容積率僅1.2！馬鞍山年度“神戶型”地塊亮相

當(dāng)一宗容積率被嚴(yán)格限定在1.2以下的住宅用地掛牌，其價(jià)值早已超越了土地本身，成為解碼城市發(fā)展雄心與居住進(jìn)化方向的關(guān)鍵密鑰。

2026年4月14日，馬鞍山市自然資源和規(guī)劃局一紙公告，將一宗編號為“馬政儲出2026-1號”的住宅用地推至臺前。這宗位于花山區(qū)秀山湖東單元、面積約68.8畝的地塊，以其罕見的1.0-1.2的超低容積率，在當(dāng)下市場中投下了一顆“深水炸彈”。

這并非一宗普通的土地出讓。若將其坐標(biāo)置于指引馬鞍山至2035年發(fā)展的《馬鞍山市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》宏闊藍(lán)圖中審視，其深意便豁然開朗：這不僅是市場對高品質(zhì)改善需求的回應(yīng)，更是城市在規(guī)劃確定的“未來核心”中，以空間形態(tài)升級引領(lǐng)人口與資本集聚的“精準(zhǔn)落子”。

NO.1|壹

68.8畝“低密瑰寶”，錨定秀山湖價(jià)值天花板

作為馬鞍山2026年首宗亮相的重量級住宅用地，該地塊的指標(biāo)與要求，透露出極強(qiáng)的信號意義。

1. 核心指標(biāo)“苛刻”且明確：為高端改善量身定制

超低容積率：1.0＜容積率≤1.2。這一指標(biāo)在當(dāng)前市場中極為稀缺，明確指向低層、低密、高綠化率的改善型產(chǎn)品，如洋房、疊墅或高品質(zhì)低層住宅。這直接摒棄了高周轉(zhuǎn)、高密度的剛需開發(fā)模式，對開發(fā)商的產(chǎn)品力、資金實(shí)力和品牌溢價(jià)能力提出了極高要求。

嚴(yán)控建筑密度：建筑密度≤30%。這確保了樓棟之間有充足的間距，保障了社區(qū)的開闊感、通風(fēng)采光與私密性，是提升居住舒適度的關(guān)鍵硬指標(biāo)。

高綠地率保障：綠地率≥35%。遠(yuǎn)超常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)，為打造高品質(zhì)的園林景觀和社區(qū)公共空間奠定了規(guī)劃基礎(chǔ)。

2. 附加條件“隱形”提升價(jià)值

無償代建公共綠地：競得人須在地塊西側(cè)沿韶山路，按不低于450元/平方米標(biāo)準(zhǔn)代建約1774平方米綠地，建成后無償移交。這并非單純的成本負(fù)擔(dān)，而是以開發(fā)商的力量，提升板塊整體的公共空間品質(zhì)和城市界面，最終反哺項(xiàng)目價(jià)值，是“共建高品質(zhì)片區(qū)”的體現(xiàn)。

配套要求明確：社區(qū)、養(yǎng)老、托育、醫(yī)療等配套設(shè)施在周邊集中設(shè)置，本地塊無需配建。這避免了配套設(shè)施“小而散”，有利于在更大范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)公共資源的集約高效配置，同時(shí)也讓本地塊能更純粹地專注于居住品質(zhì)的營造。

禁止“別墅化”：明確“不得用于建設(shè)別墅和私家莊園”。這劃定了產(chǎn)品底線，確保開發(fā)是面向更廣泛高端改善客群的“高品質(zhì)住宅”，而非極少數(shù)人的“奢侈品”，符合“房住不炒”與城市功能導(dǎo)向。

3. 區(qū)位與市場定位：瞄準(zhǔn)城市“新貴”聚集地

地塊位于秀山湖東單元，韶山路與望湖路交叉口東北角。秀山湖片區(qū)經(jīng)過多年發(fā)展，已成為馬鞍山公認(rèn)的現(xiàn)代化宜居新城、科教文化高地和高素質(zhì)人口聚集區(qū)。周邊環(huán)繞安徽工業(yè)大學(xué)、馬鞍山學(xué)院等高校，市政廣場、奧體中心、市人民醫(yī)院東院等公建配套成熟，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。在此推出低密地塊，其目標(biāo)客群清晰指向高校教師、企業(yè)高管、產(chǎn)業(yè)精英、返鄉(xiāng)改善等對居住品質(zhì)有極致要求的高凈值人群。

NO.2 |貳

非偶然供應(yīng)，而是“秀山次中心”的必然拼圖

這宗看似獨(dú)立的地塊，實(shí)為《馬鞍山市國土空間總體規(guī)劃》中關(guān)于“城東片區(qū)”和“秀山次中心”宏偉構(gòu)想的關(guān)鍵功能填充和空間兌現(xiàn)。

1. 落實(shí)“一核、三心、三客廳”中心體系，做強(qiáng)“秀山次中心”

總規(guī)明確構(gòu)建“一核（雨山湖）、三心（陽湖、秀山、金字塘）、三客廳”的城市中心體系。其中，秀山次中心的定位是：“圍繞秀山新區(qū)布局，布局濱水服務(wù)組團(tuán)、科研創(chuàng)新組團(tuán)、青年社區(qū)組團(tuán)，完善對城東等地區(qū)的綜合服務(wù)職能”。

本地塊正位于“秀山次中心”的核心輻射范圍。其低密高質(zhì)的居住屬性，正是規(guī)劃中“青年社區(qū)組團(tuán)”、“濱水服務(wù)組團(tuán)”吸引和留住高端人才（青年人才、創(chuàng)新人才）所需的高品質(zhì)居住空間承載。它不是在配套成熟區(qū)“摘果子”，而是在為規(guī)劃中的“次中心”注入核心的、穩(wěn)定的人氣與活力。

