三年暴虧2390億后，前“房企一哥”終于變相賺錢了

在境外債務(wù)重組加速推進(jìn)之際，碧桂園(02007.HK)交出了一份久違的盈利預(yù)告。

3月24日，公司股價(jià)高開(kāi)，盤中最高觸及0.325港元，收盤報(bào)0.32港元，單日上漲6.67%，總市值136.38億港元。

前一日晚間，碧桂園公告稱，預(yù)計(jì)2025年度將實(shí)現(xiàn)約10億至22億元利潤(rùn)，而2024年虧損高達(dá)351.45億元。

這一反差，迅速引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注：那家曾經(jīng)的“宇宙第一房企”，似乎又行了。

但細(xì)看這份利潤(rùn)的來(lái)源，更像是一場(chǎng)財(cái)務(wù)修復(fù)，而非經(jīng)營(yíng)回暖。

01

三年巨虧后的盈利

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，碧桂園過(guò)去三年業(yè)績(jī)不太樂(lè)觀。

2022年至2024年，公司收入分別為4303.71億元、4010.15億元和2527.56億元，連續(xù)三年下滑。

同期，公司錄得年度虧損分別為29.62億元、2009.62億元和351.45億元，三年累計(jì)虧損高達(dá)2390.69億元。

而在更早之前，這家公司處于行業(yè)領(lǐng)先地位，是不折不扣的“房企一哥”。

1992年，碧桂園在廣東順德成立，創(chuàng)始人為楊國(guó)強(qiáng)。

2007年4月，碧桂園在港交所掛牌上市，IPO募資規(guī)模達(dá)148.49億港元，創(chuàng)下內(nèi)地房企融資額的最高紀(jì)錄。

2019年，碧桂園實(shí)現(xiàn)收入4859.08億元，利潤(rùn)612.02億元；2021年，其收入達(dá)5230.64億元，凈利潤(rùn)409.82億元。

再往前的2020年，據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，碧桂園全口徑銷售金額為7888億元，位列行業(yè)第一。

自2017年以約5508億元合同銷售金額登頂后，直到2022年，碧桂園連續(xù)六年穩(wěn)坐中國(guó)房企銷冠。

轉(zhuǎn)折發(fā)生在2023年。當(dāng)年8月，公司未能支付兩筆總計(jì)2250萬(wàn)美元的美元債利息，從而引發(fā)信用危機(jī)。

2023年半年報(bào)顯示，公司前6個(gè)月虧損514.61億元，且未來(lái)12個(gè)月到期債務(wù)約1087.03億元。

2023年10月，碧桂園稱公司尚未支付一筆本金金額為4.7億港元的到期款項(xiàng)，正式宣告違約。

債務(wù)壓力下，碧桂園2025年的盈利預(yù)告顯得尤為特別。

公司明確指出，利潤(rùn)轉(zhuǎn)正主要源于債務(wù)重組帶來(lái)的非現(xiàn)金收益，而非主營(yíng)業(yè)務(wù)改善。

若剔除相關(guān)影響，公司開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利水平承壓，同時(shí)部分資產(chǎn)計(jì)提減值，導(dǎo)致公司仍錄得虧損。

換言之，這是一筆典型的會(huì)計(jì)意義上的盈利。其核心在于債務(wù)重組帶來(lái)的賬面收益，而非公司主營(yíng)業(yè)務(wù)帶動(dòng)的利潤(rùn)修復(fù)。

從經(jīng)營(yíng)側(cè)數(shù)據(jù)看，恢復(fù)仍然有限。

2025年碧桂園實(shí)現(xiàn)合同銷售額約330.1億元，對(duì)應(yīng)銷售面積約403萬(wàn)平方米，規(guī)模較高峰期已大幅縮水。

不過(guò)，公司仍完成了近17萬(wàn)套房屋交付，交房也成為其當(dāng)前階段最重要的任務(wù)之一。

碧桂園董事局主席、楊國(guó)強(qiáng)之女楊惠妍將2026年定義為“保交房收官之年”，并提出在年中完成大部分交付，以此為前提逐步修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，并推動(dòng)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流回正。

這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，將決定公司能否從賬面修復(fù)走向經(jīng)營(yíng)修復(fù)。

