瑞安房地產(chǎn)：持續(xù)保持審慎的資本策略，樓市滬七條提升了市場(chǎng)情緒

3月26日，瑞安房地產(chǎn)有限公司（瑞安房地產(chǎn)，00272.HK）發(fā)布2025年全年業(yè)績(jī)。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2025年全年瑞安房地產(chǎn)總收入約40.93億元（人民幣，下同），同比減少50%；歸母凈虧損約17.82億元，去年為盈利1.8億元。

瑞安房地產(chǎn)副主席羅寶瑜在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，歸母凈利潤(rùn)大幅虧損主要受非現(xiàn)金性投資物業(yè)評(píng)估變動(dòng)，即未出售的貨存減值和撥備影響。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，瑞安房地產(chǎn)2025年投資物業(yè)的公平值減值為6.43億元；其他收益及虧損錄得虧損凈額為9.24億元。

羅寶瑜還指出，公司2025年的總收入同比大幅下降主要的原因是2025年沒(méi)有新的住宅項(xiàng)目落成和交付，整體住宅銷(xiāo)售預(yù)訂實(shí)際上相對(duì)比較低。但租金收入，包含聯(lián)營(yíng)和合營(yíng)公司，對(duì)比增長(zhǎng)了2%，“這是在目前的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境里面相當(dāng)可貴的結(jié)果”。

截至報(bào)告期末，瑞安房地產(chǎn)的凈資產(chǎn)負(fù)債率約52%，同比持平；現(xiàn)金及銀行存款總額約64.51億元。

截至3月26日港股收盤(pán)，瑞安房地產(chǎn)報(bào)0.6港元/股。

持續(xù)保持審慎的資本策略，債務(wù)最大的壓力已經(jīng)過(guò)去了

“過(guò)去一年，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者都感覺(jué)環(huán)境不容易，有非常大的壓力，消費(fèi)市場(chǎng)增長(zhǎng)非常緩慢。作為開(kāi)發(fā)商，感覺(jué)到融資市場(chǎng)非常困難，需要很關(guān)注流動(dòng)性?！比鸢卜康禺a(chǎn)主席羅康瑞在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“還有就是整個(gè)市場(chǎng)的調(diào)整還沒(méi)有完結(jié)，是非常緩慢的，市場(chǎng)很疲弱，但是對(duì)高質(zhì)量的房產(chǎn)還是有需求。城市更新和城中村是未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)。”

值得關(guān)注的是，在回答房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)觸底時(shí)，羅康瑞坦言，“這是一個(gè)困難的問(wèn)題”。

“但是我們的判斷，整個(gè)行業(yè)這個(gè)調(diào)整還是持續(xù)的，還有就是行業(yè)需要加速尋找一個(gè)經(jīng)營(yíng)模式能夠配合新的形勢(shì)。”羅康瑞預(yù)計(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)深度的調(diào)整還會(huì)持續(xù)兩三年，觸底的態(tài)勢(shì)也還是會(huì)延續(xù)下去。

不過(guò)，瑞安房地產(chǎn)在財(cái)報(bào)中表示，在地緣政治不確定性、貿(mào)易緊張局勢(shì)及消費(fèi)者信心低迷等持續(xù)挑戰(zhàn)的多重影響下，在剔除非現(xiàn)金性質(zhì)投資物業(yè)的公平值變動(dòng)及減值撥備影響后，集團(tuán)于2025年錄得核心利潤(rùn)約3.97億元。

從收入來(lái)看，2025年瑞安房地產(chǎn)被確認(rèn)為收入的物業(yè)銷(xiāo)售金額約4.99億元，同比減少89%；租金及相關(guān)收入（不包括聯(lián)營(yíng)公司及合營(yíng)公司）約19.49億元，同比減少21%。

報(bào)告期內(nèi)，瑞安房地產(chǎn)的租金及相關(guān)收入總額約36.25億元，同比增長(zhǎng)2%，已連續(xù)3年維持增長(zhǎng)。

羅寶瑜表示，在財(cái)務(wù)方面，公司持續(xù)保持非常審慎的資本策略。

“在今年年頭，我們成功發(fā)行了總額3億美元的優(yōu)先票據(jù)，并同步購(gòu)回將于2026年到期的2.95億美元的優(yōu)先票據(jù)?！绷_寶瑜稱(chēng)，“截至今年3月25日，我們集團(tuán)自2021年以來(lái)累計(jì)償還了離岸債務(wù)總額達(dá)到486億，充分體現(xiàn)了我們對(duì)于履行財(cái)務(wù)責(zé)任的堅(jiān)定程度。”

