五城區+高新區，成都樓市的主戰場！

1、成都二手房庫存一定程度有所下降了。

其實大家沒必要因為目前成都高成交量而恐慌，成都二手房庫存依然處在高位，成都房產結構性過剩會長期存在。

核心城區老破差小區，近郊、遠郊大部分板塊庫存過于龐大臃腫，這些區域的房產如果出現短期價格回調一定謹慎，因為不值。

我們拉取了近期的成都各區二手房掛牌數據。

以十天為單位，可以很明顯的看出來，每個城區的二手房掛牌量在短期內都有所下降，但庫存依然很多。

核心城區的老破差小區，近郊、遠郊大部分板塊，庫存去化會是一個非常漫長的過程。

短期內略帶恐慌性的回調，不影響長期的價格下滑趨勢，“以價換量”會基本橫穿整個庫存去化階段。

這類房產目前如果出現價格回調，買入的購房者，長期看面臨虧損的風險更大。

因為樓市，永遠逃不過供需二字。

你們自己可以去近郊、遠郊很多板塊去實地看一下，修了過多的房子。但區域實際上沒那么多人，也吸引不到太多人去居住，現階段明顯就是供大于求，這些問題都是需要用時間和價格去解決的。

在供大于求的情況下漲價，無異議就是強行和市場扳手腕，短期看可以實現，長期看不過是進一步加劇風險。

2、核心城區（五城區+高新區）房產流動性更強，購房者的購房需求趨勢在從外向內聚集。

對于成都購房者而言，這個趨勢很重要，你買房想要盡可能的規避風險，最好是考慮往核心城區靠。

10月算是成都今年二手房成交最快速增長的一個月。

我們同樣也是整理了掛牌數據和成交數據。

從數據上就可以明顯發現，核心城區（5+1區）在掛牌量低于近郊城區的同時，成交量又普遍高于近郊城區。

也就意味著，核心城區就是流動性更好，市場的需求量更大。

不僅十月如此，這兩年成都基本上都是如此！

要知道，核心城區特別是五城區，二手房存量之所以大，掛牌價之所以相對較低，很大一部分原因還是因為二手房存量里，占據了大量便宜還不好賣的老破差小區，五城區的老破差小區的存量遠高于近郊城區。

意味著核心城區的非老破差小區流動性，實際要比數據體現的更優。

在文章的第一點我明確了自己對成都近郊、遠郊的觀點，就是絕大多數板塊的房價長期看是沒有提升空間，甚至跌的。

與此同時，我也堅定的認為，成都目前整體的房價會“止跌回穩”！

也就意味著，成都未來會出現明顯的階段性價格分化。

只有讓核心區的優質房源漲起來，才能抹平其他下跌的部分，帶動大盤整體止跌回穩！

（對成都樓市有興趣的朋友，建議到微信公眾號“不魚說房”看歷史文章，里面有很多成都樓市的分析和成都規劃信息，很有幫助！）

3、城東的增量需求更多（需求更大，流動性更強，在需求支持下有更強的提升動力），城南認可度更高（價格接受度更高，依然是高預算首選，高單價高總價房源整體流動性最強），城西穩定性最佳（地緣吸引力強，有非常龐大的一群自住群體，支撐著區域樓市穩定，買這里不一定漲，但下跌空間也非常小）。

結合文章前面的幾個數據，我們會發現，近郊里，南邊的高新區價格最高。位于郊區的天府新區二手房成交價格甚至比部分核心城區高（當然天府新區價格數據優勢，部分原因也是因為價格低的老舊差小區比例少，但不可否認，南邊的天府新區的確是近郊最貴城區。）

東邊的龍泉驛成交量，不僅高于近郊其他城區，同樣也是比很多核心城區要強！

西邊無論是青羊區，溫江區，甚至的郫都區，平時不顯山不露水，沒多少討論度，其實成交都比較活躍。

這也引出了另外的一個趨勢。

東南兩個方向，在未來樓市的整體表現上，會更有優勢，疊加上一個趨勢，結合目前成都樓市的情況，成華區、錦江區、高新區會是未來引導整個成都樓市的主要城區。

而青羊區、武侯區、金牛區，它們同樣會有非常亮眼的表現，但不是整體性，而是重點在各區的幾個熱門板塊上。

其實這三個分析點，我以前對成都樓市預測文章里都寫到過。

房子這玩意，涉及到的利益太多，說一個區域好，說一個區域差，相關區域的房產持有者，從業者從業者，必然會有正面或反面的情緒輸出。

很多人并不在乎我的分析是否合理，只在乎我的分析符不符合他自身利益。

之所以會寫這一篇文章，是因為以前我是在市場趨勢之前分析，很多人認為沒有數據就是瞎說。

而現在這篇就是，市場趨勢形成后，用數據來佐證。

有頭有尾，有始有終。