年報(bào)觀察 | 度過首個(gè)完整運(yùn)作年度 招商蛇口租賃REIT迎來擴(kuò)募時(shí)機(jī)

觀點(diǎn)網(wǎng) 2025年是招商基金蛇口租賃住房REIT首個(gè)完整運(yùn)作年度。盡管過去一年市場(chǎng)時(shí)有波動(dòng)，但該基金仍取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

據(jù)2025年年度報(bào)告顯示，招商基金蛇口租賃住房REIT全年實(shí)現(xiàn)收入8088.53萬(wàn)元，凈利潤(rùn)358.06萬(wàn)元，全年基金EBITDA為5742.56萬(wàn)元；全年可供分配金額5672.2萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)招募說明書預(yù)測(cè)的102.72%，略高于招募說明書預(yù)測(cè)；年化現(xiàn)金流分派率為3.2%。

在4月15日，招商基金蛇口租賃住房REIT線上舉行2025年度業(yè)績(jī)會(huì)，基金經(jīng)理及相關(guān)負(fù)責(zé)人就項(xiàng)目的主要運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行介紹。

盡管會(huì)上未展開說明擴(kuò)募等后續(xù)安排，但在當(dāng)天稍晚時(shí)候，招商基金蛇口租賃住房REIT發(fā)布公告正式宣布，擬申請(qǐng)擴(kuò)募并新購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。

公告指出，招商基金蛇口租賃住房REIT擬通過擴(kuò)募發(fā)售募集資金，新認(rèn)購(gòu)招商財(cái)富招商蛇口租賃住房2號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)支持證券并持有其全部份額，最終投資于山前項(xiàng)目。

山前項(xiàng)目于2017年3月開始運(yùn)營(yíng)，目前項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成熟穩(wěn)定。公告指出，“本次擴(kuò)募并新購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目使得本基金持有的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目更為豐富……本次擴(kuò)募發(fā)售完成后，基金的總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)規(guī)模將同時(shí)增加，財(cái)務(wù)狀況預(yù)計(jì)將更加穩(wěn)健，抗風(fēng)險(xiǎn)能力將進(jìn)一步增強(qiáng)。”

首發(fā)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)

先來回顧招商基金蛇口租賃住房REIT及其現(xiàn)有入池資產(chǎn)在2025年的表現(xiàn)。

據(jù)悉，招商基金蛇口租賃住房REIT通過專項(xiàng)計(jì)劃100%持有的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目由2個(gè)租賃住房項(xiàng)目組成，均位于深圳市南山區(qū)，合計(jì)擁有927套租賃住房及15套配套商業(yè)，可供出租面積合計(jì)約6.53萬(wàn)平方米。

于2025年，兩個(gè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)平穩(wěn)，完成收入約7806.4萬(wàn)元，息稅折舊及攤銷前利潤(rùn)6061.21萬(wàn)元。

其中，林下項(xiàng)目自2016年3月開始運(yùn)營(yíng)，已運(yùn)營(yíng)超過9年，在2025年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收4388萬(wàn)元；太子灣項(xiàng)目自2020年5月開始運(yùn)營(yíng)，已運(yùn)營(yíng)超過5年，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3418萬(wàn)元。兩個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)收占比分別為56.21%、43.79%。

在2024年末，受企業(yè)租戶的集中退租影響，林下項(xiàng)目的出租率發(fā)生短暫波動(dòng)，一度降至70.37%。經(jīng)過及時(shí)的招租調(diào)整，于2025年一季度，出租率顯著回升至90.79%。

于2025年末，林下項(xiàng)目可供出租面積為3.93萬(wàn)平方米，實(shí)際出租面積為3.84萬(wàn)平方米，出租率進(jìn)一步提高到97.77%。

不過，出租率的提升卻伴隨著“以價(jià)換量”的取舍。在2025年，林下項(xiàng)目的平均租金單價(jià)（含稅）出現(xiàn)下滑，為98.29元/平方米/月，較上年同期的105.47元/平方米/月下降約6.81%。對(duì)此，基金管理人解釋為上半年加快去化給予租金折扣、免租期等優(yōu)惠政策。

