觀點(diǎn)：成都樓市進(jìn)入新時(shí)代了！

　　未來成都新房趨勢，個(gè)人觀點(diǎn)是：既要讓新房名義房價(jià)不降，又要確保樓盤銷量，讓去化率好看。

　　既要，又要，在樓市大環(huán)境疲軟的情況下，看似很難，但也不是無解。

　　方法就是讓新房，跟周圍已有二手房，以及更早建設(shè)的新盤，拉開差距，讓區(qū)域的樓盤快速迭代，通過設(shè)計(jì)上的不斷內(nèi)卷，無情背刺周邊二手房和早期新房。

　　最明顯也是最有用的變化，是增加得房率！

　　高得房率產(chǎn)品出現(xiàn)，在我看來，就是因?yàn)樾路抠u不動(dòng)，又要保住明面上價(jià)格的變相降價(jià)。

　　2017至2023年成都樓盤實(shí)得率普遍在80％—85％左右。

　　買個(gè)100㎡的房子，可能套內(nèi)面積就80㎡。

　　2023年過后，得房率逐漸開始提高，從2023年開始，主流戶型逐漸增加到得房率90％，再到得房率95％。

　　現(xiàn)如今，不少新盤的戶型，實(shí)得率100％，甚至是高于100％已經(jīng)很常見了，比如龍湖觀萃、閱天府等等。

　　明面上，新房價(jià)格好像漲了，并且一直在漲。

　　但每個(gè)樓盤都在通過設(shè)計(jì)，盡可能的爭取價(jià)格以外的其他優(yōu)惠，甚至部分盤，如果按實(shí)得面積算價(jià)格，比早期新房和周邊二手房還要?jiǎng)澦恪?/p>

　　用增加得房率的方式，讓貴點(diǎn)的房子看起來便宜些。

　　所謂的優(yōu)惠，其實(shí)還是羊毛出在羊身上，但起碼讓購房者感覺到優(yōu)惠，也的的確確增加了新盤在市場上的競爭力，提高了新房的去化。

　　可以說，從某種意義上來講，現(xiàn)在成都新房甚至已經(jīng)進(jìn)入到間接“無公攤”的新時(shí)代！

　　而且從我們的分析來看，未來成都新房，價(jià)格上漲是趨勢，但得房率進(jìn)一步增加，也會(huì)是趨勢。

　　可能明年就會(huì)出來不少實(shí)得率110％以上的戶型。

　　上半年成都的城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（征求意見）中，飄窗、陽臺等半開敞空間占比，從以前的15%提升至20%。

　　這也進(jìn)一步給了開發(fā)商更多設(shè)計(jì)空間，從這些改變中，也不難看出趨勢。

　　贈(zèng)送面積越來越大，對購房者而言，肯定不是壞事。

　　但在新房不斷迭代的情況下，我還是想提醒成都購房者兩點(diǎn)。

　　1、理性看待贈(zèng)送面積。

　　首先，購房者一定要記住，贈(zèng)送面積，在房產(chǎn)證上不會(huì)有體現(xiàn)，這部分面積大多折半或者不算入建筑面積中。

　　也就是說，這玩意，沒有寫到合同里，所以對于一些中介、銷售口頭上的承諾數(shù)據(jù)，一定要警惕，部分人為了賣房是沒有下限的。

　　萬一口頭數(shù)據(jù)和實(shí)際數(shù)據(jù)不相符，往往也是死無對證。

　　當(dāng)然因?yàn)楝F(xiàn)在市場高度透明且內(nèi)卷，我還沒有聽說成都出現(xiàn)這種情況，不過也有可能是很多新盤還沒有交房的原因。

　　其次，購房者一定要仔細(xì)地考慮，這些贈(zèng)送面積，真的能完全作為居住空間使用嗎？

　　理論上，贈(zèng)送面積越多越好，但更重要的有用才算好！

　　對于購房者而言，這一點(diǎn)特別要仔細(xì)辨別。（后期有空的話，我也會(huì)寫一篇具體分析贈(zèng)送的不同情況。）

　　因?yàn)椴簧贅潜P的高得房率，除了部分是合理贈(zèng)送以外，更多的則是“無法拿來正常居住使用”的空間，以及“實(shí)際上是公區(qū)”的空間在濫竽充數(shù)。

　　2、樓市產(chǎn)品高速迭代，對于有大量土地供應(yīng)且以產(chǎn)品品質(zhì)為主打優(yōu)勢的區(qū)域會(huì)有很大的影響。

　　更細(xì)化的說，對于新區(qū)的影響會(huì)很大，當(dāng)然不是只說天府新區(qū)，而是很多郊區(qū)的新區(qū)域都是如此。

　　首先，因?yàn)槠瑓^(qū)的土地太多了，大量的土地，意味著后期大量的新盤，區(qū)域會(huì)進(jìn)入到更快速，更加內(nèi)卷的競爭中。

　　它不像老城很多板塊，土地供應(yīng)極少，區(qū)域內(nèi)沒有新房內(nèi)卷競爭。

　　比如東湖板塊，基本上沒什么地，即使成都新房再怎么內(nèi)卷設(shè)計(jì)，只要區(qū)域內(nèi)沒有產(chǎn)品卷就行，現(xiàn)在上一代產(chǎn)品，像東湖長島，還是能賣到4萬。

　　其次，新區(qū)又不像核心城區(qū)，很多時(shí)候主打的是交通、配套優(yōu)勢，新區(qū)以前銷售主打的優(yōu)勢就是品質(zhì)改善。

　　以前的改善大戶型盤，現(xiàn)在被卷的已經(jīng)被市場邊緣，最明顯的就是天西、天東的一些盤。

　　產(chǎn)品是上一代的產(chǎn)品、有些得房率還低的嚇人，不到80％，設(shè)計(jì)品質(zhì)也都遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后，怎么和別人競爭？

　　可以說這幾年想要買新區(qū)的等等黨，是不會(huì)吃虧的。

　　你預(yù)算高等新房，不怕沒有更好的設(shè)計(jì)，土地多，就看誰卷的過誰！

　　你預(yù)算低等二手，不怕沒有更低的價(jià)格，被卷下來的產(chǎn)品，失去核心競爭力，掉價(jià)會(huì)很快。

　　最后說一下，購房者很難真正多角度地去了解成都樓市，建議去微信公眾號“不魚說房”看看，整理了很多專業(yè)的成都樓市分析和成都規(guī)劃信息！