前海時代最后一批入市！總價600萬+起，意味著什么？

前海核心區的“6字頭”入場券，已發布！

前海時代住宅收官之作——61棟254套住宅已取證，備案總價700萬+起，折后總價約639萬起。

本次推售主力戶型為建面約88-126㎡的平層，以及部分建面約204-235㎡的大平層，另有極少量建面約279-325㎡的頂復。

要知道，這個項目自2023年入市以來，持續受到市場關注，五開五熱銷。

此番深鐵桂灣·凱旋府（后面簡稱：桂灣·凱旋府）取證，折后總價約639萬起，究竟意味著什么？產品力有何亮點？以及有何獨特價值底盤？我們逐一拆解。

01.

折后總價約639萬起

在深圳核心區是什么段位？

開年之后，深圳豪宅市場已然暗流涌動。作為今年深圳核心區首批入市的高品質住宅作品，桂灣·凱旋府此次取證，注定是吸睛的。而當下最核心的“議題”，無疑是價格：折后總價約639萬起。

這個數據意味著什么？

“從全市的維度審視，核心區總價約639萬的高品質住宅，鳳毛麟角！

縱覽近兩年深圳核心區入市的高品質住宅，總價普遍邁入千萬級門檻，多在1000+萬起，部分豪宅甚至去到3、4千萬的量級。位于城市核心且總價600萬出頭的入場機會，在南山新房市場上，目前看到的就是桂灣·凱旋府。

“聚焦到前海來看，折后總價約639萬起、建面約88平戶型，稀缺！

當下前海三灣在售的住宅產品，起步建筑面積多在100㎡左右，主力戶型集中在建面120㎡以上；尚未入市的項目，戶型更是清一色以大面積為主，均在建面100㎡往上。

桂灣·凱旋府這一波入市產品，戶型起步建面約88㎡。

在前海新房以大戶型為主、面積集中在建面約120㎡起步的當下，建面約88㎡戶型的出現，本身就是一種稀缺。

且折后總價約639萬起，意味著更低的買入門檻。

在前海，買到建面約100+㎡的戶型是常態，但能低總價買入88㎡的戶型是本事。

可以說，桂灣·凱旋府單憑價格、戶型，已然贏下一局！

02.

折后總價約639萬起

買到的是什么樣的產品？

作為前海時代住宅的收官之作，桂灣·凱旋府產品力究竟如何？

“先來看項目基底：是百萬級TOD綜合體大城，也是城市新封面。

深鐵前海時代是一個總建面約130萬㎡的百萬級TOD綜合體項目，集住宅、辦公、酒店、商業以及學校等多元業態于一體。

在這里，多元業態的有機融合，將生活感、便利性拉滿，已然成為前海的地標性建筑。

此番入市的產品，正是在深鐵前海時代住宅收官之作——61棟。

示意圖，僅供參考

5-1地塊承襲深鐵府系豪宅基因，以“核心地段+地標形象”為打造方向，采用雙塔布局，由1棟約170米高的酒店及商務公寓塔樓+1棟約155米高的住宅塔樓（61棟住宅單元）共同構成；兩棟超百米高樓之間，由兩層空中連廊連接，形成雙子塔磅礴之姿。

示意效果圖，僅供參考

建筑外立面汲取世界建筑靈感，融貫灣居藝術，于香檳金的溫潤弧光與高級灰調的沉穩肌理中，探尋現代風格與藝術表達的平衡，既包容了生活的舒適感，亦彰顯了不凡的品味。雙子塔由此煥發獨特的辨識度：以框景之姿勾勒桂灣天際線，為屹立前海的地標建筑。

據悉，項目計劃引入洲際酒店集團（IHG）旗下的INDIGO（英迪格）精品酒店（具體以最終交付為準）。全球精品酒店領域標桿品牌的加入、全球化的商務配套加持，無疑將給項目帶來更濃郁的國際化氣息，進一步夯實其「都市封面」的價值底色。