“公司的總負(fù)債，從2023年到期的債務(wù)大概是144億，到2026年低于70億，到2027年、2028年相對(duì)比較低的債務(wù)到期數(shù)目，大家可以看到我們公司、集團(tuán)過(guò)去幾年債務(wù)的壓力已經(jīng)慢慢過(guò)去了，也希望我們未來(lái)幾年能保持比較低的債務(wù)到期水平?！比鸢卜康禺a(chǎn)財(cái)務(wù)總裁及投資總裁孫希灝表示，“我們相信最大的壓力應(yīng)該已經(jīng)過(guò)去了?！?/p>

另?yè)?jù)瑞安房地產(chǎn)行政總裁王穎介紹，目前有四個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目正在推進(jìn)中，總在建及待建規(guī)模為122萬(wàn)平方米的住宅，29.1萬(wàn)平方米的商業(yè)。王穎表示，輕資產(chǎn)不是最終目的，公司目標(biāo)是在變化的市場(chǎng)環(huán)境下，持續(xù)優(yōu)化集團(tuán)的戰(zhàn)略定位，并實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展和成長(zhǎng)。

“在市場(chǎng)上，我們要在特定的市場(chǎng)上占據(jù)領(lǐng)先地位，以上海為本土大本營(yíng)，進(jìn)一步擴(kuò)展大灣區(qū)的業(yè)務(wù)，在模式上我們希望逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)在集團(tuán)收益貢獻(xiàn)中的平衡。在集團(tuán)戰(zhàn)略定位上，順應(yīng)行業(yè)級(jí)變換的市場(chǎng)，我們要從綜合發(fā)展商逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)展商+投資商+資產(chǎn)管理商三位一體的復(fù)合角色?！蓖醴f說(shuō)。

滬七條提升了市場(chǎng)情緒

物業(yè)銷(xiāo)售方面，截至報(bào)告期末，瑞安房地產(chǎn)的合約物業(yè)銷(xiāo)售額約79.16億元，同比下跌47%，其中住宅物業(yè)銷(xiāo)售占92%，余下由商業(yè)單位銷(xiāo)售所貢獻(xiàn)。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2025年住宅物業(yè)銷(xiāo)售的平均售價(jià)為64600元/平方米，2024年則為134900元/平方米。

瑞安房地產(chǎn)指出，合約銷(xiāo)售以及住宅物業(yè)銷(xiāo)售的平均售價(jià)下降，主要由于項(xiàng)目組合變化所致。2025年平均售價(jià)較高的上海項(xiàng)目所占合約銷(xiāo)售比例有所下降，“我們計(jì)劃在2026年及以后推出更多項(xiàng)目，主要集中在上海和武漢?！?/p>

值得一提的是，羅康瑞在業(yè)績(jī)會(huì)上指出：“在春節(jié)之后，上海出臺(tái)了樓市滬七條，短期內(nèi)激活了一波交易量，提升了市場(chǎng)情緒。作為全國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心，上海持續(xù)保持人口凈流入，購(gòu)房需求基礎(chǔ)還是很堅(jiān)實(shí)的，目前中高端核心資產(chǎn)價(jià)格依然堅(jiān)挺，買(mǎi)家的信心相對(duì)比較穩(wěn)健，估計(jì)2026年上海核心地段房?jī)r(jià)將會(huì)率先企穩(wěn)，非核心區(qū)域延續(xù)以?xún)r(jià)換量的走勢(shì)?！?/p>

此外，羅康瑞補(bǔ)充，在城市分化方面，核心城市與三四線城市的走勢(shì)會(huì)持續(xù)分化，一線跟強(qiáng)二線城市憑借其自己產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，人口和資源集聚的效應(yīng)應(yīng)該有比較強(qiáng)的市場(chǎng)影響，但是多數(shù)的三四線城市還是會(huì)面臨較大去化的壓力。同時(shí)在同一個(gè)城市內(nèi)部，核心地段跟非核心地段的價(jià)格會(huì)進(jìn)一步拉大，優(yōu)質(zhì)的地段價(jià)格會(huì)凸顯，成為資金避險(xiǎn)重要的選擇。“未來(lái)可以說(shuō)市場(chǎng)分化應(yīng)該會(huì)比較嚴(yán)重，但是這也是很正常的?！绷_康瑞說(shuō)。

“我們中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于轉(zhuǎn)型和調(diào)整的階段，去年全國(guó)的商品銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額同比分別繼續(xù)下降了8.7%和12.6%，在這樣比較低迷市場(chǎng)活躍度的環(huán)境下，購(gòu)房者心態(tài)仍然非常謹(jǐn)慎?！绷_寶瑜在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“但在一線城市，特別是上海高端住宅板塊展現(xiàn)了相對(duì)的韌性，主要受益于購(gòu)房者對(duì)于高品質(zhì)產(chǎn)品服務(wù)和資產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)值的關(guān)注不斷在提升。未來(lái)增長(zhǎng)將依賴(lài)于高品質(zhì)的城市更新項(xiàng)目，這也是符合國(guó)家邁向可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)型方向。在這個(gè)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，集團(tuán)仍然具備一定的優(yōu)勢(shì)?！?/p>

