越秀地產發布2025年業績：財務安全穩健，一二線核心城市銷售占比超85%

本文來源：時代周報 作者：劉婷

房地產行業的深度調整仍在持續。

“十四五”期間，千億房企數量從43家銳減至10家，規模紅利消退、融資環境收緊、需求端持續承壓，曾經依賴高周轉與杠桿擴張的行業邏輯被徹底改寫。

在這一輪周期出清中，企業之間的分化迅速拉開，有的房企退出牌桌，有的企業被動收縮，也有少數企業，在逆風中完成了位置躍遷。

越秀地產（00123.HK）正屬于后者。

3月31日，越秀地產披露“十四五”收官之年業績。財報顯示，2025年公司實現合同銷售額1062.1億元。在克而瑞全口徑銷售榜單中，其排名由2021年的第37位上升至全國第9位，成為本輪行業調整中排名躍升幅度最大的房企之一。

當規模崇拜退場，房地產行業正在進入一場更本質的比拼，即比戰略定力、比投資紀律、比財務安全邊際。越秀地產的這份成績單，也因此具備了更強的樣本意義：在低谷周期中，什么樣的房企能夠真正穿越周期？

越秀地產董事長及執行董事林昭遠（左二）、越秀地產副董事長、總經理及執行董事朱輝松（右二）、越秀地產聯席總經理及執行董事江國雄（左一）、越秀地產財務總監曾志釗（右一）

筑牢產品溢價根基

在行業劇烈波動的周期中，最容易被打破的，往往不是規模，而是企業的戰略。在業績發布會中，越秀地產董事長及執行董事林昭遠明確表示，公司始終堅持“好產品、好服務、好品牌、好團隊”的“四好企業”長期戰略。

而在長期戰略的指引下，越秀地產有了更清晰的方向：不依賴價格與規模驅動，而是轉向以產品力和品牌力為核心的增長邏輯。

這一變化，在產品端首先體現。2025年初，越秀地產率先響應住建部“好房子”政策，推出“4X4好產品理念”，從產品設計、空間功能到生活方式場景進行系統化重構。

這一體系的直接結果，是價格體系的重塑。2025年，公司合同銷售均價達到36000元/平方米，同比增長23%。

在當前市場環境下，均價的提升本身就是一種實力篩選。過去一年，北京和樾望云、上海翡云悅府兩個標桿項目，分別實現95億元和159億元銷售額，銷售均價均突破10萬元/平方米。高端產品的成功轉化，意味著產品力開始直接兌現為品牌溢價與銷售業績。

與此同時，在市場深度分化的背景下，越秀地產持續強化核心城市布局。2025年，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都六大核心城市，為越秀地產貢獻了85.6%的銷售額。其中，廣州實現銷售額291億元、位列行業TOP2，北京突破300億元進入行業TOP2，上海以222億元位列行業TOP7。

用紀律換確定性

如果說產品力決定賣得好不好，那么投資與財務能力，決定的是企業能不能持續賣。

這一輪周期中，部分房企的問題并非銷售端，而是拿地端與資金端的失衡。越秀地產的策略，恰恰是主動收縮節奏、提高質量。

財報顯示，2025年公司權益投資額為244億元，拿地平均溢價率約9.3%，顯著低于TOP10房企平均水平。同時，公司將投資高度集中于北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都六大核心城市，占比達到96.3%。

在投資策略上，越秀地產管理層明確提出要“以投促穩，穩住發展”，并根據市場變化主動調整節奏。

截至2025年底，公司總土地儲備1855萬平方米，其中一、二線城市占比達94.4%；新增土儲中，一線城市占比提升至67.7%，優質土儲為后續銷售提供穩定支撐。

財務端，越秀地產構建起更穩固的安全邊際。“三道紅線”指標持續保持綠檔：剔除預收款后的資產負債65.5%、凈借貸比率54.9%、現金短債比1.7倍；期末現金達467.6億元，全年經營性現金流凈流入139.4億元。

融資方面，公司加權平均借貸利率降至3.05%，同比下降44個基點，并維持標普、惠譽雙投資級評級，進一步鞏固資金優勢。

盈利能力同樣體現出韌性。2025年公司實現營業收入864.6億元，稅后利潤17.8億元，同比增長21.4%。在行業毛利率普遍承壓的背景下，公司通過全鏈條成本管控，實現費用率持續下降，保障盈利水平穩定。

“一主兩翼”打開新周期

當行業進入低增長階段，單一開發業務的波動性被不斷放大，越秀地產開始尋找更穩定的結構，推動業務模式升級。

在年報中，越秀地產提出，要構建“一主兩翼”的業務組合：以住宅開發為主業，同時發展商業運營、物業服務、代建業務，構建多元協同的業務生態。

2025年，越秀地產各業務板塊均實現提質增長，不僅提供穩定現金流，也與住宅主業形成協同，提升整體抗風險能力。

與此同時，標桿項目的獲取，也在強化越秀地產的中長期能力。2026年初，越秀集團以236億元競得廣州珠江新城—金融城—琶洲三大CBD交匯處的馬場地塊。該項目將引入頂奢商業（已與SKP簽約）、高端酒店與甲級寫字樓等多元業態，被視為廣州核心稀缺資產。

在去杠桿、去規模紅利的行業周期中，越秀地產用更穩的戰略節奏、更謹慎的投資決策，以及更嚴格的財務紀律，換取了更高的確定性。

周期終會過去，但能夠穿越周期的，從來不是運氣，而是沉淀已久的核心能力。當行業回歸常識與能力定價，越秀地產正在把穩這件事，做成新的競爭壁壘。