圳二手房房價截至2月，已經連續3個月呈現上漲趨勢。

近3個月「房價率先回穩」的板塊中，排在靠前的多為擁有名校的片區，有的板塊甚至漲幅超10%。

可以說，這一輪市場火熱，本質上是小陽春疊加申學季的結果。

過去這些年，盡管深圳試圖通過如：大學區、集團化辦學等制度來平衡優質教育資源，但當前的教育格局依舊是「少量優質的教育資源，集中在部分板塊」。

而在深圳，教育板塊是有“段位”之分的，如果要給「名校扎堆」的板塊做個排名：

• 第一名，毋庸置疑是百花。這里聚齊了深實驗中學部&初中部&小學部還有深圳外國語、百花小學、荔園小學等名校。

• 第二名，無疑是香蜜湖。擁有深高南、福田外國語、明德實驗以及僑香外國語等名校。

• 第三名，是南山中心板塊。有育才系、南二外海德、深中科創、南外高新等名校。

• 第四名，龍華民治，除了本土的龍高北、龍華實驗、龍華第二實驗，格致中學之外，還有深高北、深外龍以及深中等“四大”。

但，如果要從置業角度出發，根據深圳大多數家長關注度來排名，第一名當屬龍華民治。

龍華核心區示意圖，圖源：@一眼龍華官微+即夢AI生成

原因在于，百花、香蜜湖雖是頂流，但房價動輒10萬+/平起步，南山蛇口的房價同樣讓大多數家庭望而卻步。相較之下，龍華民治的置業門檻更為友好，教育氛圍對于家長而言也更具備吸引力！

01.

龍華民治的教育

備受家長關注的底層邏輯

民治街道教育氛圍備受家長青睞的底層邏輯在于，這個板塊有頂級名校匯聚、“四大”重磅加持的優勢，同時整體人文基底濃厚。

“匯聚多所優質學校，“四大”氛圍相當濃厚！

龍華民治街道匯聚了龍華實驗、龍華第二實驗、格致中學等優質學校，以及深圳的“四大”名校。

值得重點一提的是，民治還是深圳少有的擁有3家“四大”名校的街道。

網上公開信息顯示，目前深圳擁有“四大”2所以上的街道有5個，其中民治與坂田“四大”規模相當，均有3所且覆蓋3家！書香氣息濃厚。

“劃重點：這里有“四大”中「含金量」很高的深中！

縱覽深圳“四大”，深中的「含金量」十足。（參考下文提到的升學率、拔尖能力）

首當其沖的，就是深中的升學率！

以2025年的成績為例，深中一共有85人被清北錄取。

什么概念？

• 深圳維度看，這個錄取人數，比另外三所“四大”總和的兩倍還要多；

• 放到整個廣東省看，這個錄取名額占了全省的22.97%！這意味著，去年廣東每錄取10名學生，就有2名以上來自深中。

不僅清北錄取人數多，深中的“華五”高校錄取率、C9高校錄取率同樣在“四大”中拔得頭籌。

深中學校中庭，圖源：深圳中學官網

深中「高含金量」的核心，還在于它的“造才、塑才”的能力。

雖然招生錄取的正取分數是“四大”中最高的，但深中的學生基數也是最大的，這意味著深中的指標生名額更多，低分錄取的學生也會相應多。在這種情況下，想要整體提升學生的水平，難度無疑更大。

深中通過分層教學、個性化培養等策略去提升學生的能力，最終實現本科率100%、特控率超99%以及位列“四大”前茅的頂尖高校錄取率，這也足以看到深中在學生能力提升這一塊的實力。

值得注意的是，深中的高中部和初中部的教育資源，還存在緊密的協同和共享。

比如：高中部一些優秀的老師，會到初中部任教，其中就包括一些競賽教練、學科帶頭人；初中部在課程設置上，會借鑒高中部的理念和資源，開設與高中部銜接的校本課程；初中部和高中部共享實驗室、藝術中心、圖書館等教學設施。

示意圖，圖源：深圳中學龍華校區官微

在資源共享、師資流動下，深中初中部的學生同樣成績不俗。有網友統計，從深中初中部上岸深中高中部的學生，無論是人數還是比例，均為“四大”中最高！

也就是說，初中就讀深中的孩子，未來的升學就多了一份保障。

但深中的入學門檻并不低！

以近兩年為例，深中無論是羅湖還是龍華的學校，錄取均為A類，也就是地段生！其中，羅湖2025年的地段生門檻相當高，相較之下深中龍華的地段生門檻要友好不少。

“民治還有濃厚的人文配套，是優質教育圈層的基底。

規劃層面，民治街道是龍華的文化與教育核心板塊，這里除了優質學校之外，文體配套不僅豐富、段位還高。

比如，深圳十大文化設施之一的深圳美術館（新館），僅藝術展廳就有18個，目前舉辦展覽超64場，公共教育活動已達923場次，藝術豐盈了龍華乃至深圳這座城市的文化厚度。（數據來源：深圳美術館官方微信）