“再來看社區營造：高品質公區+立體泛會所，回應時代高階居住訴求。

桂灣·凱旋府不僅建筑造型極具辨識度、身份極具昭示性，其社區整體質感的營造同樣出眾。

其一：打造了一條高質感的歸家動線

多重歸家禮序，是桂灣·凱旋府打造的第一層歸家質感。無論你是開車經由酒店式落客區歸家，還是從大門歸家經過首層入戶大堂，亦或是經由觀景平臺從4F禮序大門入戶，都能從高質感的空間禮序中，感受到尊崇感。

小區禮序大門，寬約30米、高約5米的歸家大門，開啟玻璃門面寬約1.2-1.25米，搭配厚鋁單板門檐、淺色花崗巖，大門中間還有不銹鋼造型板+壁燈，質感十足！

實拍圖，僅供參考

造型對稱的東方府邸大門，兩側還有造型羅漢松以及園林小景，整體在香檳金金屬線條的勾勒下，既顯柔和璀璨、又不失精致考究。

疊加小區“四水歸堂”的聚財水景營造，讓歸家更有儀式感，實現從「繁華到靜謐」、從「緊繃到松弛」的能量轉換。

充滿動態藝術感的入戶空間，是第二層歸家質感。

實拍圖，僅供參 考

這里，背景墻是擁有趨近于晶玉化的天然奢石，米白色的基底將大理石天然的紋理襯托得更靈動，也為整個空間注入了奢華的氣息。

兩側墻面則以大面積的米白色雨果石鋪陳，局部墻面內嵌凹龕和端景墻，不銹鋼和局部液態金屬板，紋理細膩柔和。

地面由淺底合星縵灰、大西洋白、菲慕斯三種石材做拼花，幾何圖案交錯延展，宛如高級定制的“石質地毯”，強化了空間秩序感。冷色調的運用，也一定程度上中和了墻面的溫潤感，讓整體空間更具現代感與精致氣息。

實拍圖，僅供參 考

電梯廳以天然漩渦紋理大理石——大河之舞石材為視覺核心，搭配米白色石材，輔以金屬線條勾勒細節；天花板采用圓弧造型+中間懸浮吊頂。天然石材磅礴流動的肌理，與柔和燈光、精致材質相互融合，讓每一個入戶的時刻都能沉浸在品質感之中。

在這里，天然奢石自然紋理與質感是主角，講述的是“自然與精致”的故事，營造的是現代輕奢美學風的歸家意境。

其二，營造格調高級的立體泛會所

高格調的會所空間，不僅能夠提供私享社交空間，更是高端生活方式的載體。為了滿足日常多元生活、社交需求，項目以分層規劃的手法，打造格調高級的立體泛會所。

住宅架空層規劃配置泳池區、四點半課堂、健身瑜伽、休閑會客等全場景功能模塊，滿足兒童成長、運動健康、社交會客等多元生活需求。

有別于常規社區配套，在雙子塔中間的云端連廊上，項目還規劃了天際泳池、星空餐吧等酒店化配套，構建起比肩五星級酒店的高奢生活體系，可以在日常中享受到度假式的生活。

效果圖，僅供參 考

與此同時，項目在3/4F、38層打造了上空中花園、下景觀平臺的疊景立體園林雅境。

于建筑景觀維度，將自然意境與都市繁華相融，實現了城市稀缺的立體景觀資源配置；于業主而言，下樓可享沉浸式園林靜謐景觀，登高可同時擁攬桂灣天際盛景和園林綠意。生活品質全面升級，也更能彰顯業主獨有的高階品位與圈層身份。

實拍圖，僅供參 考

從歸家動線的高質感的呈現，到全時全齡功能覆蓋、云端連廊與立體園林、酒店式的高奢范式，桂灣·凱旋府將空間升維，匹配高凈值人群對品質生活場景的需求。

“最后看戶型產品：靈動可變的奢闊空間，質感拉滿同時滿足多維居住需求。

建面約88㎡的戶型，既可做奢適大2房，亦可靈活分割出一個多功能空間，整體靈活性更強，而建面約90㎡的戶型，雖是3房設計，但也可根據需求靈活調整為2套房，匹配單身奢闊居住、2-3口之家的首次置業。

