河北
金茂璞逸豐宜是中國金茂在北京打造的璞系首作，定位南三環內城改善大盤，以低密規劃+綠金科技+成熟配套為核心優勢，總價950萬-2092萬，適配中高端改善及內城留存需求 。
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一、基礎核心信息
- 開發商與物業：中國金茂旗下北京喜茂房地產開發有限公司，物業為中化金茂物業，物業費8.98元/㎡·月。
- 產權與交付：70年住宅產權，2025年1月21日開盤，預計2027年6月30日精裝交付。
- 區位與占地：位于豐臺區東鐵匠營街道，東鐵營橋南約300米、距南三環約400米；占地約3.33萬㎡，總建面約7.25萬㎡ 。
- 規劃與戶數：分南北2個地塊，規劃14棟5-18層洋房+小高層，總戶數504戶；北地塊容積率約1.81（低密洋房區），南地塊約2.75，整體約2.0；綠化率30%，人車分流，車位配比1:1.03。
二、價格與成交（截至2026年3月）
- 價格基準：銷售指導價10.75萬/㎡，當前均價9.4-9.5萬/㎡，較指導價低約1.2-1.3萬/㎡，實際成交單價8.7-9.5萬/㎡ 。
- 總價區間：960萬-2092萬，主力戶型總價梯度清晰：109㎡三居約960萬起、135㎡四居約1150萬起、153㎡四居約1450萬起、176㎡四居約1750萬起、190㎡四居約1950萬起 。
- 成交表現：2025年全年網簽262套，累計成交290套，成交金額37.83億元，為四環內新房簽約金額銷冠；當前可售約240-250套，去化節奏平穩健康。
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三、主力戶型與產品亮點
戶型 面積 格局 核心亮點
三居 109㎡ 三室兩廳兩衛 占比17%，剛需改善適配，南北通透，戶戶帶陽臺
四居 135㎡ 四室兩廳兩衛 占比主力，空間規整，適配三代同堂[__LINK_ICON]
四居 153㎡ 四室兩廳兩衛 南北通透，主臥套房設計，采光通風佳[__LINK_ICON][__LINK_ICON]
四居 176㎡ 四室兩廳三衛 雙主臥套房，適合改善家庭，私密性強[__LINK_ICON][__LINK_ICON]
四居 190㎡ 四室兩廳三衛 主力大戶型，南北通透，主臥+次臥均帶套房，空間尺度開闊[__LINK_ICON]
- 得房率與梯戶：得房率85%-94%（含贈送），部分樓棟超90%；梯戶比1梯2戶/2梯2戶，層高約3-3.15米，居住舒適度高。
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- 建筑與園林：外立面采用石材+鋁板+玻璃幕墻，打造新中式東方園林；社區配建約2000㎡高端會所，涵蓋泳池、健身房、瑜伽室、私宴廳等 。
- 綠金科技：標配金茂12大綠金科技系統，實現六恒生活（恒溫22-26℃、恒濕30-70%、恒氧、恒靜、恒潔、恒凈），地源熱泵+毛細管網+全置換新風，解決北京干燥、霧霾等痛點 。
四、交通配套
- 地鐵：步行至5號線劉家窯站約881米，至5/10/亦莊線三軌交匯的宋家莊站約1055米，步行10-12分鐘可達；1.5公里內覆蓋蒲黃榆、方莊、成壽寺等多站，通達全城。
- 自駕：緊鄰南三環東路，快速接入二環、四環、京滬/京臺高速；距分鐘寺橋、方莊橋均1公里內，15分鐘可達國貿CBD，20分鐘直達金融街、麗澤商務區。
- 公交：周邊東鐵營橋東、劉家窯橋西等站點覆蓋22條公交線路，步行237米即達橫一條站，公共出行便捷 。
五、生活配套
- 商業：15分鐘生活圈涵蓋方莊時代Life、新業廣場、首開福茂等；3公里內可達山姆會員店、宜家，7公里內覆蓋SKP、王府中環、三里屯等高端商業。
- 教育：周邊3公里內有55所幼兒園、25所小學、20所中學，包含豐臺一幼、東鐵匠營一小、十八中、匯文中學等優質資源（學區以政府劃片為準）。
- 醫療：近鄰北京中醫藥大學東方醫院（1.1公里）、首都醫科大學附屬天壇醫院；3公里內覆蓋協和醫院、同仁醫院、中國醫學科學院腫瘤醫院等7家三甲醫院 。
- 生態：毗鄰方莊城市公園、石榴莊城市休閑公園等6大公園，日常休閑、散步健身便捷。
六、核心優勢與注意事項
- 核心優勢
1. 三環內稀缺低密改善盤，區位成熟，無新區配套等待期，步行可達成熟生活圈。
2. 金茂璞系首作，產品力升級，六恒科技系統適配高端居住需求，外立面與園林質感突出 。
3. 價格具備優勢，較指導價有明顯讓利，總價段適配內城改善、地緣改善及高端剛需 。
4. 交通與配套雙成熟，三軌交匯+多主干道覆蓋，商業醫療教育資源完善，生活便利性高。
- 注意事項
1. 片區城市界面新舊交織，部分路段老舊小區并存，居住環境需實地考察。
2. 非地鐵入戶，步行至地鐵站需10分鐘左右，對依賴地鐵步行通勤的客群需權衡。
3. 交付周期至2027年中，適合中長期改善需求，短期自住需考慮過渡居住安排。
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