類案建設：建設工程價款優先受償權不及于土地使用權

提出問題：建設工程價值由地上建筑物和建筑物占用范圍內的土地使用權兩部分組成，優先受償權是否及于土地使用權，即承包人能否對土地使用權的拍賣價款主張優先受償？抵押權人根據房地一體原則，請求一并拍賣地上建筑物，承包人提出執行異議，能否獲得支持？

案例一：最高人民法院(2019)最高法執監470號裁定

裁判規則：上海二中院基于“房地一體”原則對涉案在建工程及占用范圍內的土地使用權進行整體拍賣，符合法律規定。但根據物權法第二百條規定，“房地一體”應當理解為針對處置環節，而不能將建筑物與土地使用權理解為同一財產。因此，雖然對房地產一并處分，但應當對權利人分別進行保護。

根據《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規定精神，建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。建設工程的價款是施工人投入或者物化到建設工程中的價值體現，法律保護建設工程價款優先受償權的主要目的是優先保護建設工程勞動者的工資及其他勞動報酬，維護勞動者的合法權益，而勞動者投入到建設工程中的價值及材料成本并未轉化到該工程占用范圍內的土地使用權中。因此，上海高院和上海二中院以涉案房地產應一并處置為由，認定寶業公司享有的工程款優先受償權及于涉案土地使用權缺乏法律依據，在對涉案房地產進行整體拍賣后，拍賣款應當由建設工程款優先受償權人以及土地使用權抵押權人分別優先受償。

本案涉案房地產經過拍賣后，寶業公司以8568萬元價格競買，對于拍賣款中屬于土地使用權的部分，應當由杭州銀行優先受償。鑒于該部分款項數額不清，由上海二中院重新依法確定后，由寶業公司和杭州銀行分別優先受償。

上海高院復議裁定、上海二中院異議裁定適用法律有誤，認定事實不清，應予撤銷。裁定如下：

一、撤銷上海市高級人民法院（2019）滬執復29號執行裁定；

二、撤銷上海市第二中級人民法院（2019）滬02執異5號執行裁定；

三、本案由上海市第二中級人民法院重新審查。

案例二：青海省高級人民法院（2021）青執復32號裁定

裁判規則：《民法典》第三百五十六條規定：“建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分”。《民法典》第三百五十七條規定：“建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處置”。因此，人民法院在執行案件中拍賣被執行人的土地使用權和房屋時，必須根據《民法典》的上述規定，堅持“房地一致”的原則，當土地上有建筑物時，不得單獨只拍賣土地使用權而不處分該土地上的建筑物。

本案中，西寧中院（2021）青01執恢88號之一執行裁定拍賣被執行人四維公司的土地使用權，卻不一并拍賣該土地使用權上的公租房，違反了《民法典》第三百五十六條關于“房隨地走”的規定，應當依法予以撤銷。西寧中院（2021）青01執異232號執行裁定對此問題未進行審查，適用法律錯誤，導致異議裁定結果錯誤，應依法予以撤銷。鑫海豐公司關于西寧中院拍賣行為違反《民法典》第三百五十六條“建設用地轉讓，附著于土地之上的建筑物必須一并處分”的規定的復議理由成立，本院依法予以支持。

根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第五百零八條的規定，對人民法院查封的財產有優先權的債權人，可以直接申請參與分配。本案中，如鑫海豐公司主張對西寧中院拍賣的被執行人土地上的建筑物享有建設工程價款優先受償權，應當通過主張對該建筑物的拍賣價款或者變賣價款優先受償的方式提出，在符合法律、司法解釋規定的情況下，也可以通過主張以拍賣的有關財產抵償債務的方式提出。鑫海豐公司對西寧中院拍賣的建筑物是否享有工程價款優先受償權及享有工程價款優先受償權的范圍、數額，應當在參與分配程序中審查。因此，鑫海豐公司關于對四維公司二期1#廠房、展廳綜合樓、二期圍墻的拍賣變現款中優先受償的復議請求和理由，不屬于本案審查范圍，本院不予支持。

裁定如下：

一、撤銷青海省西寧市中級人民法院（2021）青01執異232號執行裁定；

二、撤銷青海省西寧市中級人民法院（2021）青01執恢88號之一執行裁定。

案例三：寧夏回族自治區高級人民法院（2021）寧執復38號裁定

裁判規則：一建公司向本院申請復議稱，請求撤銷銀川中院（2021）寧01執異30號執行裁定書，解除執行措施，確認異議人對上述工程享有建設工程價款優先受償權，并就該工程折價或者拍賣的價款優先受償權。

