南部新城G01地塊深度解析，洞察主城改善價(jià)值邏輯

2026年3月29日，南京年度首場(chǎng)土拍平穩(wěn)收官，6幅涉宅地塊均以底價(jià)成交，總成交額達(dá)28.14億元，市場(chǎng)呈現(xiàn)“核心凸顯、外圍平淡”的分化態(tài)勢(shì)。其中，秦淮區(qū)南部新城NO.2026G01地塊作為本場(chǎng)唯一主城六區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地，成為全場(chǎng)焦點(diǎn)——央企金茂以16.93億元底價(jià)摘得，成交樓面價(jià)24014元/㎡，單幅成交額占比超六成，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)吸引力盡顯。

此次拿地是金茂第四次布局南部新城，地塊與秦淮金茂府一路之隔，充分彰顯企業(yè)對(duì)板塊發(fā)展前景的長(zhǎng)期信心。本文將從四大維度，拆解該地塊的核心價(jià)值與市場(chǎng)邏輯，為行業(yè)從業(yè)者及購房者提供參考。

地塊基本面

參數(shù)清晰，開發(fā)條件純粹

NO.2026G01地塊是2026年南京公開出讓的首宗主城核心區(qū)純住宅用地，核心指標(biāo)清晰，開發(fā)屬性極具優(yōu)勢(shì)，具體信息如下：

地塊為純R2二類居住用地，無任何強(qiáng)制配建要求，土地出讓年限70年。這一條件不僅能降低房企操盤成本與運(yùn)營(yíng)復(fù)雜度，更能為后續(xù)產(chǎn)品打磨預(yù)留充足空間，是南部新城核心區(qū)近年少見的高確定性優(yōu)質(zhì)宅地。

區(qū)位價(jià)值

主城優(yōu)質(zhì)地段，多維資源集聚

板塊定位：主城“第三極”，改善底色堅(jiān)實(shí)

南部新城作為南京主城重要增長(zhǎng)極，是秦淮區(qū)重點(diǎn)打造的現(xiàn)代化城市新中心，也是樓市分化周期中“需求穩(wěn)定、資源集中”的優(yōu)質(zhì)板塊。依托板塊強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)能，區(qū)域改善置業(yè)需求持續(xù)旺盛，形成了健康且可持續(xù)的市場(chǎng)生態(tài)。

圖：來源于網(wǎng)絡(luò)

圈層純粹：高端住區(qū)集聚，資產(chǎn)韌性突出

目前，南部新城已匯聚超20個(gè)高端改善項(xiàng)目，居住圈層純粹。從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，板塊核心區(qū)物業(yè)在市場(chǎng)波動(dòng)中展現(xiàn)出更強(qiáng)的穩(wěn)定性，重點(diǎn)項(xiàng)目二手房成交價(jià)始終保持高位，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的價(jià)值穩(wěn)定性已得到市場(chǎng)充分驗(yàn)證。

景觀優(yōu)渥：跑道公園旁，城市級(jí)景觀資源

G01地塊是南部新城近年推出的首幅機(jī)場(chǎng)跑道公園沿線宅地，地段穩(wěn)居板塊第一梯隊(duì)。地塊距機(jī)場(chǎng)跑道公園不足300米，可直享城市級(jí)公共景觀資源；據(jù)悉，該公園明確將于2026年內(nèi)開工，景觀資源兌現(xiàn)確定性拉滿。