太子灣項(xiàng)目可供租賃的住房共有462套，出租率始終保持在較高水平。截至期末，租賃住房可供出租面積為2.51萬(wàn)平方米，實(shí)際出租面積約2.35萬(wàn)平方米，出租率由2024年末的92.86%提升至2025年末的93.84%。平均租金單價(jià)（含稅）為107.1元/平方米/月，與上年同期的107.14元/平方米/月相對(duì)持平。

不同于租賃住房的穩(wěn)定表現(xiàn)，太子灣項(xiàng)目的15套配套商業(yè)設(shè)施在期內(nèi)面臨較大的經(jīng)營(yíng)波動(dòng)。

由于商戶退租，于2025年末，太子灣項(xiàng)目配套商業(yè)出租率為37.94%，較上年同期的68.06%顯著下降。配套商業(yè)平均租金單價(jià)（含稅）為246.66元/平方米/月，較上年同期提高了2.57%。

據(jù)參會(huì)投資者分享，基金管理人表示，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)正在持續(xù)接洽適合社區(qū)氛圍和人群需求的潛在商家，包括茶飲、奶茶等，更新業(yè)態(tài)構(gòu)成。而配套商業(yè)面積占整個(gè)資產(chǎn)組合的比例不到1.5%，總體影響較小。

整體而言，林下項(xiàng)目與太子灣項(xiàng)目的租金收繳率均有提升，其中林下項(xiàng)目由99.68%提高至99.98%，太子灣項(xiàng)目更是實(shí)現(xiàn)了100%的租金收繳率，較上年同期增加2.19個(gè)百分點(diǎn)。

企業(yè)租戶方面，在2024年12月經(jīng)歷大租戶到期集中退租后，林下項(xiàng)目歷時(shí)6個(gè)月將出租率爬升至退租之前的97%以上水平。現(xiàn)階段，該項(xiàng)目以個(gè)人租戶為主，租賃集中度顯著降低。項(xiàng)目的企業(yè)租戶占比從2024年末的19.73%下降為17.82%。

過去一年，太子灣項(xiàng)目租賃住房部分的出租率總體穩(wěn)定，個(gè)人租戶占比位于87%至89%區(qū)間內(nèi)。于期末，企業(yè)租戶占比反而有略微提升，由2024年末的12.30%增至2025年的12.87%。

上市滿一年，迎來擴(kuò)募時(shí)機(jī)

盡管兩個(gè)項(xiàng)目在過去一年均取得不同程度的經(jīng)營(yíng)改善，長(zhǎng)期來看仍面臨經(jīng)營(yíng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)/有進(jìn)一步提升的空間。

數(shù)據(jù)顯示，截至2025年11月底，深圳市集中租賃住房共計(jì)568個(gè)項(xiàng)目，約19.5萬(wàn)套房源，其中寶安、龍崗、龍華、南山房源占比83%。

招商基金蛇口租賃住房REIT目前持有的林下項(xiàng)目、太子灣項(xiàng)目均位于深圳市南山區(qū)，但并不相鄰，且因項(xiàng)目定位不同，目標(biāo)客群亦有差異。

具體而言，林下項(xiàng)目為社會(huì)主體建設(shè)并運(yùn)營(yíng)的公共租賃住房（高級(jí)人才公寓），太子灣項(xiàng)目為保障性租賃住房（社會(huì)主體出租型），這種差異在一定程度上有助于平滑市場(chǎng)波動(dòng)帶來的影響。

然而，面對(duì)租賃住房供給端的持續(xù)增長(zhǎng)，僅靠基金內(nèi)部的差異化或許難以完全抵御市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇所引發(fā)的租賃波動(dòng)，例如租戶退租、租金下調(diào)等等。

