調查｜豪擲6000多萬卻辦不了產證 豪宅項目縵合北京多位業(yè)主深陷“網簽僵局”

財聯社3月30日訊（記者 李潔）作為北京頂奢住宅標桿之一，合生創(chuàng)展旗下豪宅縵合北京項目部分房源，出現無法辦理房產證的情況。

近日，多位業(yè)主向財聯社記者反映，他們在2023年前后購買了由合生創(chuàng)展開發(fā)的縵合北京房產，雖已按合同付清全款并入住，但時隔兩年有余，遲遲無法完成網簽、更無法辦理不動產權證，涉及房款總金額或超5億元。

涉事小區(qū)

對于縵合北京多位業(yè)主而言，花費數千萬元購入的豪宅，某種程度上成了一張難以“轉正”的“大額存單”。

就業(yè)主反映的這一事項，記者采訪了合生創(chuàng)展華北公司方面，相關人員告訴記者，“縵合項目銷售以及網簽，我們一直都是在正常推進辦理中，這是需要時間的。這件事的達成不是很簡單的事，背后會有一些復雜的因素。”

針對這一情況，記者以購房者身份咨詢北京市住建局，相關人員表示，朝陽區(qū)房產過戶問題由朝陽區(qū)房管局負責，過不了戶可以通過朝陽區(qū)房管局投訴相關開發(fā)商。就此，記者也詢問了北京朝陽區(qū)不動產登記事務中心，相關人員表示，這種情況具體還是要與開發(fā)商協(xié)商溝通，協(xié)商不通可以走法律訴訟程序。

北京頂豪業(yè)主陷辦證困境

縵合北京位于北京朝陽區(qū)霄云路8號，備案名為新燕都家園，系合生創(chuàng)展在北京市場開發(fā)的知名高端住宅。據房天下數據，目前在售項目單套總價約5400萬-10800萬元，單價約12萬元/平方米。

“我購買的是一套450平方米的戶型，總房款6800萬元，房子在2023年已經完成交付，也入住了。但2年多過去了，既未完成網簽，也未能取得不動產權證書，產權狀態(tài)長期懸空。”一位縵合北京的業(yè)主李先生（化名）告訴記者。

據李先生初步統(tǒng)計，目前其已取得聯系的共有8戶業(yè)主未辦理網簽以及房產證，涉及未辦證的房價款或超過5億元。

另據一位業(yè)主提供的群聊信息，縵合北京未辦理網簽的業(yè)主約幾十戶。

記者從業(yè)主方面獲取的其中一份購房合同顯示，該合同房源建筑面積約375平方米，單價10.849萬元/平方米，總價4069.59萬元，合同約定交房時間為2023年12月30日，并約定交付后720日內完成不動產權證辦理。該業(yè)主稱，目前其已經繳納了全部房款。

也就是說，開發(fā)商應于2025年12月30日前給業(yè)主完成網簽以及房產證業(yè)務。如今已超出約定辦證期限，開發(fā)商仍未履行義務。

“我們從2023年底等到現在，開發(fā)商每隔兩三個月就跟我說’馬上網簽’，這話說了不下十幾次，但到現在一次都沒兌現。”購房人李先生表示。

對此，記者向合生華北公司相關人員進行求證核實，其表示，縵合是縵系的代表項目，對于業(yè)主的訴求公司和項目都當作重中之重去完成，但也是需要時間的。

銷售資金疑被“抽血”

業(yè)主已經付清全款的現房，為何辦不了證？

上述購房合同顯示，該商品房在出售時抵押狀況一欄標注著“已抵押”。抵押人為北京新京潤房地產有限公司，抵押權人為浙商銀行北京分行，抵押登記日期為2021年8月26日，債務履行期限8年，直至2029年8月24日。

小區(qū)內部畫面

企查查數據顯示，北京新京潤房地產有限公司成立于2006年6月，成立以來由合生創(chuàng)展旗下吉潤置業(yè)投資有限公司全資持股。不過，在2026年3月23日，項目公司控股股東由合生創(chuàng)展變更為中信信托。

“開發(fā)商賣房時承諾后續(xù)會解押。”李先生說，直到辦證受阻，他們才從各方了解到，這批房源解押需要開發(fā)商向銀行償還對應貸款，還需要向相關部門支付稅款。

據業(yè)主方多方了解，業(yè)主們支付的高額房款，可能并未用于項目“解押”。“我們了解到的情況是，縵合北京的銷售資金在歸集后，彼時被母公司合生創(chuàng)展統(tǒng)一抽走，用于集團其他用途，從而導致項目層面缺乏資金解除抵押。”

“縵合的人跟我說過，錢被母公司抽走了，導致項目上的手續(xù)辦不下去。”李先生透露。

值得注意的是，就在前述業(yè)主們?yōu)檗k產證問題焦頭爛額之際，該項目的新樓棟仍在銷售中。

記者以購房者身份致電縵合北京售樓處時，該樓盤工作人員介紹，項目正在銷售C2號樓。“我們現在有520平米的戶型，價格7000多萬，現在是期房，大概在2027年交房，入住兩年后辦理房產證。”