圖：機(jī)場(chǎng)跑道公園效果圖

配套成熟：800米生活圈，全維度高能級(jí)覆蓋

配套方面，地塊800米生活圈內(nèi)實(shí)現(xiàn)了高能級(jí)資源的全覆蓋。

• 交通：近5/10號(hào)線大校場(chǎng)站、在建10/6號(hào)線機(jī)場(chǎng)跑道舊址站，雙換乘樞紐高效通達(dá)全城。

• 商業(yè)：周邊大型商業(yè)綜合體環(huán)伺，可滿足居民日常消費(fèi)、休閑娛樂等多元需求。

• 公建：中芬合作交流中心、中國(guó)第二歷史檔案館新館、麗笙酒店等地標(biāo)聚集。

規(guī)劃解讀

錯(cuò)位布局，精準(zhǔn)匹配改善需求

容積率優(yōu)勢(shì)：差異化定位，填補(bǔ)市場(chǎng)空白

地塊容積率控制在1.01-2.0之間，建筑限高≤60米，在南部新城近年供地中具備明顯差異化優(yōu)勢(shì)。相較于區(qū)域內(nèi)部分高總價(jià)低密項(xiàng)目，該指標(biāo)既保證了居住舒適度，又兼顧了產(chǎn)品覆蓋面，可打造更貼合主流改善群體的產(chǎn)品。

產(chǎn)品適配：小高層為主，覆蓋更廣改善客群

結(jié)合容積率與限高要求，地塊將以15-20F小高層為主要產(chǎn)品形態(tài)。這種規(guī)劃既能保證居住舒適度，又能有效控制產(chǎn)品總價(jià)，可覆蓋首改、再改等不同改善客群，與周邊低密項(xiàng)目形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，精準(zhǔn)填補(bǔ)區(qū)域中端改善產(chǎn)品缺口。

操盤友好：純宅屬性，產(chǎn)品力可充分釋放

無配建、無戶型限制的純宅條件，為金茂提供了充足的產(chǎn)品打造空間。依托金茂成熟的“府系”產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)將打造建面約120-180㎡改善大平層，精準(zhǔn)匹配高凈值人群居住需求，與周邊項(xiàng)目形成產(chǎn)品互補(bǔ)，有效規(guī)避同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。

市場(chǎng)價(jià)值

安全邊際充足，長(zhǎng)期潛力明確

成本合理：地價(jià)處于合理區(qū)間，利潤(rùn)空間可控

從成本端分析，G01地塊24014元/㎡的成交樓面價(jià)，處于南部新城近年同類地塊合理水平。結(jié)合區(qū)域當(dāng)前成交價(jià)格來看，項(xiàng)目具備良好的利潤(rùn)空間與市場(chǎng)安全邊際，為房企穩(wěn)健開發(fā)提供了有力支撐。

需求旺盛：政策+板塊雙輪驅(qū)動(dòng)，去化可期

在南京改善政策持續(xù)支持與南部新城自身強(qiáng)勁需求的雙重加持下，項(xiàng)目去化前景明朗。當(dāng)前市場(chǎng)“央企重倉核心區(qū)、國(guó)企承接外圍”的特征愈發(fā)明顯，優(yōu)質(zhì)地塊的抗風(fēng)險(xiǎn)能力進(jìn)一步凸顯，為項(xiàng)目去化提供了保障。

供應(yīng)緊缺：主城供地收縮，價(jià)值持續(xù)提升

近年來，南京主城宅地供應(yīng)逐年收緊，南部新城核心區(qū)年均僅出讓1-2幅宅地，優(yōu)質(zhì)宅地緊缺性持續(xù)提升。G01地塊作為2026年首場(chǎng)土拍唯一的主城核心宅地，疊加機(jī)場(chǎng)跑道公園沿線的稀缺景觀資源，未來資產(chǎn)價(jià)值屬性突出。

結(jié)語

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)定調(diào)全年市場(chǎng)走向

綜合來看，NO.2026G01地塊憑借核心區(qū)位、優(yōu)渥景觀、成熟配套、純粹規(guī)劃四大核心優(yōu)勢(shì)，成為2026年南京土拍的開年焦點(diǎn)。金茂第四次落子南部新城，既是對(duì)主城核心資產(chǎn)的戰(zhàn)略布局，也將為板塊居住品質(zhì)升級(jí)注入新動(dòng)能。依托金茂強(qiáng)大的產(chǎn)品打造能力，該項(xiàng)目有望打造成為主城改善新典范，進(jìn)一步引領(lǐng)南部新城居住品質(zhì)迭代升級(jí)。

本文由克而瑞南京分析師駱珠萍，通過人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問數(shù)、AI報(bào)告、AI任務(wù)功能撰寫。

本期作者近期研究：

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