“地產(chǎn)王”保利的挑戰(zhàn)

2026年房企銷售的第一個(gè)“賽點(diǎn)”到了。

近日，保利發(fā)展披露2026年一季度銷售情況，公司前三個(gè)月簽約面積同比減少24.29%至233.23萬平方米，簽約金額為517.82億元，同比減少17.84%。

在第三方咨詢機(jī)構(gòu)中指研究院的房企銷售榜單上，保利發(fā)展位居榜首，與第二名中海只有約2.62億元的差距。這個(gè)差距很容易被反超，尤其保利發(fā)展的合約銷售已經(jīng)連續(xù)數(shù)月下滑，倘若不及時(shí)扭轉(zhuǎn)，行業(yè)TOP1的位置或?qū)⒂凶儭?/p>

《國際金融報(bào)》記者注意到，今年以來，保利發(fā)展簽約銷售額已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月同比下跌，跌幅分別為13.31%、36.66%、10.28%。

這一情況其實(shí)已經(jīng)持續(xù)頗久。自2025年4月以來，保利發(fā)展的單月簽約金額一直處于同比下滑狀態(tài)。若算上今年前三個(gè)月，公司已經(jīng)連續(xù)12個(gè)月簽約金額同比下滑。

2025年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約銷售額2530.3億元，同比減少21.67%，簽約面積同比減少31.24%至1235.34萬平方米。

該報(bào)告期內(nèi)，公司預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)營收3082.61億元，較上年同期減少1.09%，利潤總額為97.24億元，同比下滑37.59%，歸母凈利潤則同比減少79.49%至10.26億元。

按保利發(fā)展所言，2025年利潤指標(biāo)同比下降主要是受到兩方面因素影響。其一，報(bào)告期內(nèi)受行業(yè)和市場波動影響，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降；其二，公司擬計(jì)提資產(chǎn)減值損失及信用減值損失合計(jì)約69億元，預(yù)計(jì)減少2025年度歸母凈利潤約42億元。

2025年12月的投資者關(guān)系活動上，有投資者擔(dān)憂保利發(fā)展會不會業(yè)績虧損，直言“計(jì)提能不能下手輕一點(diǎn)”。保利發(fā)展對此給出的回答是，公司2025年前三季度累計(jì)盈利，當(dāng)前待結(jié)轉(zhuǎn)資源仍有足夠利潤儲備，但減值測試仍將基于現(xiàn)實(shí)市場情況和未來預(yù)判進(jìn)行。

另外，保利發(fā)展還提到，去年第三季度單季的虧損是受到個(gè)別項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)虧損影響。2025年7至9月，公司營收同比增長30.65%至568.65億元，歸母凈利潤則同比暴跌299.19%，為-7.82億元。

至于存量土地中還有多少可能存在虧損，保利發(fā)展則表示，去年以來，因各地執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)差異等原因，保利發(fā)展積極推進(jìn)剩余地塊的“調(diào)轉(zhuǎn)換退”，自2023年以來已完成330萬平方米的土地置換。截至2025年12月，公司正在推進(jìn)的土地調(diào)轉(zhuǎn)換退約1000萬至1500萬平方米。

拿地方面，開源證券研報(bào)指出，2025全年，保利發(fā)展拿地金額達(dá)771.3億元，同比提升13%；拿地面積457.2萬平方米，同比提升39.2%；拿地均價(jià)16869元/平方米，同比下滑18.8%；拿地強(qiáng)度為30.5%，較2024年全年的21.1%有所提升。

近年來，為應(yīng)對下行市場，保利發(fā)展堅(jiān)持以銷定產(chǎn)、加大去化、開源節(jié)流，試圖以此優(yōu)化經(jīng)營性現(xiàn)金流。今年1月，公司董事會同意對公司總部組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，提升管理效率和人均效能。

此后，市場有消息傳出，稱保利四川公司內(nèi)部已經(jīng)開始優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)。