租房新規(guī)后，買房好還是租房好？

一條影響所有買房人和有房人的新規(guī)——《住房租賃條例》，馬上在9月15號(hào)就要實(shí)施了，影響老大了。

01

《住房租賃條例》講了好多事，首先，第一個(gè)重大變化是“租購?fù)瑱?quán)”。

以前，只有買了A小區(qū)的房子，才能上某某重點(diǎn)小學(xué)；最近這幾年，無數(shù)房東和租客打官司，告租客偷偷把學(xué)區(qū)給占用了。以后，你告都告不贏，因?yàn)椤白赓復(fù)瑱?quán)”，政策保障租客的孩子也能上對(duì)口學(xué)校。

不用懷疑，這又是削弱學(xué)區(qū)房價(jià)值的一個(gè)不利因素。我從2021年就開始勸大家不要買學(xué)區(qū)房，可惜傳播力量不夠廣，不是所有人都聽到了當(dāng)年的建議。

02

第二個(gè)變化：房東們做好要交稅的準(zhǔn)備吧。

因?yàn)闂l例強(qiáng)制要求，租房合同必須備案。這樣一來，房東有多少收入就清清楚楚了；合法收入都得納稅，這也增加了稅收收入。

如果你想抖機(jī)靈，說“我就不去備案”：第一，備案信息公安和教育部門共享，租客為了“租購?fù)瑱?quán)”，會(huì)替你備案；第二，不備案的房子，房產(chǎn)中介可以罰10萬元，你不想備案，中介也會(huì)替你備案，躲不掉的。

你說那我不找中介？我告訴你，這個(gè)條例還約束互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)了。這個(gè)時(shí)代，你又不找中介又不上網(wǎng)發(fā)招租信息，難道在馬路口蹲著發(fā)傳單找租客嗎？所以，這個(gè)條例意味著在為后續(xù)的稅收做準(zhǔn)備。

03

第三個(gè)變化：加速個(gè)體二房東群體的退出。

這個(gè)條例對(duì)住房租賃企業(yè)的資質(zhì)、資金、從業(yè)人員和管理能力等都有了要求。國家想要的是正規(guī)、專業(yè)的租房公司，這對(duì)個(gè)體戶二房東非常不友好。因此，正在做二手房租賃的個(gè)體戶，如果沒有能力正規(guī)化、規(guī)模化，就該想想其他出路了。

04

第四個(gè)變化：低端租房成本會(huì)上漲，但租房條件將得到改善。

以后，廚房、陽臺(tái)、過道等不是居住的地方不能單獨(dú)租給人住；另外，每個(gè)房間住幾個(gè)人、每人最少住多大面積，每個(gè)城市都要定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。因此，那種在一個(gè)房間里塞好幾張上下鋪的情況，以后肯定不行了。便宜的群租房消失后，原本租群租房的人群，租房成本將會(huì)上升。

比如，北京之前發(fā)生過一場大火，隨后嚴(yán)查合租房和群租房亂象，結(jié)果導(dǎo)致困難群體的租房成本大漲，像外賣員、保安、保姆、服務(wù)員等受影響最大，他們基本都住在群租房里。

偷偷搞群租？記住，最高罰10萬元；其次，中介得代辦合同備案，如果幫著租“隔斷房”，不僅能罰款，甚至可以吊銷執(zhí)照。處罰力度大，這回看來群租要絕跡于江湖了。

05

第五個(gè)變化：會(huì)大幅增加供給。

我們看原文：政策鼓勵(lì)個(gè)人把自家多余的房子拿出來出租；然而，下一句說的是，支持企業(yè)盤活老舊廠房、商業(yè)辦公樓。

“鼓勵(lì)”和“支持”的意義可是天差地別。況且大家想想，究竟是居民自己的商品房成本低，還是廢舊辦公樓、商業(yè)房的成本低？后者的成本只有前者的幾分之一。

因此，這個(gè)政策更大的用意是培育租房市場，供給會(huì)極大增加，所以以后不用買房只租房住確實(shí)是可行的了。

06

第六，以后租房不用擔(dān)心被房東惡意驅(qū)趕了。房東未經(jīng)租客允許，也不能進(jìn)入房間，否則就是侵犯租客的隱私，是違法的。

中介、二房東卷錢跑路、被惡意扣押金的問題也解決了：以后租房，押金和租金都要放在監(jiān)管賬戶。中介不能私下里收錢，而且押金必須寫明返還的時(shí)間、方式以及扣除的規(guī)則；如果違規(guī)私下收錢，最高能罰到50萬元。

07

第七，房東不能隨意漲租了。

每個(gè)區(qū)域、不同類型的房子，租金水平會(huì)有一個(gè)指導(dǎo)價(jià)。其實(shí)這條已經(jīng)不重要了：如果鼓勵(lì)大企業(yè)爆改舊廠房，提供大量可租賃房源，以后他們會(huì)成為市場中的支配者，市場價(jià)格基本由大企業(yè)的定價(jià)決定，已經(jīng)不是普通房東聯(lián)合著想漲價(jià)就漲得了的了。

你看，《住房租賃條例》文件不長，但變化極大。培育租賃市場、培育長租市場、“租購?fù)瑱?quán)”，對(duì)中介、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)都有極強(qiáng)的監(jiān)管，所以以后，時(shí)代不一樣了。像美劇里那種，一租房一輩子，甚至幾代人，奶奶輩的租約傳給孫女，一輩子租房確實(shí)不是什么大事了。房地產(chǎn)的時(shí)代，真的過去了。