借名買房執行異議之訴的裁判困境與出路

借名買房執行異議之訴的裁判困境與出路

——以51篇執行異議之訴裁判文書為研究樣本

（圖源網絡 侵刪）

執行程序作為實現公平正義的終局環節，其效率與公正的平衡直接關系群眾司法獲得感。2025年7月施行的《最高人民法院關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）突破以往形式審查的局限，要求法院穿透權利外觀，審查認定案外人權益能否排除強制執行。借名買房引發的執行異議之訴恰是典型場域。司法實踐中對借名行為權利屬性的認知不一，亟需從理論層面厘清。本文以中國裁判文書網2020年至2024年的51起借名買房執行異議之訴案件為樣本，通過深入剖析借名人的權利屬性及裁判爭議，嘗試提出規則構建路徑。

2020年至2024年最高人民法院及各地法院“借名買房”執行異議之訴裁判結果

一

理論根基：民事權益的屬性之爭

房屋登記權利人與實際出資人相分離的特殊形態，既涉及借名人合法財產權益的保護，又關乎申請執行人債權實現與交易安全維護。準確界定借名人所享民事權益的法律屬性是妥善化解此類糾紛的關鍵。在借名買房人執行異議之訴的理論探析中，關于借名行為所負擔的權利性質主要有以下觀點：

主流觀點認為，借名行為僅在當事人之間產生債權債務關系。根據該觀點，房屋所有權依法歸屬于出名人，借名人僅享有請求辦理所有權轉移登記的債權請求權。若出名人處分房屋，除相對人非善意構成無權處分外，原則上認定為有權處分。這一觀點與我國不動產物權變動以登記為生效要件的規定高度契合。另一種觀點則更注重實質公平與真實意思表示。該觀點認為借名人雖未完成登記，但其基于真實的借名合意與實際出資，應認定為房屋實際所有權人。支持者援引《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉物權編的解釋（一）》第二條的規定，認為在不動產登記錯誤情形下真實權利人可直接主張物權確認請求權。

還有學者提出了折中觀點，認為在承認登記具有物權推定效力的前提下，要區分法律物權與事實物權。借名人享有的事實物權雖不具備登記外觀，但在權利性質上仍屬于物權范疇，原則上能夠對抗出名人享有的法律物權以及申請執行人的一般金錢債權。第三人基于對登記的信賴而取得物權并完成登記，則可對抗借名人的事實物權。此外，還有學者認為借名人作為借名交易的發起者和主導者，處于防范相關風險的最佳位置，其通過選擇借名方式獲得利益，自應承擔相應的風險后果。相比之下，申請執行人作為“外部債權人”，難以查明房屋背后的真實權屬狀況，預防借名交易風險的成本過高，因此在執行程序中應優先保護善意申請執行人的一般金錢債權，除非其明知或應知借名事實存在。

二

司法實踐：裁判分歧的實證分析

（一）核心分歧的實踐表征

本文通過“借名買（購）房”“執行異議”“最高人民法院”“高級人民法院”等關鍵詞組合，系統梳理2020年至2024年最高人民法院及各高級人民法院審理的借名買房人執行異議之訴案件51起（其中最高人民法院9件，高級人民法院42件）。上述裁判文書中，支持借名人排除強制執行的案件有18件（其中最高人民法院4件，高級人民法院14件）；不支持的有33件（最高人民法院5件，高級人民法院28件）。

通過梳理分析裁判要旨發現，案件分歧主要集中于“借名人能否排除強制執行”：支持借名人訴訟請求的裁判主要是以物權真實權利狀態為裁判核心、以申請執行人信賴利益保護為審查重點、以借名人物權期待權保護為價值導向；不支持的裁判主要是因嚴格恪守物權法定與公示公信原則保護信賴利益或基于過錯責任推定原則認定借名人應自擔風險。

（二）分歧產生的深層原因

第一，權益類型模糊。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉執行程序若干問題的解釋》雖確立了案外人基于實體權利提出執行異議的制度框架，但對于除所有權之外的“實體權利”具體涵蓋范圍、權利構成要件及法律效力層級等關鍵問題，未作明確界定。這種立法表述的開放性，導致司法實踐中對該類權利的認定標準不一，不同地區法院在處理同類案件時易出現裁判尺度差異，影響司法裁判的統一性與權威性。

第二，制度層面障礙。物權法定原則與登記公示制度突破面臨制度障礙。《解釋》雖強調實體判斷，但未明確“實體權利”的認定標準。實踐中，法院對《中華人民共和國民法典》（以下簡稱民法典）物權編與合同編的適用選擇存在差異，導致裁判依據出現分野。根據物權變動“登記生效主義”原則，訴爭房屋登記在出名人名下，且借名人系基于自主合意形成權利外觀與實際權屬分離狀態，既不符合民法典規定的更正登記適用情形，亦不具備提起異議登記的法定事由。