當被問及之前樓棟辦證難的問題時，該工作人員表示：“之前的問題現在陸陸續(xù)續(xù)在解決，現在出售的2號樓不會出現這種情況，因為現在房款都會進入專門的監(jiān)管賬戶。”

上述合生華北公司相關人員也向記者確認，目前正常在銷售的房源，可以按照節(jié)點去推進網簽。

那么，為何會出現這樣的差異？58安居客研究院院長張波告訴記者，縵合北京新售的樓棟能正常網簽，大概率是因為這部分房源的預售資金，已被納入有效監(jiān)管。從目前對預售資金監(jiān)管的力度來看，資金被抽調的可能性較小。

公開資料顯示，2023年12月，北京住建委就《〈北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法（2023年修訂版）〉征求意見稿》公開征集意見。意見提出，將商品房預售資金監(jiān)管主體由商業(yè)銀行調整為政府，監(jiān)管原則由“政府指導、銀行監(jiān)管、多方監(jiān)督、專款專用”調整為“政府監(jiān)管、社會監(jiān)督、專戶收存、專款專用、核定支出、違規(guī)追責”。

對此，前述業(yè)主們感到無奈。

“縵合的人跟我說，等新樓賣出去了，用新回款給我們老業(yè)主解押，賣一棟解一棟。但現在新樓賣多半年了，我們一個辦下來證的都沒有。”李先生稱。

就此，北京市盈科（廣州）律師事務所律師宋竟一告訴記者，雖然《中華人民共和國民法典》第四百零六條現行有效允許抵押財產轉讓，但開發(fā)商在明知抵押未解除、自身無力解押的情況下進行銷售，且長期不解決，導致購房者權益嚴重受損，此行為違背誠信原則，擾亂了房地產市場秩序。

“相關住房和城鄉(xiāng)建設等行政監(jiān)管部門可依據其管理職責，認定該行為違規(guī)并進行相應查處。”宋竟一稱。

母公司陷入經營困境

對于縵合北京前述業(yè)主面臨的窘境，張波指出，這一現象在前幾年民營房企中較為常見，當企業(yè)整體資金緊張時，企業(yè)會優(yōu)先將優(yōu)質項目的回款用于確保集團整體流動性，而合生創(chuàng)展恰恰陷入了這種困境。

財報顯示，2025年上半年，合生創(chuàng)展實現營業(yè)額59.46億元，同比大幅減少53%；股權持有人應占虧損17.32億港元，業(yè)績下滑態(tài)勢明顯；短期銀行及其他借款總額為220億港元，而現金及現金等價物僅為80億港元。

此外，截至2025年上半年，其未能按約定還款日期償還本金及利息合計8.46億港元的若干借款(“違約借款”)，該等違約事件進而導致合計75.6億港元的若干銀行及財務機構借貸觸發(fā)交叉違約。

一邊是集團層面的流動性危機，一邊是項目公司因資金被抽離無法解押。如張波所言：“問題的核心是開發(fā)商可能將項目售房款挪作他用，包括但不限于集團其他項目輸血、償還到期債務等，從而導致項目自身解押資金不足。”

付了錢、住了房，但未拿到產證，業(yè)主的房子是否會被銀行收走？

業(yè)主擔心房子被收走

對于這一疑問，宋竟一律師指出，在未完成不動產轉移登記前，購房者享有的是依據買賣合同要求開發(fā)商履行過戶義務的債權，以及基于該債權的“物權期待權”。但該權利并非法定的物權。根據“物權優(yōu)先于債權”的基本原則，已依法登記的銀行抵押權，其效力優(yōu)先于購房者基于買賣合同的債權。

“如果開發(fā)商無法償還貸款，銀行行使抵押權，法院拍賣該房屋后，拍賣款將優(yōu)先用于清償銀行債務。購房者只能向開發(fā)商主張返還購房款、賠償損失等，而這在開發(fā)商資金短缺的情況下，很可能無法得到足額清償。”宋竟一強調，購房者的產權在法律上并未確立，且其權利順位劣后于銀行的抵押權，這是當前這部分購房者面臨的最大法律風險。

而據上述購房合同顯示，因出賣人的原因，買受人未能在該商品房交付之日起720日內取得該商品房的不動產權證書的，雙方同意按照以下方式處理。買受人解除合同的，出賣人應當自解除合同通知送達之日起90日內退換全部已付款，并按照央行同期活期存款利率付給利息；買受人不解除合同，自逾期之日起，每滿一年，出賣人向買受人支付已付房價款千分之一的違約金。

記者在采訪中了解到，縵合北京未辦理房產證的部分業(yè)主們，決定不再等待。目前，多位業(yè)主已準備聯合起來，走集體訴訟程序，希望通過法律手段強制開發(fā)商履行解押及辦證義務。

據購房人方面律師提出的意見，現在網簽的最大障礙是銀行的抵押權，根據目前資料，通過訴訟有望解決這個問題。

張波認為，對于購房者而言，當下在簽訂購房合同時，可在預售證附件中查詢核對付款賬戶，確定為備案的預售資金監(jiān)管賬戶，避免向開發(fā)商指定的非監(jiān)管賬戶，支付定金、首付款。另一方面，重點選擇本身財務穩(wěn)健，沒有屢屢出現延遲交付的房企所開發(fā)的項目。

（財聯社記者 李潔）