前海桂灣新地王，建好能賣多少錢？

說一下今天深圳的賣地。最近一疏忽沒怎么關注，深圳一下子賣走了好幾塊地，合起來一塊兒說。

上一篇文章中《》，我談到了兩個觀點：1）深圳的住宅建筑開始普遍、顯著地下調(diào)容積率，超高層住宅的規(guī)劃大大減少；2）和杭州、上海一樣，深圳不但是拿出了好地塊出讓，不但是下修了容積率，而且開始拿出“低密度”地塊來賣。

最近賣的幾塊地，包括今天的前海桂灣，都清晰展現(xiàn)了這一點，但我想談些更進一步的看法。

今天賣的地塊是前海桂灣地塊，在深業(yè)云海灣西側，附近還有天健悅灣府和天健悅桂府。地段幾乎是前海最好的，“史上最貴人才房”云海灣在2023年9.2萬/平米的限價搶購一空。

地塊基本信息：R2，土地面積8287.15平方米，建筑面積25600平方米，容積率3.1（逆天），高度80米（逆天），掛牌起始價11.58億。地塊很小，代表性不是很強。

12家房企報名，分別是中鐵、保利置業(yè)、中建壹品、華發(fā)、綠城、天健+深業(yè)聯(lián)合體、金茂、越秀、建發(fā)、中海、招商、華潤。清一色國家隊。

158輪競價，最后招商以21.55億拿下，樓面價約8.4萬/平米，溢價率約86.1%。限價取消之后的地王，超過去年后海地王7萬多/平米的價。

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其它最近龍華、光明賣掉的地塊，和這個是基本一樣的“特征”（后面說），這里重點只以前海地塊作為討論對象。

首先，這塊地最大的特征不用再多說了，“新規(guī)盤”，容積率3.1（深業(yè)云海灣容積率4.1）、高度80米，如果層高搞到3.2米以上，只有20多層，不知道多巴適。這個是今年4月以來市場最大的變化，意味著我們的房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)“新老劃斷”，同等條件下，老盤面對新盤，幾乎可以說是“毫無還手之力”（注意是同等條件下）。

這個代表著決策層有關房地產(chǎn)“結構化”調(diào)整的意圖，我之前說過了，住房產(chǎn)品結構的調(diào)整方向就是：商品房未來就往豪宅里做，普通剛需就交給二手房解決，買不起房的人就多建配售保障房滿足。所以，土地給好地（核心區(qū)的、壓箱底的、配套好的）+條件給好條件（取消一切管制、取消限價、取消戶型限制）+產(chǎn)品給好產(chǎn)品（降低容積率、降低高度、降低噪音、提升層高）。

這些我們在最近賣的這些地塊——龍華、光明、前海，以及寶中地塊因何取消，以及對標去年后海地王，都展示得一清二楚。

其次，既然是結構化的思路，那么這塊地（以及類似這些地塊）對市場的影響，就也會是“結構化”的。這個觀點我之前多次提過了，未來的市場是一個“分化”結構，所謂“分化”，就是：只有好樓盤才會賣得好，而好樓盤賣得好只說明它是好樓盤，別的不說明。這個在發(fā)達經(jīng)濟體的成熟樓市里，非常的典型，競爭力強的新盤和市面上的二手房，因為時間、樓齡、產(chǎn)品研發(fā)、用料等等因素，差價經(jīng)常會顯得很大、非常大。

這經(jīng)常意味著兩點：其一，哪怕是在熊市，單個項目也可能會創(chuàng)出“地王價”、“樓王價”；其二，那些創(chuàng)出地王樓王的單個項目，并不意味著整體市場即將發(fā)生什么轉變。這完全是兩碼事。

我的意思是，未來我們會迎來一個“好房子”迭出的階段（對于許多有改善需求的買家，是真正的福音，過去10多年的限價導致了很多樓盤質素難以言說），但同時，和大部分剛需住房沒有關系，和大部分持有房產(chǎn)的二手房主，恐怕也沒有太大關系。心理上會產(chǎn)生積極因素，但實質上，作用非常有限。

第三，這塊地要賣多少錢。有朋友轉述“中介都已經(jīng)喊必須賣15萬了”，我把這個轉到群里，一個粉絲評論一下子把我搞笑了：“建好之后發(fā)現(xiàn)只能賣9萬”。哈哈哈，哭笑不得。

