窺報|萬科2025上半年千億營收背后的“三個動作”

鳳凰網風財訊報道 8月22日晚間，萬科公布了2025年中期業績報告，期內實現營業收入1053.2億元，“回血”和“造血”是其中重要的關鍵詞。

具體就業務來看，財報顯示，2025年上半年萬科的實現銷售金額691.1億元，回款率超過100%；期內經營服務類業務全口徑收入284.2億元，同比增長0.6%，保持頭部位置。

風財訊注意到，由于萬科各類業務的經營活動加快推進，上半年公司經營性現金流量凈額實現了41.30%同比提升。截至報告期末萬科持有貨幣資金740.02億元。

與此同時，萬科也在持續開展大宗交易和存量盤活。數據顯示，上半年萬科有13個項目完成交易，簽約金額64.3億元；期內實現回款57.5億元，近三年累計盤活項目64個，涉及可售貨值約785億元。

此外，上半年萬科的合并報表范圍內新增融資和再融資249億元（不含股東借款），第一大股東深鐵集團則累計提供238.8億元的股東借款支持萬科改革化險。萬科上半年已完成243.9億元公開債務償還，2027年之前已無境外公開債到期。

值得一提的是，深鐵對萬科的股東借款不是簡單輸血，更多是以產業協同方式進行“造血式”支持，雙方發揮資源優勢發展新質生產力，例如今年上半年萬科攜手深鐵實現了“全球首例由機器人自主搭乘地鐵配送貨”。這種更具發展性的方式，無疑將更大程度增強市場對萬科的信心。

“業務、變現、融資”三端發力、三個動作正共同推動萬科資金回流、恢復造血。也能看到，目前萬科已經渡過了各類消息交錯的“風暴期”，趨于平靜但不甘平凡，市場也在觀望和等待萬科真正“改變命運”的時刻。

收入主力維穩、毛利回升

萬科業務穩中求機

2025年上半年，房地產政策延續“止跌回穩”基調，商品房銷售降幅有所收窄，但存量市場、租房市場趨于活躍，長期經營類資產仍表現出發展空間。

這些行業現階段特征在萬科財報中有所體現。數據顯示，2025年上半年萬科的營業收入中來自房地產開發及相關資產經營業務的營業收入為844.4億元，占比80.2%，仍是主要收入來源。另外，物業服務在期內貢獻了170.9億元營業收入，占比16.2%。

值得一提的是，期內萬科的房地產開發及相關資產經營業務的毛利率為8.7%，較2024年同期上升了1.5個百分點（萬科對經營性資產采用成本法核算，補回折舊攤銷后，毛利率為12.4%），扣除稅金及附加務后的營業利潤率同比上升了1.1個百分點。而物業服務業務的毛利率為13.9%，維持較好水平且同比繼續上升0.3個百分點。

可以發現，雖然行業調整影響巨大，但萬科的業務開展保持穩定，且聚焦的是收入和利潤能夠維穩的業務，使得公司在經營端漸漸釋放出“抬頭”趨勢。

具體而言，萬科上半年的最大亮點在經營性業務。除了上述物業服務業務，今年上半年萬科的租賃住宅業務（含非并表項目）實現營業收入18.0億元，同比增長4.1%。代建業務截至目前累計簽約了364個項目，總建筑面積約4449萬平米。商業業務則實現營業收入41.0億元，累計開業179個商業項目，整體出租率93.2%)。流倉儲業務則實現了20.7億元營業收入，同比增長6.7%。

實際上萬科在地產開發“老本行”，新開項目也表現良好。由于萬科2022年以后的所有新項目都納入“全周期投后管理”，目前萬科開盤銷售的78個項目，平均開盤周期6個月，投資兌現度達到85%。上半年首開項目均兌現投資承諾，其中，溫州璞拾云洲、成都都會甲第、成都錦上揚華、天津東廬等多個存量盤活項目首開去化率達到9成及以上。

萬科管理層表示，當前房地產處于筑底階段，短期走勢仍有起伏，但隨著政策落地行業大方向是止跌回穩。萬科在房地產開發業務上，會錨定銷售回款目標加速推盤，強化全過程品質管控保障高品質交付。同時持續推動經營服務業務提質增效，經營指標達到行業領先水準。

在手資金740億，還完未來兩年公開債

萬科多方式“回血造血”求發展

在經營新業務的同時，存量的去化盤活、資產的變現回款、資金的回血造血也是重中之重。

財報顯示，截至報告期末萬科的存貨金額為4,625.2億元，較2024年底下降了10.9%。其中，擬開發產品為862.3億元，占比18.6%；在建開發產品2,566.9億元，占比55.5%；現房1,171.3億元，占比25.3%

由于萬科集團針對現房、尾盤、車位、商辦實行了銷售品類專項管理，今年年初現房實現銷售176億元，準現房銷售183億元，車商辦銷售81億元。此外推動尾盤項目快速去化，上半年實現69個尾盤項目清尾。

大宗資產方面，今年上半年萬科完成了13個項目的大宗交易，涵蓋辦公、商業、公寓、教育等業態，合計簽約金額64.3億，資金加速回流。例如上半年完成深圳老地方大廈、上海金橋萬創中心等辦公類資產交易，同時萬科還在探索存量資產的價值轉化路徑。據悉，“杭州河語光年”作為杭州首個存量房轉保障性租賃住房的項目，成為政企協同盤活存量資產的創新范本。

此外，萬科的融資渠道保持暢通，今年上半年獲得各類金融機構支持，合并報表范圍內新增融資和再融資249億元（不含股東借款）。截至報告期末，萬科的資產負債率為73.1%，較2024年底降低0.6個百分點。

融資端值得關注的是萬科的第一大股東借款。深鐵集團截至目前累計向萬科提供了238.8億元的股東借款，但這筆錢不是單純的輸入，而是推動業務層面的融合發展，在解決問題的同時幫助萬科實現新的“造血能力”。例如今年上半年，由萬科旗下萬緯物流集成研發的智能調度系統，與深鐵集團合作形成了“軌道交通+機器人配送”場景，并在深圳地鐵2號線灣廈站應用。機器人利用地鐵的空閑時間段，通過AI調度算法+機器人技術實現無人化配送的首次試跑。

管理層表示，萬科還會堅持在發展中化解風險，創新模式、激活存量資產效能，持續改善資債結構。同時以產業協同方式進行“造血式”支持，融合雙方優勢因地制宜發展推動萬科重回健康發展的軌道。