本院認為，根據最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十一條“查封地上建筑物的效力及于該地上建筑物使用范圍內的土地使用權，查封土地使用權的效力及于地上建筑物，但土地使用權與地上建筑物的所有權分屬被執行人與他人的除外”。申請執行人長城資產公司系被執行人北方置業公司設定抵押的建設用地使用權的抵押權人，經申請執行人長城資產公司申請，銀川中院依法對被執行人北方置業公司名下設定抵押的建設用地使用權及土地上的在建工程一并進行評估、拍賣的執行行為符合法律規定。

一建公司請求確認其對上述工程享有建設工程價款優先受償權，并就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。首先，建設工程優先權的確認，需經實體程序審理予以確認，不屬于本案執行行為異議審查范圍。其次，一建公司主張的是建設工程價款在執行中享有優先受償權，而非對工程本身享有實體權利，這是對執行行為的異議，銀川中院適用《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條予以審查，適用法律正確。另外，如一建公司認為其享有建設工程優先受償權，應依據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第五百零八條通過參與到執行程序中主張優先受償權的方式參與分配。

綜上，復議申請人一建公司的復議請求不能成立，銀川中院（2021）寧01執異30號執行裁定認定事實基本清楚，適用法律正確，應予維持。

裁定如下：

駁回復議申請人寧夏第一建筑有限公司的復議申請，維持寧夏回族自治區銀川市中級人民法院（2021）寧01執異30號異議裁定。

和銘律師分析：

在“房地一體”規則的約束下，承包人行使優先受償權應當遵守以下規則：

1、承包人通過勞動力將建筑材料物化為建筑物，建設工程價款是承包人實際投入的價值體現，基于承包人實際投入，為了保障建筑工人的生存利益，法律規定了建設工程價款優先受償權制度，建設工程價款優先受償權優先于抵押權和普通債權，但是承包人的實際投入未轉化到土地使用權之中，故建設工程價款優先受償權不及于土地使用權，承包人對土地使用權的拍賣價款不能主張優先受償。

2、民法典第356條規定了“房隨地走”規則，第357條規定了“地隨房走”規則，強調地上建筑物和土地使用權一并處分。實際操作層面，可以對地上建筑物和土地使用權分別評估，確定各自在總價值中的比例，然后一并拍賣，承包人在地上建筑物拍賣價款范圍內行使優先受償權，抵押權人在土地使用權拍賣價款范圍內行使優先受償權。承包人就一并拍賣行為提出執行異議的，其異議應予駁回。

3、上述案例中，承包人一方面提出執行異議，請求停止對地上建筑物的拍賣，另一方面又請求執行法院確認其享有優先受償權，并多次強調優先受償權應當切實保障。地上建筑物被實際拍賣，是承包人行使優先受償權的前提，承包人既阻止拍賣，又主張優先受償，自相矛盾，無法自洽。執行行為異議的審查內容是審查執行行為是否符合法律規定，案外人執行異議的審查內容是審查案外人就執行標的物是否享有足以排除執行的權利，承包人是否享有優先受償權均不是兩類執行異議的審查內容。

《最高人民法院關于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第157條規定：“人民法院對抵押物、質押物、留置物可以采取財產保全措施，但不影響抵押權人、質權人、留置權人的優先受償權。”第506條第2款規定：“ 對人民法院查封、扣押、凍結的財產有優先權、擔保物權的債權人，可以直接申請參與分配，主張優先受償權。承包人要求行使優先受償權，可以在執行實施階段向執行實施部門提出，遞交分配申請書，申請參與分配。”據此，抵押權人申請一并拍賣地上建筑物，承包人可以提出參與分配申請，主張優先受償。（文/北京和銘律師事務所 原創文章轉載注明出處）

附：浙江省高級人民法院執行局執行中處理建設工程價款優先受償權有關問題的解答（浙高法執〔2012〕2號 2012年1月10日發布）
四、建設工程承包人對工程占用范圍內的土地使用權的拍賣價款是否享有優先受償權？
建設工程承包人只能在其承建工程拍賣價款的范圍內行使優先受償權，對該工程占用范圍內的土地使用權的拍賣價款不能主張優先受償。
實際操作中可對建設工程和土地使用權分開進行價值評估，確定各自在總價值中的比例，然后一并拍賣，拍賣成交后再確定建設工程承包人可以優先受償的金額。