藏書量800萬冊+提供座位2500個+搭建18個AI應用場景+有目前國內最大且功能最齊全的地下無人智能立體書庫的深圳圖書館北館，將科技與閱讀的融合做到極致，迎來央媒點贊、法媒關注。（內容參考：龍華重點區域中心官微）

深圳市文化館新館效果圖，僅供參考，圖源：深圳發布

在建的綜合性文化地標——深圳市文化館新館，建面約8.33萬平，是一座目前全國單體建面最大的文化館，集演藝、展覽、培訓、圖書閱覽、文創于一體的綜合性文化地標，預計今年9月啟動試運營，“7大功能空間+3類服務”，將可滿足全齡段多需求的生活場景。（內容參考：深圳發布官微）

此外，還有簡上體育綜合體、紅山文化公園等文體設施。這樣的配置，看齊福田市民中心、前海寶中等城市核心。

而從教育角度出發，在升學里面，體育、藝術、科創都是“加分項”，高段位的文體配套意味著優質資源的集聚，有利于孩子的體能訓練、素質培養等，尤其對于深中這類優質學校。

也正因此，當家長們把目光聚焦在文教氛圍濃厚的民治時，這個深圳“四大”之首、現有雙一流大學師資占比78.5%的深圳中學龍華校區，成了那個他們“看一眼就難以忘懷”的學校。

02.

深中龍華學區

4房總價409萬起，就能拿下

如何才能“擁有它”？

根據龍華區教育局公布的學區劃分方案，當下深中龍華的招生采取“單校劃片學區和多校聯動學區”。（注：學區劃分僅供參考，具體以入學當年龍華教育局發布的《義務教育階段學位申請指南》或官方公告為準。）

從深中龍華2025年的錄取分數來看，小一A1類60分，初一A1類60.6分；這就意味著去年只有在單校劃片區域內的孩子，才有機會被深中龍華錄取。

深中龍華學校，圖源：深中龍華學校官微

這個片區里面的小區，多為樓齡20年以上的二手房，掛牌均價普遍在5萬/平起；新房相對少，僅有2個，其中的人才房-華越龍苑均價優勢明顯之外距離深圳中學龍華學校更近，直線距離僅約300米（距離參考：百度地圖測距）且無需過馬路。

放眼整個片區，有4房的項目不多，對于居住空間有更多需求，想要買4房的二胎家庭、滿足三代同堂居住需求的家長朋友，可以關注華越龍苑，該項目已正式發布四房配售，配售產品是495套建面約113-150平的四房、總價409萬起，配售截止時間為4月6日。想要低門檻拿下深中旁4房，注意抓緊，僅剩13天！

更驚喜的是，目前購買安居華越龍苑，還可享受最高價值80000元置業大禮包，可用于挑選心儀的家電、家具等居家配置。這相當于在原本已經較低的置業門檻上，再為購房者減輕一部分安家成本。對準備在今年安家的家庭來說，這樣的支持，無疑又多了一層現實吸引力。（置業禮包具體兌換條件、流程、時間，以置業禮包兌換券使用說明為準）

“總價409萬起，買華越龍苑4房這筆賬算得過來。

一是，華越龍苑人才房，可轉商品房。

作為深圳的可售型保障性住房，人才房購買的限制條件要比安居房、共有產權房少，封閉10年后補齊價款即可取得完全產權，能如普通商品房一般上市流轉。

二是，人才房不再新增，4房稀缺屬性突出。

自2023年8月深圳住建發布的《深圳市共有產權住房管理辦法》施行之日起，就明確不再建設安居型的商品房和人才房，這意味著深圳的人才房，賣一套少一套。

在“人才房不再新增”的前提下，深圳現有人才房存量約2萬套，而4房只有約1200套，占比僅約6%。

再一個，從當下執行的《深圳市配售型保障性住房管理辦法》來看，深圳未來的可售型保障性住房將只剩下“配售型保障房”，且不僅不能變更為商品房，還將以小戶型為主。這意味著未來家里人數多的家庭，如三代同堂、二胎、三胎家庭，想買可售型保障性住房，除了可能買不到能轉紅本的，更重要的是難以買到大面積的戶型。在這之下，當下大面積、4房產品更顯珍貴。

