年報深解｜解碼越秀地產2025年報：穿越周期的三種能力

行業(yè)洗牌加速，房企陣營的分化愈發(fā)明顯。據(jù)中指研究院監(jiān)測，2025年，各陣營房企數(shù)量仍在明顯萎縮。銷售額突破千億的房企共有10家，相比上年減少1家；百億以上企業(yè)73家，相比上年減少13家。

但這也恰恰折射出行業(yè)調整期房企間抗風險能力的巨大差異，仍有一批優(yōu)秀企業(yè)憑借強勁韌性穿越周期，成為分化行情中持續(xù)向好的“優(yōu)等生”。

3月31日，越秀地產發(fā)布2025年全年業(yè)績報告。報告期內，越秀地產累計取得合同銷售額1062.1億元，行業(yè)排名從2021年37位腰部梯隊大幅躍升至第9位，穩(wěn)居第一梯隊。2025年實現(xiàn)營收864.6億元，同比保持增長，稅后利潤17.8億元，同比增長21.4%，成為行業(yè)中極少數(shù)保持持續(xù)盈利的房企。

越秀地產董事長林昭遠在業(yè)績會上也表達了對越秀未來持續(xù)發(fā)展的堅定信心。他說，2026年公司將圍繞“精益穩(wěn)業(yè)績、改革強能力、轉型促發(fā)展”工作主題，穩(wěn)定千億規(guī)模、鞏固核心市場地位，做優(yōu)增量、落實“以投促穩(wěn)、投一成一”，做優(yōu)做深“一主兩翼”，以“四好企業(yè)”和精益管理推動轉型升級和高質量發(fā)展，實現(xiàn)“十五五”良好開局，平穩(wěn)穿越周期。

銷售盡顯韌性 強勁造血夯實穩(wěn)健底盤

當行業(yè)整體銷售普遍下行時，越秀地產的業(yè)績曲線保持了逆勢企穩(wěn)的態(tài)勢。

根據(jù)越秀地產年度業(yè)績報告，期內集團實現(xiàn)合同銷售金額1062.1億元，克而瑞2025年房企銷售榜排名第9位，并連續(xù)三年穩(wěn)居千億第一梯隊陣營。其中，核心六城達成合同銷售約人民幣909億元。

這一銷售表現(xiàn)在當前行業(yè)環(huán)境下尤顯難能可貴。需要指出的是，2025年房地產市場正處于“止跌回穩(wěn)”的關鍵政策窗口期，中央及地方層面已密集出臺一系列“穩(wěn)樓市”舉措，政策托底信號明確。但政策效應的釋放并非一蹴而就，從落地到銷售端產生實質反饋，尚需一段傳導周期。

受此影響，房企整體銷售狀況尚未出現(xiàn)趨勢性反轉。機構數(shù)據(jù)顯示，2025年行業(yè)銷售排名前10的房企簽約銷售額平均同比降幅為16%，頭部陣營同樣承壓明顯。而在這一背景下，越秀地產展現(xiàn)出顯著優(yōu)于同業(yè)的表現(xiàn)，其同期銷售降幅尚不及行業(yè)平均線的一半。

業(yè)內人士表示，這種相對抗跌性，既反映出其項目布局與產品結構的韌勁，也從側面印證了在政策傳導尚未完全落地的階段，優(yōu)質房企已開始顯現(xiàn)出領先于大盤的企穩(wěn)跡象。

這些成績的背后，是越秀地產堅持以“節(jié)奏優(yōu)先、量價平衡”為基本原則。在行業(yè)整體銷售承壓的背景下，公司采取投資與去化“兩手抓”的策略——前端精準把控拿地節(jié)奏，不盲目追高，亦不錯失低溢價窗口期；后端強化現(xiàn)貨與準現(xiàn)貨的去化能力，遏制庫存規(guī)模攀升。與此同時，持續(xù)推進市場研判、客戶運營、銷售轉化等全周期管理升級，并優(yōu)化營銷費率結構，提升自有渠道及存量客戶的成交占比，最終實現(xiàn)了銷售端抗跌性與經營效率的雙重突破。