值得一提的是，王穎在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，翠湖天地·六和的風(fēng)貌別墅產(chǎn)品已經(jīng)取得預(yù)售許可的別墅及聯(lián)排全部售罄，成交均價(jià)達(dá)到每平方米31.1萬(wàn)元，其余待售的別墅待預(yù)售許可獲批后就可以完成簽約。另外2025年11月，武漢新天地住宅收官之作云逸入市后銷(xiāo)售的勁頭也比較強(qiáng)勁，截至2025年底，去化率已經(jīng)超過(guò)72%，目前項(xiàng)目已經(jīng)接近于清盤(pán)。截至2025年底，集團(tuán)已經(jīng)鎖定待確認(rèn)為正式收入的銷(xiāo)售額達(dá)172.31億元，將在2026年以及以后的交付，并在財(cái)務(wù)的業(yè)績(jī)中得以確認(rèn)。

零售物業(yè)組合平均出租率達(dá)94%

商業(yè)部分，瑞安房地產(chǎn)披露的數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)零售物業(yè)組合的平均出租率達(dá)94%，“彰顯新天地社區(qū)的實(shí)力”。組合的整體銷(xiāo)售額增長(zhǎng)15%，客流增長(zhǎng)12%。不過(guò)受零售市場(chǎng)消費(fèi)模式改變的影響，續(xù)約租金轉(zhuǎn)跌。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，集團(tuán)于2025年的租金及相關(guān)收入為19.49億元，同比下跌21%，租金收入下跌主要是因?yàn)榧瘓F(tuán)于2024年11月宣布對(duì)創(chuàng)智天地的股權(quán)進(jìn)行重組，創(chuàng)智天地的租金收入于2025年起重新歸類(lèi)為來(lái)自合營(yíng)公司的租金收入，金額為4.35億元。

2025年，瑞安房地產(chǎn)的租金及相關(guān)收入（包括來(lái)自合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司物業(yè)的租金及相關(guān)收入）為36.25億元，同比增長(zhǎng)2%。其中78%來(lái)自上海的物業(yè)組合。

從出租率來(lái)看，截至報(bào)告期末，上海新天地石庫(kù)門(mén)街區(qū)的出租率為99%，上海新天地時(shí)尚、瑞安廣場(chǎng)及新天地廣場(chǎng)、企業(yè)天地5號(hào)及新天地湖濱道、蟠龍新天地、嶺南新天地以及重慶新天地的出租率均超過(guò)95%。

瑞安房地產(chǎn)指出，由于供需失衡狀況持續(xù)，辦公樓市場(chǎng)仍然受壓，不確定因素沖擊企業(yè)信心。不過(guò)，瑞安房地產(chǎn)表示，盡管辦公樓市場(chǎng)表現(xiàn)低迷，公司在上海成熟辦公樓組合的出租率仍保持穩(wěn)定，截至報(bào)告期末的平均出租率為93%。

瑞安房地產(chǎn)行政總裁張斌在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，2026年在零售板塊，公司會(huì)持續(xù)提升基本面部分的表現(xiàn)，包括營(yíng)業(yè)額和客流情況，“為了達(dá)到這樣的營(yíng)業(yè)額和客流持續(xù)提高，讓我們的租戶(hù)和我們實(shí)現(xiàn)共贏，我們會(huì)用多元?jiǎng)?chuàng)新的方法。”而在辦公部分，公司會(huì)把出租率作為首要的任務(wù)。

“基于剛才提到的市場(chǎng)環(huán)境，我們將繼續(xù)推進(jìn)以下的策略，短期內(nèi)，流動(dòng)性管理和財(cái)務(wù)安全仍然是首要任務(wù)。同時(shí)，我們將充分發(fā)揮品牌優(yōu)勢(shì)，特別是剛公布的新天地社區(qū)品牌，以及高端住宅品牌翠湖來(lái)拓展我們未來(lái)的業(yè)務(wù)?！绷_寶瑜指出，“我們聚焦在上海及其他大灣區(qū)里面的一線城市，繼續(xù)去擴(kuò)大我們的版圖。此外，我們還會(huì)運(yùn)用輕資產(chǎn)的策略，推動(dòng)業(yè)務(wù)的發(fā)展和提升土地儲(chǔ)備，謹(jǐn)慎把握市場(chǎng)新的機(jī)遇。長(zhǎng)期來(lái)看，我們通過(guò)以上的策略，希望達(dá)到物業(yè)開(kāi)發(fā)，資產(chǎn)管理和管理費(fèi)收入的平穩(wěn)發(fā)展。”