成都樓市：天府新區和五城區差距會越來大。

天府新區未來會有不錯的發展，但我并不看好目前的天府新區樓市！

樓市一直有一句話：長期看人口、中期看土地、短期看金融！

在我看來，對于普通購房者，樓市是：長期看人口，中期看運氣，短期看智商！

前幾年成都老城和新區在樓市上誰強誰弱的爭論一直很激烈。

2021年天府新區房價高點時，不少人認為天府新區的房價會超過五城區，并且未來會不斷甩開五城區。

其實那個時候，天府新區很多對標五城區同水平樓盤二手成交價格，已經比五城區高了。

（特別強調一下，為了防止抬杠，對標的意思是，天府新區和五城區同級別板塊內品質相當的樓盤對比，是核心板塊對標核心板塊，普通板塊對標普通板塊，而不是拿天府新區核心板塊高端改善盤去比五城區吊車尾板塊的老破小。）

經過這兩年多成都樓市的長期持續疲軟，雖然各城區的二手房成交價基本都有下滑，可從現在新區和老城的對比情況來看。

天府新區對標五城區同級別板塊和同類型品質樓盤，在價格上不僅沒有像很多人預期那樣超過五城區，反倒是五城區在價格上和天府新區拉開了差距。

而且從目前的市場趨勢看，我們分析以2024年為節點，未來成都老城和新區在樓市的爭論，會而逐漸減少。

爭論減少的核心原因，是天府新區已經不具備和五城區在樓市上爭高下的底氣了。

天府新區二手房這兩年整體下滑情況多明顯，其實從上面的圖就能看出來。

不找那些天府新區比較差的樓盤故意比較，拿作為天府新區熱門板塊錦江生態帶，品質和熱度雙高的萬科翡翠公園做對比。

2021年的時候，萬科翡翠公園成交能到三萬以上，現在轉頭看一下掛牌價，整體跌了很多。

要知道掛牌價還并非是成交價，相比于成交價，掛牌價只高不低。

熱門板塊的熱門小區都是如此，其他一些天府新區較差的板塊較差的小區更是惱火。

五城區和天府新區在樓市的差距明顯化，原因不是因為我們分析五城區房價會漲很多，而是因為我們分析天府新區的房價會下滑很多。

即使五城區房價原地踏步，天府新區的下跌依然會導致差距拉開。

老讀者清楚，我從2020年下半年開始就一直在提天府新區的樓市風險。

因為我清楚，天府新區是早期冒險家的游樂場，是追風投資者的亂葬崗。

縱觀近十年的房產市場，各大城市，甚至同一城市的不同時期，都會有一些區域在房產市場被炒作得極為火熱。

這些樓市火熱的區域，極少部分能剛好占據天時地利人和而成功。

往往有足夠好的自身條件（本身的區域位置，土地打造條件）、足夠好的發展動力（城市的快速發展建設，及區域的自身規劃利好）、足夠多的人口流入（人口流入的數量，人口流入的質量，雙優！）。

就如成都的高新區（南）那樣，而天府新區……不完全滿足這些條件的。

（插一句：成都購房者可以到微信公眾號“不魚說房”去看看歷史文章，里面有很多對成都樓市的具體分析文章，以及規劃文件，對購房者很有幫助。）

這些絕大多數根本不具備滿足樓市成功條件的區域，如果前期依靠預期將房價推的過高，那后期預期的兌現不足，就會快速將房價打回原形。

依靠炒作，短時間也許可以實現暴富的夢想，但長期看這些區域的樓市會無情的將購房者推向資產快速縮水的深淵，投資浪潮退去，留下的必然是一地雞毛。

可能有人從容離場，但更多的人面對的是一片慘淡。

就像前面所說的那樣，天府新區是早期冒險家的游樂場，是追風投資者的亂葬崗。

回頭看，天府新區買房正兒八經獲益的，都是早期市場還不太看好天府新區，低價買入的那批早期冒險家。

接盤的都是后期價格高漲后，跟風買入的追風投資者。

天府新區買房，除了真實的自住需求，其實大家都心知肚明，還有很大比例的投資需求。

大量的投資需求涌入，會讓天府新區的房產市場在大量投資的裹挾變的極不穩定。

天府新區樓市還有很長的去投資化要走。

就如我前幾個月的文章寫的那樣，我的分析是未來天府新區對標五城區，買入的合理線是65％。

對標板塊的對標品質樓盤，天府新區的價格只要在五城區價格的65％以下是我們推薦購買的合理線，超過65％其實就要更謹慎一些。

總之，希望大家能理性地看待天府新區的樓市。

可能很多人不愿意聽，也不愿意承認，但事實上就成都情況來說，我們更愿意認為，天府新區只不過是一個發展好，規劃強，定位高的郊區。

我們不否認天府新區的強勢發展，但我們也要客觀的認識到，天府新區在樓市上的缺陷。

天府新區樓市它不同于五城區有優質的基本屬性兜底，天府新區的特色條件導致它會有很高的上限，有條件出現很多單價總價雙高的超高端改善，但它的基本屬性差，就意味著它也同樣有很低的下限。