正因如此，截至2025年底，越秀地產稅后利潤同比提升21.4%，核心凈利潤達2.6億元，成為極少數(shù)仍保持盈利狀態(tài)的房企之一。與此同時，公司經營性現(xiàn)金流延續(xù)多年凈流入態(tài)勢，全年保持139.4億元的高位水平，展現(xiàn)出強勁的內生造血能力。這既為其后續(xù)投資布局提供了充裕的資金儲備，也為整體現(xiàn)金流安全構筑了堅實屏障，成為越秀地產穩(wěn)健前行的關鍵底牌。

不僅如此，越秀地產的“穩(wěn)”還體現(xiàn)在持續(xù)優(yōu)化的債務結構等多方面。

截至2025底，越秀地產一年內到期債務占比26%，中長期債務占比74%，期末現(xiàn)金467.6億元，對一年內到期短債的覆蓋倍數(shù)達到1.7倍。公司加權平均借貸利率降至3.05%，同比下降44個基點，連續(xù)兩年保持融資成本下行，且融資成本及降幅均位居行業(yè)地方國企第一。基于穩(wěn)健的財務狀況，越秀地產保持了“三道紅線”全綠檔和標普、惠譽雙投資信用評級，展望均為穩(wěn)定。

星展銀行表示，當前越秀地產股價處于歷史偏低區(qū)間，估值與基本面存在一定背離；而公司銷售表現(xiàn)領跑行業(yè)，有望為股價與估值提供有力支撐，估值具備修復空間，因此維持買入評級。

多維研判前置決策，深耕六大核心標桿城市

當前，房地產行業(yè)正步入供需格局深度調整與市場價值邏輯重塑的新階段。

新華社刊發(fā)評論稱，我國房地產市場已告別普漲普跌階段，進入“核心穩(wěn)、邊緣出清”的結構性新階段。

多家機構監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，全國樓市正形成清晰的“二八分化”格局，約20%的核心城市核心區(qū)域抗跌保值、溫和上漲，而約80%的三四線城市則陷入流動性枯竭的困境。真正具備資產“壓艙石”功能的，主要集中在北上廣深一線城市以及杭州、成都等強二線城市。這些區(qū)域普遍具備產業(yè)基礎扎實、人口持續(xù)流入、配套資源完善三大共性特征，構成了核心城市資產價值的底層邏輯。

近期樓市“小陽春”行情同樣由一線城市率先啟動。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示， 2月70個大中城市中，一線城市新建商品住宅價格率先結束連續(xù)9個月的下跌態(tài)勢，北京、上海等核心城市的二手房價格同步回暖。

在此背景下，優(yōu)化資產質量、精準投資已成為房企的核心命題。

對此，越秀地產建立了一套多維度的市場研究體系，推動投資端與各業(yè)務部門高效協(xié)同聯(lián)動，為投資決策提供扎實的數(shù)據(jù)支撐。同時，公司以投資拉動產策前置，在拿地階段即完成產品規(guī)劃與開發(fā)策略的預研，有效降低開發(fā)環(huán)節(jié)的不確定性，保障投資回報的可預期性。

在戰(zhàn)略取向上，越秀地產堅持核心城市聚焦戰(zhàn)略，提出“讀城、讀地、讀人”的操盤理念，深入洞察不同城市的需求特征，持續(xù)深化屬地運營能力。公司還積極協(xié)同地方政府優(yōu)化土地供應節(jié)奏，在政企互動中構建差異化的競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)互利共贏。

正是基于這一套成熟的投資管理體系，越秀地產的投資重心高度集中于北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都六大核心城市。2025年，這六座城市的權益投資額占比高達96.3%，具備極強的投資聚焦力度。從銷售貢獻來看，這一布局成效顯著，北京單城銷售突破300億元，上海和廣州分別實現(xiàn)222億元和291億元，三城合計貢獻公司總銷售的約78%。整體而言，公司在一二線核心城市的銷售占比已達85.6%。

千億銷售規(guī)模背后，正是源于投資端的前瞻布局，更離不開土儲端的厚實家底。截至2025年底，越秀地產總土地儲備為1855萬平方米，布局持續(xù)向高能級城市集中，一二線城市合計占比達94.4%。2025年新增土儲中，一線城市占比進一步提升至67.7%。此外，越秀地產還搶抓市場回落的增儲、低溢價窗口精準加倉，最終將拿地平均溢價率控制在9.3%以內，較TOP10房企均值低近五成。