第三，價值導向沖突。實踐中，部分借名人將借名所購房屋作為唯一居住場所，涉及基本生存權益保障問題。如關于“非因自身原因未過戶”“合法占有”等關鍵事實，各地法院認定尺度不一。如部分法院將“規避限購政策”一律視為“自身原因”，而另一些法院則區分“合理規避”與“惡意規避”，導致相似案件出現不同認定結果。

三

規則建構：原則與例外的平衡路徑

結合《解釋》的立法精神與司法實踐需求，筆者認為，借名人所享有的權利屬性應界定為“債權”，權利的實現需“附一定條件”。首先，借名行為在出名人和借名人之間產生債權債務關系，根據借名行為的約定，借名人可以請求出名人協助辦理房屋變更登記，其請求權是債權請求權。其次，該權利僅在滿足特定條件時具有排除強制執行的效力，具體包括：借名目的合法、實際占有房屋、非因自身原因未過戶等關鍵內容。最后，該權利可對抗名義權利人及惡意第三人，但不能對抗善意取得的物權人或享有擔保物權的債權人。這一界定既尊重物權公示原則，又避免實質公平的喪失，與《解釋》“實體判斷與程序保障并重”的理念一致。

在此結論的前提下，筆者認為，審理借名買房人執行異議之訴，應確立“債權屬性為原則，生存居住為例外”的審查框架，并細化相應的裁判標準。

（一）基本原則：借名人通常不能排除強制執行

1.借名人具有法律上的可歸責性。借名買房行為本身具有一定的風險性與非正當性，借名人基于利益權衡自主選擇將房屋登記于他人名下，應當對該行為可能引發的法律后果有合理預期。從公平原則出發，若借名房屋未面臨強制執行，其可獲取相應利益；一旦房屋被納入執行范圍，借名人亦需自行承擔風險。需明確的是，借名買房約定僅在借名人與出名人之間產生合同約束力，不具有對抗申請執行人的法律效力。當借名房屋被依法強制執行后，借名人可依據約定，向出名人主張違約責任，要求返還購房款、賠償裝修費用等實際損失。即便出名人無財產可供賠償，該風險亦應由借名人承擔。此種責任分配機制既保障了借名人的合同救濟權利，又維護了市場交易秩序，避免因過度傾斜保護而破壞公平原則。

2.申請執行人具有信賴利益保護。依據物權公示公信原則，善意無過錯的申請執行人基于對不動產登記簿記載內容的信賴實施交易行為，其合法權益應受法律保護。需注意的是，登記公信力的保護范圍僅限于善意第三人，若申請執行人明知或應知借名登記事實仍參與交易，則不適用該保護規則。在司法實踐中，除非有充分反證推翻申請執行人對不動產登記的合理信賴，否則應依法認定其信賴利益的正當性，切實維護動態交易安全。

（二）例外情形：生存居住權益的優先保護

1.優先保護生存居住權益。生存居住權益作為基本人權的核心內容，始終是法律保障的重要價值取向。自2002年起，最高人民法院就通過司法解釋確立了生存居住權益優先于建設工程價款優先受償權的裁判規則。2015年《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》進一步細化了商品房買受人排除強制執行的實體要件，要求同時滿足“書面合同合法有效、唯一居住用途、已支付過半價款”三項條件。盡管借名買房法律關系與商品房買賣存在差異，但住房承載的生存居住權益本質相同，理應獲得同等程度的法律保護。人民法院在審查借名人主張的生存居住權益時，需設置更為嚴格的認定標準，確立“四要件審查標準”：一是借名協議真實合法；二是借名人在查封前已合法占有房屋；三是已支付全部或大部分價款；四是房屋用于家庭基本居住且無規避執行情形。滿足上述要件的，可認定借名人權益足以排除執行。

2.與擔保物權發生沖突時的價值衡量機制。當借名人主張的生存居住權益與申請執行人享有的擔保物權發生沖突時，需通過價值衡量機制確定權益保護順位。盡管擔保物權基于物權法定原則具有優先效力，但生存居住權益作為基本人權的重要體現，在特定情形下應當突破物權優先規則獲得例外保護。從立法精神來看，民法典確立的“買賣不破租賃”“抵押不破租賃”等規則均體現了對生存居住權益的優先保護導向。司法實踐中，人民法院應綜合考量借名買房人的權益性質、當事人過錯程度、生存必要性等因素，在維護擔保物權人合法權益的同時，最大限度保障借名人的基本生存權利，實現法律效果與社會效果的有機統一。

來源： 最高人民法院

弘揚憲法精神

構建和諧社會