建面約88㎡戶型創意樣板間實拍圖（非交標）

戶型圖，僅供參考（左右滑動）

建面約126㎡的戶型，空間尺度更奢闊，居住舒適度更高，匹配想要住得舒服一點的，預算相對高的家庭。

建面約126㎡戶型創意樣板間實拍圖（非交標）

戶型圖，僅供參考（左右滑動）

如果是改善的朋友，有建面約204-235㎡的大平層，以及建面約279-325㎡的頂層復式可以選。

建面約235㎡戶型創意樣板間實拍圖（非交標）

無論什么樣的家庭，這一批產品都有得選。

更重要的是，據壹地產了解，這一批產品交付標準均為市場知名品牌，對于效率以及生活質感有追求的都市精英、高凈值人群來講，契合度相當高。

在「價優」的前提下，桂灣·凱旋府這一波產品不僅可享受到百萬綜合體多元配套，整體質感也是拉滿，有著相當高的質價比。

03.

質價比之外

還有這張終極「底牌」

在擁有高質價比之余，還能擁有什么？將視野拉大，跳出項目，把目光投向區位——桂灣·凱旋府，位于前海桂灣！項目的地段，或許也是值得深究的底牌之一。

“前海，是深圳的發展重點！

前海，是今年兩會熱議的“高頻詞”，更是被寫入深圳下一個十年發展重點的核心板塊。

它的定位極高。不僅是粵港澳大灣區、深圳先行示范區等多重國家戰略疊加的核心區，更是“依托香港、服務內地、面向世界”的核心樞紐，規劃到2035年建成比肩紐約、倫敦的全球城市中心（規劃內容參考自：《前海城市新中心規劃優化》文件）。

它的產業極硬。在高定位引領下，前海已成為資本與科創匯聚的高地。這里，有中國首個具身智能港——由灣區產業投資大廈（華為云具身智能產業創新中心）、“互聯網+”未來科技城、大鏟灣藍色科技園等科創園區組成，如今聚集了超5.5萬家科技企業（含騰訊、華為、影石等頂尖科技企業），國家高新技術企業達2010家，風投創投管理規模超4500億。（數據參考：@深圳前海-官方資訊平臺）

近期，前海資本與產業正在加速融合。

一方面是，隨著2月底，粵港澳大灣區創業投資引導基金完成備案，前海這支504.5億國家級母基金正式進入實質性運行階段，加速半導體、人工智能、生物醫藥等硬核科技企業發展。（內容參考來源：中國證券投資基金業協會網站、南方Plus）

另一方面是，「前海金碼頭」平臺上線，由官方主導、常態化舉行的項目路演，正推動千億資本與AI企業建立高效鏈接。（內容參考來源：深圳市人民政府門戶網站）

站在時代前沿，有官方背書+資本加持的前海，注定是深圳下一個十年的發展引擎。

“桂灣底氣十足！有“金融+科技”雙輪驅動。

從規劃定位來看，桂灣是前海國際金融城，作為一個拉開前海發展序幕的先行區啟動區，桂灣可以說是整個前海含“金”量最高的板塊。

現已匯聚518家金融機構，匯豐、瑞銀、渣打等港資、外資金融機構占比近三成。（數據參考：@深圳前海-官方資訊平臺）

與此同時，桂灣分布著累計孵化創業團隊1632家+培育國家高新技術企業85家的深港青年夢工場、前?？毓纱髲B、騰訊數碼大廈等科技創新中心，有銀河通用、WeLab匯立集團等獨角獸企業，以及如戴盟（深圳）機器人等躋身“種子獨角獸”的企業，還有騰訊、小馬智行等頂尖科創企業。（數據及內容參考自：@深圳前海-官方資訊平臺、前海管理局官網、新華社報道）