值得關注的是，今年2月，越秀集團以236億元摘得廣州珠江新城-金融城-琶洲三大CBD交匯的馬場地塊，引起行業(yè)廣泛關注。

業(yè)內人士表示，該項目是珠江新城最后一塊連片城市更新地塊，以開放型公共空間串聯(lián)頂奢商業(yè)（已簽約SKP）、高端酒店、超甲級辦公等業(yè)態(tài)。越秀地產有望憑借城市綜合開發(fā)運營能力深度參與。此前集團“母公司孵化-上市公司注入”模式已通過琶洲南TOD完成驗證，為后續(xù)資產運作提供成熟路徑。馬場這類稀缺項目，不僅能帶來長期業(yè)績增量，更能推動企業(yè)產品力、品牌力與運營能力的系統(tǒng)性升級。

打磨硬核“好房子”錨定主流需求筑牢行業(yè)護城河

如果說優(yōu)化土儲是為未來發(fā)展積蓄勢能，那么精進產品與服務則是企業(yè)為長遠競爭鍛造的內生能力。

業(yè)內人士表示，在行業(yè)結構性分化持續(xù)深化的背景下，唯有堅守產品主義，以創(chuàng)新理念與極致體驗鍛造真正契合市場需求的“好房子”，方能在新一輪周期中贏得主動。

2025年，北京、上海等核心城市政策窗口陸續(xù)打開，但購房者的選擇卻愈發(fā)謹慎。資金更加理性地集中流向那些確定性較強的項目。什么樣的項目才算“確定性強”？

“好房子”已連續(xù)兩年寫入政府工作報告，這一政策導向早已與市場需求同頻共振。即“好房子”不再停留于概念層面，而是成為樓市投資與消費的新動能，也獲得了購房者用真金白銀投出的認可。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，越秀地產在北京的和樾望雲項目，開盤當月去化率達96%，以92.5億元的銷售額位居2025年北京市商品住宅銷售榜首；上海翡雲悅府則以159億元、1022套的成績，拿下上海市銷售套數(shù)與銷售面積雙料第一……

而這些單盤的表現(xiàn)只是越秀地產獲得市場認可的一個切面。將視角拉升至公司整體，越秀地產在多個核心城市均取得了不俗的成績。在廣州大本營，公司以291億元銷售額位居當?shù)豑OP2；北京突破300億元，同樣位列榜單第二；上海則實現(xiàn)222億元，排名第七。

“公司始終堅守‘好產品、好服務、好品牌、好團隊’的‘四好企業(yè)’長期戰(zhàn)略。“越秀地產董事長林昭遠在業(yè)績會上表示。

實際上，從“造房子”到“造好房子”，再到“造好生活”，越秀地產持續(xù)深化客研體系，落地“4X4好產品理念”，完成四大產品線標準化升級，差異化滿足高端改善與品質剛需客群。通過大力推進設計施工一體化與“悅智造”體系升級，實現(xiàn)產品品質、建造效率與客戶滿意度的同步提升，多個項目榮獲行業(yè)設計與品質大獎。

與此同時，越秀以客戶全生命周期需求為核心，構建“研-建-服”三位一體的產品創(chuàng)新體系，加快健康人居技術研發(fā)應用，以“產品+服務+運營”一體化推進“好房子、好小區(qū)”建設，實現(xiàn)從產品交付到價值共生的跨越式升級。

站在“十五五”開局的新起點，房地產行業(yè)格局正在發(fā)生深刻變化，資源與市場空間持續(xù)向具備綜合實力的企業(yè)集中。越秀地產憑借健康的財務底盤、精準的投資布局、扎實的產品能力以及穩(wěn)健的發(fā)展勢頭，在這場行業(yè)洗牌中走出了獨立行情。其經驗表明，穿越周期的關鍵不在于規(guī)模大小，而在于底盤是否扎實、戰(zhàn)略是否清晰、執(zhí)行是否到位。這正是房地產行業(yè)邁向高質量發(fā)展的應有之義。