在2025年，根據(jù)運(yùn)管協(xié)議的約定，若年度實(shí)際EBITDA減去年度預(yù)算EBITDA小于零，則激勵(lì)服務(wù)費(fèi)為零。同時(shí)基金管理人應(yīng)按照運(yùn)管協(xié)議的約定扣減基本服務(wù)費(fèi)（含稅）。

由于林下項(xiàng)目企業(yè)租戶，作為重要現(xiàn)金流提供方實(shí)際于2024年12月25日到期退租，與《招募說明書》中預(yù)測(cè)的退租時(shí)間不一致，發(fā)生了錯(cuò)配。故導(dǎo)致2025年度林下項(xiàng)目實(shí)際EBITDA未達(dá)協(xié)議約定考核預(yù)算EBITDA，2025年已扣減基本服務(wù)費(fèi)金額83.28萬(wàn)元。

對(duì)于扣減基本服務(wù)費(fèi)后剩余的業(yè)績(jī)差額，原始權(quán)益人招商公寓作為林下項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓方，后續(xù)將對(duì)該部分業(yè)績(jī)差額對(duì)受讓方作出特殊賠償，金額為83.28萬(wàn)元。

以此為例，隨著存量資產(chǎn)改造的持續(xù)推進(jìn)，未來市場(chǎng)供應(yīng)有望進(jìn)一步增加，這既帶來機(jī)遇，也對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)能力提出更高要求。

與此同時(shí)，自2024年10月上市以來，市場(chǎng)對(duì)招商基金蛇口租賃住房REIT的擴(kuò)募安排始終保持關(guān)注。

在去年9月召開的2025年中期業(yè)績(jī)說明會(huì)上，基金管理人曾對(duì)此明確表示，根據(jù)法規(guī)，公募REITs需要上市滿一年才可以啟動(dòng)擴(kuò)募工作。因此，目前基金距離擴(kuò)募條件達(dá)成還需要等待一段時(shí)間。

顯然，在全年業(yè)績(jī)發(fā)布之后，招商基金蛇口租賃住房REIT也迎來了擴(kuò)募時(shí)機(jī)。

擬新購(gòu)入項(xiàng)目與首發(fā)資產(chǎn)區(qū)位示意圖，來源：企業(yè)公告

業(yè)績(jī)說明會(huì)召開當(dāng)天的稍晚時(shí)候，招商基金蛇口租賃住房REIT發(fā)布決定擬擴(kuò)募并新購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的公告，招商蛇口也同步披露了相關(guān)信息。

據(jù)了解，此次擬購(gòu)入的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目為“壹棧·山前”，即位于深圳市南山區(qū)工業(yè)八路西側(cè)招商桃花園六期的公共租賃住房項(xiàng)目，房屋建筑面積98723.77平方米，包括1棟、2棟、3棟、4棟、5棟、6棟、7棟和8棟公共租賃住房（高級(jí)人才公寓）（不含配套商業(yè)）。山前項(xiàng)目于2017年3月開始運(yùn)營(yíng)，目前項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成熟穩(wěn)定。

值得注意的是，盡管招商蛇口在上海、廈門等全國(guó)多地均有自持開業(yè)的租賃住房項(xiàng)目，此次擴(kuò)募仍選擇了位于深圳的項(xiàng)目。

可以看到，山前項(xiàng)目與基金首發(fā)資產(chǎn)中的林下項(xiàng)目同為高級(jí)人才公寓，目標(biāo)客群高度重合，同時(shí)兩個(gè)項(xiàng)目的地理位置接近，均位于南山區(qū)核心產(chǎn)業(yè)帶，周邊聚集了大量產(chǎn)業(yè)園、寫字樓，能夠持續(xù)釋放高凈值租住需求，為項(xiàng)目提供了堅(jiān)實(shí)的租戶基礎(chǔ)和租金支撐能力。

而新購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，通過多元化資產(chǎn)配置有利于分散風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)保持基礎(chǔ)資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)并爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。在同一高能級(jí)區(qū)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)組合的適度集中，有利于在強(qiáng)化規(guī)模效應(yīng)的同時(shí)，有效控制管理半徑與運(yùn)營(yíng)成本。

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