金融機構與科創企業集聚的桂灣，一定程度上擁有“資本定價權”。

但，桂灣不止于此。

這里還有深港風投創投中心，這是一個為深港兩地創業企業提供資本支持和服務的機構，也是深港兩地跨境創新業務集聚的重要平臺。

換言之，桂灣是深圳乃至內地對接香港的重要接口。在這里，有更成熟的資管與基金生態，更順暢的跨境協同路徑，能實現更高效的融資，能夠讓科創與金融的「融合效益」更大化釋放。

擁有定價資本的金融機構，還有定義未來的科創企業，更重要的是肩負對外發展的核心使命，這些既是桂灣的注腳，也是它的底氣。

“桂灣的獨特之處，更在于它是前海三灣中配套最成熟、兌現速度最快的板塊。

比如，交通方面，有別于前灣、媽灣，這里不僅有1/5/11三條地鐵線交匯、城市主干道豐富，還有綜合交通樞紐，將引進城際，可以說桂灣的交通配套是前海三灣中最完善、最便捷的。其中，亞洲TOP2地下綜合交通樞紐——前海綜合交通樞紐已被列入《深圳市2026年重大項目計劃清單》，未來匯聚3地鐵+2城際，日均客流量預計75萬人次。

從位于前海桂灣的桂灣·凱旋府出發，能快速觸達深圳各核心區、通達灣區、連接世界。

示意圖，僅供參考

交通之外，桂灣的教育、商務氛圍同樣濃厚，環境也相當舒適，整體成熟度也更高！位于其中的桂灣·凱旋府，能夠享受到多維配套給生活帶來的便捷與舒適性。

教育方面，桂灣的成熟度更高，不僅“公立”早已建成，周邊還有國際學校。項目鄰近南山實驗集團前海港灣學校、南二外桂灣學校，以及哈羅國際、薈同雙語等國際學校。買入這里，孩子有機會從小鋪陳全球化視野。（具體入學要求，以入學當年該片區教育局、學校公布信息為準）

實拍圖，僅供參考

商務方面，除了計劃引入洲際英迪格精品酒店之外還緊鄰康萊德酒店，這里未來就是業主步行可達的「格調社交場」、「國際化的會客廳」；而當其他兩灣的商業配套重點聚焦在“社區底商”上時，桂灣的萬象前海（8萬㎡）、卓越intown（約4萬㎡）等約28萬㎡璀璨商業，早已成為前海的核心消費場所，既是前海永不落幕的繁華，更是業主可輕松觸達的璀璨商圈。

周邊商業實拍圖，僅供參考

家門口的桂灣河，周邊桂灣公園、前海演藝公園、前海石公園、紫荊園等四大公園。這種核心區稀缺且不可再生的生態資源以及景觀，讓身處桂灣金融城核心區的桂灣·凱旋府，輕松切換“出則繁華、入則寧靜”的生活場景。

實拍圖，僅供參考

金融城的科技&資本厚度+成熟住區的生活溫度，正是桂灣與眾不同的吸引力，也是桂灣·凱旋府的核心價值底盤之一。

桂灣·凱旋府所擁有的，遠不止國際化豐盛生活，更是一張入席深圳未來的“入場券”——以兌現力拉滿的“超配”生活圈為基底，將頂層資源悉數納入，在過往實現“五開五熱銷”的銷售佳績，成為前海置業浪潮中被公認的優選。

在價格優勢突出、產品高質感、地段價值高多重因素疊加下，桂灣·凱旋府綜合質價比非常高，匹配想要買入深圳前海核心區的朋友。

壹地產提醒！

這一波產品最小戶型建面約88㎡，非常難得！

這一波總價，折后僅需約639萬起，價格很是友好。

這是一次低門檻，拿下稀缺戶型，買入前海、搶灘核心區的機會。

桂灣·凱旋府已獲批預售，3月24日-3月27日限時誠意登記，3月29日盛大開盤，想買的朋友抓緊了！

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