物管內卷困局之下，李長江：高滿意度不等于高收繳率 丨 2026觀點物業暨城市服務大會

本報（chinatimes.net.cn）記者張蓓 黃指南 深圳報道

隨著行業環境變化，曾承擔現金流支撐功能的物業管理板塊，也步入資金壓力周期。

4 月 15 日，觀點機構主辦的 2026 觀點物業暨城市服務大會在深圳召開。身處行業轉型的十字路口，廣東虹景物業董事長李長江在大會現場直言，物業服務行業的底層運行邏輯已發生根本性重構，“行業傳統的核心邏輯正在失效，高滿意度不再等于高收繳率。”

2026年，物業服務行業迎來了歷史性的機遇，物業服務首次寫入“十五五”規劃、行業定位完成從地產配套到民生服務商躍升的政策窗口。

據本報記者觀察，當下物業行業告別過去十余年依托房地產高速增長而實現的規模擴張模式，正陷入規模增速放緩、盈利承壓、惡性內卷加劇的多重矛盾之中。

收繳率之困

李長江拆解了當前物業行業無法回避的三大核心悖論，也撕開了行業光鮮數據背后的生存真相。

其一是行業價值邏輯的全面背離。過去物業行業奉行“高滿意度帶來高收繳率”的底層邏輯，如今已徹底失效——企業自評的服務滿意度普遍維持在八九十分的高位，但人大代表的提案、業主的真實反饋卻呈現出完全相反的評價，更關鍵的是，亮眼的滿意度數據并未轉化為穩定的收繳率。

其二是行業共識與市場行為的強烈反差。全行業都在高呼“物業難做、利潤微薄、人力成本高企”，但招投標市場卻陷入帶資入場、降價搶盤的惡性內卷，頭部企業憑借資金優勢不斷抬高帶資門檻，物業費單價一降再降，最終形成2025年行業“要么營收利潤雙降，要么增收不增利”的普遍困境。

其三是行業行為的自我矛盾。部分企業將“主動撤場”作為優化資產的正面案例大肆宣傳，但被放棄的項目永遠有同行打破頭爭搶，甚至上市公司退出的項目，會被另一家上市公司以更低的價格接手，所謂的主動撤場，最終淪為企業“走夜路吹口哨”式的自我安慰。

觀點指數發布的行業數據顯示，58家樣本上市物企營收平均同比增長率僅為1.76%，較上年再降2.9個百分點，近半數物企錄得營收下滑，行業增長失速已成既定事實。

“亂世”之爭

李長江對行業困局的尖銳剖析，在與會嘉賓中形成了廣泛的共識，多位行業從業者從不同維度印證了當前行業的發展困境與邏輯重構。

恒車通停車服務董事長唐學斌在演講中直言，2025年頭部物企年報普遍呈現利潤下滑、營收增長停滯的態勢，社區增值服務的行業故事已經徹底講不下去，大量項目出現管控流失，外部經營環境仍在持續惡化，全行業都陷入了前所未有的焦慮之中。

金茂物業服務首席信息官袁鴻凱則以“亂世”定義當下的物業行業。他指出，地產增量紅利的徹底消退，讓行業舊的發展秩序全面崩塌，而新的秩序尚未建立，地產從業人員的大量涌入，對行業傳統服務邏輯形成了全面沖擊，同時大模型的快速迭代，讓行業陷入了人與機器、技術路線、迭代速度與企業承接能力的三重沖突。

而北京金誠同達（上海）律師事務所高級合伙人賀國良，從資本市場維度印證了行業高速擴張周期的終結。

他表示，物業板塊在港交所的熱度已降至冰點，多家物企完成退市聚焦經營，行業收并購的狂飆時代已經過去，全面回歸理性。

“惡斗”之苦

面對行業的多重困局，李長江給出的破局路徑清晰而堅定。結束行業內部的惡性競爭，停止無底線的帶資入場與降價內卷，真正回歸服務本質，做到專注服務。

在他看來，科技應用的核心是真正落地到內部管理與業主真實需求中，而非形式主義的宣傳噱頭；企業經營的核心，是調動一線員工的積極性，把服務的基本功做扎實，這才是行業穿越周期的根本。

這一破局思路，得到了與會嘉賓的普遍認同，也與行業頂層設計的變革方向形成了深度共振。

復悅生活（高地物業）CEO王中琦則直言，無論行業環境如何變化，服務好物、實現業主資產的保值增值，始終是物業行業不變的根本屬性，脫離了這個核心，所有的模式創新都無從談起。

合景悠活總經理胡楠提出，行業在追逐宏觀變化與規模增長的同時，更應回歸一線服務場景，將更多精力投入到服務細節的打磨中，而非沉迷于數字報表與資本故事。

在這樣的行業變革節點上，停止內耗、回歸服務本質，不僅是物業企業穿越周期的生存前提，更是整個行業實現從“房地產配套”向“民生服務商”根本性躍升的核心路徑。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