三是，日常居住方面，4房戶型空間更大，居住舒適度更高。

比如對于二胎家庭而言，買深中龍華學區范圍內的一套4房，不僅孩子有機會能就讀深中，還能夠滿足子女一人一間房的居住需求，同時把父母接到身邊，體驗三代同堂的家庭樂趣。（注：具體學區劃分僅供參考以入學當年龍華教育局發布的《義務教育階段學位申請指南》或官方公告為準，錄取積分以入學當年學校公布信息為準）

買入華越龍苑，手握稀缺、享受更奢闊的空間，擁有讀深中的機會，這筆賬算得過來。

“華越龍苑：純人才房社區，純粹的圈層，4房戶型113-150平。

華越龍苑的項目本身，同樣亮點突出。

項目總建面約21萬平，是一個由千億注冊資本國企——深圳市安居集團有限公司負責開發打造的純人才房項目，產品有建面約84-90平的3房以及建面約113-150平的4房，相較于有其他保障房類型的項目，純人才房社區圈層更純粹。

示意效果圖，僅供參考

社區內部，不僅園林聯袂外部約1.9萬平的市政公園（規劃中），共同打造“綠島”概念，營造綠意縈繞的生態大境，目前已是實景現房，所見即所得；還配備游泳池、環形跑道、兒童活動空間等“云中”生活居所，滿足業主日常多元休閑娛樂需求。

實景圖，僅供參考

項目還自帶約6000平社區商業，配建社區健康服務中心、熟食中心、幼兒園等。健康、餐飲、教育，形成的「微型城市單元」讓日常生活更具有便利性。（社區健康服務中心、熟食中心、幼兒園建成后，將移交政府，具體的開辦主題、品牌等，以政府批準及實際開發情況為準）

此次，配售的產品——建面約113-150平4房，均為四開間布局，全屋臥室均帶飄窗，其中主臥為私密性套房，部分戶型還實現南北雙陽臺，整體尺度感開闊、空間明亮，居住舒適度更高，是多代同堂一步到位的選擇。

建面約113-120平創意展示空間實拍圖，非交付標準

建面約146-150平創意展示空間實拍圖，非交付標準

建面約113-150平的產品戶型圖，僅供參考（左右滑動）

總的來說，華越龍苑的4房不僅有一定的學區功能性，價格優勢&稀缺屬性突出，還是多代同堂一步到位的選擇。

03.

不用將就的選擇

生活的溫度+城市中軸的價值

華越龍苑，不僅緊鄰深中，讓孩子有機會享受到優質教育，更重要的是家長不需要犧牲掉生活，除了能擁有豐富生活配套帶來的生活溫度，還能享受到民治板塊的未來發展紅利。

在這里，能夠充分享受到生活的溫度。

「微型城市單元」之外，華越龍苑周邊的商業、交通等生活配套一應俱有。

旁邊就是商業體量約60萬平的壹方天地、山姆會員店，日常步行就能到達；

周邊3km范圍內還有佐阾香頌購物中心、天虹購物中心、紅山6979等、COSTCO等商業，也是能“輕松觸達”的璀璨繁華。

在這里，同樣不用擔心出行通勤的問題。目前板塊內聚集了已開通的地鐵4/5/6號線以及在建的地鐵22/25/27號線，未來地鐵出行，可直抵福田、前海等城市中心區。

示意圖，僅供參考

這里是都市核心區、城市中軸。

華越龍苑所在的民治街道位于深圳中軸，與前海、福田同被納入都市核心區，是北站樞紐商務節點、定位為龍華“南中心”。根據龍華最新的國土空間規劃，這里將高標準建設“龍華中軸數字產業核心區”，未來可期。

《深圳市國土空間總體規劃2021-2035年》圖源：深圳市人民政府

對于家長而言，華越龍苑位于深中龍華學校單校劃片區域，價格優勢明顯，配套成熟、未來可期。實景現房，購房手續辦結即可交付，今年有望申請入學，與片區共發展。

真的實現了既有、又有，還能有……

壹地產提醒，目前，安居華越龍苑線上認購通道已在深圳市住房和建設局官網正式開啟，申購時間為：2026年3月18日9:00至2026年4月6日18:00，符合條件的家庭可登錄官網查詢詳情、提交申請。

圖源，深圳市住房和建設局

項目本批次配售產品為建筑面積約113-150㎡寬境四房，首付僅62萬起，總價409萬起，已于2025年底交付，現在看房真正所見即所得。

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附：華越龍苑申購隊列條件。

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