韓國(guó)住房負(fù)擔(dān)指數(shù)回升 首爾房貸壓力再創(chuàng)新高

來源：市場(chǎng)資訊

（來源：AJU視界）

在利率上行背景下，韓國(guó)居民購房金融負(fù)擔(dān)出現(xiàn)階段性回升。韓國(guó)住房金融公社日前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，去年第四季度全國(guó)住房購房負(fù)擔(dān)指數(shù)為60.9，較前一季度的59.6上升1.3個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)束此前連續(xù)回落態(tài)勢(shì)，出現(xiàn)反彈。

住房購房負(fù)擔(dān)指數(shù)以中位收入家庭購買中位價(jià)格住房為基準(zhǔn)，在設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)貸款條件下衡量其償還房貸本息的壓力水平。當(dāng)前測(cè)算假設(shè)為負(fù)債收入比（DTI）25.7%、貸款價(jià)值比（LTV）47.9%，貸款期限20年、等額本息還款。在此條件下，指數(shù)為60.9意味著家庭需將約16%的收入用于償還住房貸款本息。從歷史走勢(shì)來看，該指數(shù)曾于2022年第三季度升至89.3，創(chuàng)下2004年有統(tǒng)計(jì)以來的最高水平。此后隨著利率調(diào)整及房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，指數(shù)持續(xù)回落，并在2024年第二季度降至61.1，實(shí)現(xiàn)連續(xù)七個(gè)季度下降。隨后雖在2024年第四季度短暫反彈至63.7，但在去年前三個(gè)季度再次下行，并于第三季度降至59.6，為近五年來首次跌破60。進(jìn)入第四季度后，指數(shù)重新回升至60以上。

韓國(guó)住房金融公社表示，本輪指數(shù)回升主要受貸款利率上行影響，在房?jī)r(jià)及居民收入整體變化不大的情況下，利率上升成為推高償債壓力的主要因素。數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)銀行新發(fā)放住房抵押貸款利率由第三季度的年化3.96%升至第四季度的4.23%。從區(qū)域來看，首爾購房負(fù)擔(dān)顯著高于全國(guó)平均水平。去年第四季度，首爾住房購房負(fù)擔(dān)指數(shù)為165.1，較前一季度上升9.9個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下自2023年第二季度以來的最高水平，升幅亦為近三年來最大。這意味著首爾家庭需將約42.4%的收入用于償還房貸本息，購房壓力明顯偏高。

相比之下，全國(guó)其他地區(qū)指數(shù)雖普遍上升，但除首爾外暫無地區(qū)超過100，顯示首都地區(qū)購房負(fù)擔(dān)顯著高于其他區(qū)域。

總體來看，在利率仍處相對(duì)高位的背景下，韓國(guó)居民住房貸款償付壓力出現(xiàn)回升跡象。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，未來購房負(fù)擔(dān)走勢(shì)仍將主要取決于利率變化及房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)，相關(guān)政策調(diào)整及市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)居民杠桿水平的影響仍需持續(xù)關(guān)注。