02

債務(wù)重組方案已落地

相比利潤(rùn)數(shù)字，碧桂園更關(guān)鍵的變化來(lái)自債務(wù)端。

2025年12月30日，碧桂園總額約177億美元的境外債務(wù)重組正式生效。

此前的9月9日到12月3日，碧桂園涉及9筆、合計(jì)約137.7億元的境內(nèi)債重組方案也全部獲得通過(guò)。

至此，其境內(nèi)外債務(wù)重組方案基本落地。

在境外債務(wù)重組方案中，若所有選項(xiàng)獲債權(quán)人足額認(rèn)購(gòu)，碧桂園預(yù)計(jì)削減債務(wù)約117億美元，并可能確認(rèn)最高約700億元的重組收益。

而這，正是公司預(yù)計(jì)2025年由虧轉(zhuǎn)盈的主要緣由。

境外債務(wù)重組生效后的首個(gè)工作周內(nèi)，碧桂園即向債權(quán)人支付約3.98億美元現(xiàn)金對(duì)價(jià)，占整體債務(wù)本金約2%，以體現(xiàn)執(zhí)行能力。

上述重組方案也體現(xiàn)出較強(qiáng)的靈活性，除了現(xiàn)金支付外，還提供“新票據(jù)+可轉(zhuǎn)債+強(qiáng)制可交換債”等多元化工具組合，供不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的債權(quán)人選擇。

與此同時(shí)，碧桂園可轉(zhuǎn)債轉(zhuǎn)股正在持續(xù)推進(jìn)。

數(shù)據(jù)顯示，截至2026年3月20日，公司總股本為426.18億股，較2025年底的289.21億股增加約47.36%。

股本顯著擴(kuò)張意味著原有股東權(quán)益比例被攤薄，但對(duì)于碧桂園來(lái)說(shuō)，化債和交房才是當(dāng)下的頭等大事。

目前，楊惠妍通過(guò)其控制的公司Concrete Win Limited持有約294.09億股碧桂園股份，持股比例69.02%，仍保持絕對(duì)控制權(quán)。

另外，碧桂園面臨的司法壓力亦有所緩解。

上個(gè)月，香港高等法院已駁回針對(duì)碧桂園的清盤呈請(qǐng)。

而在清盤警報(bào)解除前不久，楊惠妍等3名碧桂園執(zhí)行董事因未及時(shí)披露債務(wù)逾期事項(xiàng)被上交所通報(bào)批評(píng)。但公司認(rèn)為這并不影響三人繼續(xù)履職。

從行業(yè)橫向比較看，碧桂園并非孤例。

2025年12月23日，融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)境外債務(wù)重組正式生效，該公司約96億美元的現(xiàn)有債務(wù)已獲全面解除及免除。

2025年12月29日，旭輝控股集團(tuán)(00884.HK)宣布本息總額約81億美元的境外債務(wù)重組方案生效。

多家房企債務(wù)重組方案集中落地，標(biāo)志著行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置進(jìn)一步進(jìn)入實(shí)操階段。

但與債務(wù)端止血相比，經(jīng)營(yíng)恢復(fù)仍需更長(zhǎng)時(shí)間。

上周，市場(chǎng)一度流傳碧桂園“大規(guī)模召回離職員工”，但公司回應(yīng)稱返聘僅針對(duì)少量特定崗位需求開(kāi)展。

事實(shí)上，其員工規(guī)模已從2018年末的約13.14萬(wàn)人降至2025年中的約1.79萬(wàn)人，6年半時(shí)間里減少約11.35萬(wàn)人，組織收縮極為明顯。

03

結(jié)語(yǔ)

這次實(shí)現(xiàn)盈利，雖然得益于債務(wù)重組，但也算是一個(gè)好消息。

對(duì)碧桂園來(lái)說(shuō)，債務(wù)重組只是第一步，接下來(lái)關(guān)鍵還是賣房回款。

要回到“房企一哥”時(shí)的規(guī)模和利潤(rùn)，還需要時(shí)間。

但只要一步一步把基本盤打牢，這份盈利或?qū)⑹潜坦饒@走向穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的新起點(diǎn)。