準確的表述是這個地價未來開發(fā)商需要賣到大概11.5-12萬/平米才能不虧，但至于能不能賣到，是市場的事兒。以目前的市場形勢，和這塊地的質素，我認為賣不到15萬?；?5萬去買只能說是腦子有洞，你有很多平替。

有人會說，這塊地最大的優(yōu)點是“新規(guī)盤”，容積率3.1、高度80米、使用率高等等……但一定要注意，我的確是認為未來要重點去選擇符合住建部新規(guī)要求的“好房子”，但是“好房子”只是我們判斷“好樓盤”的產(chǎn)品因素，不是全部，不要本末倒置。

所以，我的觀點總結起來，就是如下幾句話：

1）這塊地的產(chǎn)品會有競爭力，但是我認為不值你花15萬/平米買，未來類似地段、質素更優(yōu)的地塊會接二連三的出來，不需要急；2）未來的新地塊都會是“好房子”，但是“好房子”并不一定就是“好樓盤”；3）未來是市場會是分化市場，北上廣深真正黃金地段的“好樓盤”將會賣出令人咋舌的天價，對，就是在眼下的大熊市里創(chuàng)出天價；4）創(chuàng)出天價的“好樓盤”，不意味著市場的整體走向，未來好幾年，代表房價主體的大部分樓盤的價格表現(xiàn)都會非常一般。

把握這些，可能對我們接下來買房子、賣房子，會有些幫助。

至于拿地的招蛇（或者說國企），這家“曾經(jīng)拿著深圳最好的一手牌”的房企我已經(jīng)完全不想再評一個字了。每次談到這家公司，我都只想起那句話——讓我們回到2015年它重組之后的那個股東會，一位投資者在會上的提問至今振聾發(fā)聵：“你們對得起1979這個意義非凡的代碼嗎？”總之，很差，不要買它家的股票，如果你買了，我建議賣掉，立即、馬上。2015年買招蛇的散戶們，會告訴你們看他們那“年年摻水”的報表是怎樣的體會。

12家參與競拍的房企，都是國企，和以前沒有任何不同。這個市場，只有國企央企“有能力”拿地。然后坦白說，我至今仍然不明白為什么“三道紅線”疊加“大B盤”，幾乎所有的私營房企巨頭都倒了而國央企大都安然無恙，我沒想明白，但是太不正常了，用常識無法解釋。從好的方向解讀，這是他們在托底（現(xiàn)在有人托底是好事），同時也可以說是他們在擴大市場份額（好的地塊都搶完了，那就意味著未來的市場也沒有私營房企什么事兒了），未來的房地產(chǎn)市場大概率會回到90年代的格局里去。但從壞的方向解釋，我個人不相信，他們沒有暴雷也許僅僅是因為他們“融資沒有被斷流”，并不意味著他們有競爭力，隨著市場調(diào)整的延續(xù)，大家都一樣，最終都要劈價賣房子回籠資金活命第一。

讓時間來驗證吧。

之前賣出的三塊地，也一并梳理一下。

7.7，梅林關宅地，土地面積21820.58平方米，建筑面積61090平方米，容積率2.8，建筑高度要求“多層+高層”。6家企業(yè)報名，中海、華潤、深鐵、招商、越秀、天健。最后中海以23.7億元成交，成交樓面地價38795元/平米，溢價率40.74%。

6.27，光明宅地，土地面積34995.97平方米，建筑面積108487平方米，容積率3.1，“多層+高層”。也是國企競拍，最終由深振業(yè)+天健+深建辰投資聯(lián)合體以底價19.94億競得，樓面積18380元盤/平米。

6.19，龍華上塘“三角地”，前文寫過了，容積率之后2.5，是本批4塊地里面最低的一個，要求也是“多層+高層”。競拍者8家開發(fā)商，悉數(shù)國央企，聯(lián)發(fā)12.12億拿下，綜合樓面單價44559元/平方米。

特點都一樣，以后也會都一樣。

以上全部加總，深圳今年一共賣了五塊宅地，收金一共是107.96億。宗數(shù)看齊了去年，但是金額只有去年的3成。

下半年還要賣更多的地、賣更多的好地。

你們覺得前海桂灣，建好能賣多少錢？會是什么樣的產(chǎn)品？都來估一估。

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