2. 踐行“城東做‘活’”空間策略，填充“宜居組團(tuán)”功能

總規(guī)將中心城區(qū)劃分為五大片區(qū)，城東片區(qū)（含秀山新區(qū)、大學(xué)城等）的發(fā)展重點(diǎn)是“做‘活’”，推進(jìn)宜居、科教、產(chǎn)城融合三大組團(tuán)功能提升。

本地塊所在的秀山湖東單元，完美契合“宜居組團(tuán)”定位。超低容積率的設(shè)定，是“提升”二字在居住維度最極致的體現(xiàn)。它響應(yīng)了規(guī)劃“科學(xué)控制容積率、高度、綠地率等建設(shè)指標(biāo)，不斷提升城區(qū)居住環(huán)境”的要求，旨在打造一個(gè)可示范的“宜居樣板”。

3. 呼應(yīng)“優(yōu)化居住用地布局”與“職住平衡”導(dǎo)向

規(guī)劃要求“優(yōu)化居住用地布局，引導(dǎo)保障性租賃住房優(yōu)先布局在交通和就業(yè)便利地區(qū)，避免形成單一功能的大型居住區(qū)”。

本地塊周邊產(chǎn)業(yè)（高新區(qū)）、科教資源豐富，本身具備“職住平衡”的優(yōu)良基礎(chǔ)。在此布局高端居住，有助于吸引周邊就業(yè)的高端人才就近安居，減少長距離通勤，這正是規(guī)劃所倡導(dǎo)的“布局與產(chǎn)業(yè)空間、就業(yè)崗位相匹配的居住用地”的實(shí)踐。

4. 融入“五環(huán)七廊四楔”藍(lán)綠網(wǎng)絡(luò)，兌現(xiàn)公園城市愿景

總規(guī)著力構(gòu)建“五環(huán)七廊四楔”的藍(lán)綠空間網(wǎng)絡(luò)。秀山湖綠環(huán)是“五環(huán)”之一。本地塊不僅毗鄰秀山湖，其代建綠地要求更是將項(xiàng)目自身的發(fā)展與片區(qū)綠廊的完善直接綁定。這體現(xiàn)了“公園城市”理念中“可進(jìn)入、可參與”的要求，確保了城市開發(fā)不僅不侵占生態(tài)空間，反而為其增值賦能。

NO.3|叁

結(jié)語

馬政儲出2026-1號地塊的掛牌，如同一面多棱鏡，折射出馬鞍山在城市發(fā)展新周期下的多重戰(zhàn)略思考。

土地供應(yīng)邏輯發(fā)生根本轉(zhuǎn)變：從“量的保障”到“質(zhì)的引領(lǐng)”。 在城鎮(zhèn)化速度放緩的背景下，馬鞍山的土地供應(yīng)正告別過去以規(guī)模擴(kuò)張為主的模式，轉(zhuǎn)向“以質(zhì)定供”。在秀山湖這類核心板塊推出超低容地塊，意在通過稀缺的土地資源，倒逼市場供應(yīng)最頂級的產(chǎn)品，從而整體拉升城市的人居標(biāo)準(zhǔn)、資產(chǎn)價(jià)值和人才吸引力。這傳遞出一個(gè)強(qiáng)烈信號：未來，核心區(qū)的土地將極度“吝嗇”，且必將用于打造“傳世之作”。

秀山湖板塊價(jià)值進(jìn)入“二次裂變”期，產(chǎn)品力是唯一通行證。 秀山湖板塊已從“配套建設(shè)期”進(jìn)入“價(jià)值升華期”。未來板塊的內(nèi)部價(jià)值將急劇分化。擁有一線湖景、超低容積率、頂尖產(chǎn)品設(shè)計(jì)和品牌溢價(jià)的項(xiàng)目，將與普通高層住宅拉開巨大價(jià)值差距。對于購房者而言，在秀山湖置業(yè)，必須從“買地段”進(jìn)階為“買地塊、買產(chǎn)品、買不可復(fù)制的稀缺性”。這宗地的未來項(xiàng)目，有望成為重新定義板塊價(jià)值基準(zhǔn)的“錨”。

“規(guī)劃溢價(jià)”在高端市場兌現(xiàn)得最為徹底。 總規(guī)中關(guān)于“秀山次中心”、“宜居組團(tuán)”、“公園城市”的所有美好描述，其價(jià)值最終需要頂級的空間載體來承接和變現(xiàn)。這宗地因其苛刻的規(guī)劃條件，成為了承接這份“規(guī)劃溢價(jià)”的最佳容器。它的出現(xiàn)，讓圖紙上的規(guī)劃利好變得可觸摸、可預(yù)期、可資本化。投資此類資產(chǎn)，本質(zhì)上是在投資城市頂級規(guī)劃藍(lán)圖最確定的兌現(xiàn)部分。

對開發(fā)商提出“終極考驗(yàn)”：告別路徑依賴，回歸產(chǎn)品主義。 這宗地是典型的“高門檻、高價(jià)值”地塊。它排斥單純依靠高杠桿、快周轉(zhuǎn)的開發(fā)商，只歡迎那些具備長遠(yuǎn)眼光、雄厚資金、精湛產(chǎn)品力和品牌口碑的“長期主義者”。它的開發(fā)過程與最終呈現(xiàn)，將成為檢驗(yàn)開發(fā)商是否真正理解并有能力參與馬鞍山城市未來建設(shè)的試金石。