全國首個好房子，解放了北京買房人

01

做地產媒體這么久，我走遍北上廣深四大一線城市的很多角落。在北京好房子新政落地前的2022年，我曾經做過一個購房滿意度的調研，調研結果發現，很多北京朋友都很羨慕廣州的購房者。

為什么？因為那時廣州的房子太好了，100平以下戶型，禁止做4房，就是舒適性2-3房；4房要去到125/135/145平，設計很多花池和生活陽臺，用于改造，最終是2.2米寬大陽臺，每個房間都超過10平米，最多有2個臥室有飄窗，其它都落地窗，還有設備平臺可用。

所以，在看過廣州房子后，我一直都不明白，廣州可以的事情，為什么北京不可以？

這樣的疑問一直持續到2023年，從順義區開始，北京逐漸放松了陽臺審批——早期的和光瑞府、公園都會、路勁御和府都是沒有陽臺的，到2023年的湖光玖里、龍湖御湖境，一下就不一樣了，生活陽臺開始扎根北京。

對此，我印象最深的項目是龍湖御湖境，這個項目贈送是以防火挑檐的形式呈現的，這種形式最大的好處是——不計容，純粹免費贈送！

顯然，龍湖御湖境的橫空出世，預示著北京樓市正在發生巨大變化，樓市產品大解放的思潮，暗流涌動。

最終，北京樓市進入2025，“好房子”新政發布。

“忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開”。自此，北京樓盤進入高速進化區間，不僅得房率大大提升，北京人心心念念的“風雨連廊”、“架空層”和“空中庭院”也出現了。

甚至，“實景示范區”和“情緒交付”，也成為北京購房者眼中的超級附加值。畢竟之前北京的期房基本都不做實景示范區，都是用沙盤賣房，這也造成了很多交付問題和糾紛；現在的實景示范區，讓開發商從銷售階段就要開始做交付力的比拼，對買房人也是一種福利。

而這方面頗為出彩的，還得是位于昌平中關村生命科學園的龍湖·觀萃項目。

▲今年3月以來，龍湖·觀萃以多次實景開放兌現了關于「好房子」的一切想象，當眾多房企還在探索「好房子」概念如何落地、更多樓盤還停留在政策的紙面規劃上時，龍湖·觀萃已經讓好房子迎來首次實景兌現。

02

龍湖·觀萃，位于昌平區中關村生命科學園，直線距離海淀核心區僅約1公里，單從地段來看，一直是北京樓市的大熱門。

▲龍湖觀萃位置圖

也正因為如此，有人認為龍湖·觀萃能成為2025年上半年的昌平區銷冠、北京市TOP5，7、8月能蟬聯昌平區銷售金額與套數雙料冠軍，核心原因是“地段取勝”。

但其實，龍湖·觀萃還有另一重身份，它是住建部官方認證的全國首座“好房子”，在2025年“好房子”新政發布后，其熱度更是居高不下。

▲龍湖·觀萃，作為2023年全國首屆“好房子”設計大賽一等獎作品《生活協奏曲》的落地項目，它從誕生之初就肩負著探索行業新模式的使命。

所以，當政策松綁成為共識，購房邏輯從單純的地段價值，轉向“地段+品質”的雙重研判，直至實景示范區多番呈現，這才是龍湖·觀萃持續熱銷的最佳答案。

那么，龍湖·觀萃究竟踐行了“好房子”的哪些理念，做出了哪些產品突破？

我們以實景示范區為例。

突破一

立體空中庭院的設計，讓每戶享有超6米的挑高陽臺，實現“一戶一空中花園”的空間變革；

▲龍湖·觀萃實景示范區

陽臺是什么？是家庭與自然的交界，是懸于樓璧間的方寸之地，卻盛放著人間萬千氣象的地方。

▲此次實景首映的建面約117㎡環幕天空墅，可以為業主實現客制化體驗，全明格局可三、可四靈動隨心，超尺度飄窗、空中浮島陽臺的呈現，讓綜合得房率超過90%，更適合改善型家庭的需求。外部超60m3空中浮島陽臺，營造出喧囂之外、于云端出逃的自在生活體驗。

可見，在龍湖·觀萃，超6米挑高空中浮島陽臺成了點睛之筆，不僅讓住戶有了感受日夜和四季流轉的可能，同時，作為贈送的陽臺，讓項目整體得房率提升約8%，最高得房率甚至直接拉升至超94%。

突破二

近千平的風雨連廊系統，無縫連接小區各大功能，構筑全天候的社區漫游體系；

▲龍湖·觀萃實景示范區

風雨連廊，最早誕生于江南煙雨的杭州，除了躲避風雪雨霧的實用功能，更有著移步換景的生活詩意，它徹底消融了建筑與自然、功能與意境的邊界，形成可觸、可聽、可賞、可游玩的立體化生活主場。

而龍湖·觀萃，有著近千平風雨連廊，這是首次出現在北京住宅中的全新空間，可以說是一次真正的北京居住革命！

通過風雨連廊，龍湖觀萃巧妙地將小區大門、五個景觀區和三個架空層無縫連接起來，從而構筑了全天候的社區漫游體系。

▲龍湖·觀萃實景示范區

同時，為了搭配風雨連廊，形成“山重水復疑無路，柳暗花明又一村”的高品質視覺體驗，龍湖·觀萃還大規模升級了園林材質。例如，入口處南非安哥拉黑奢石如墨玉鋪陳，悅榕莊同款中國黑原石雄渾臥波；大門主體采用沉香米黃石材組合，歸家大堂兩側鑲嵌的亞馬遜綠奢石，更是被譽為奢石界的“Chanel”。

▲龍湖·觀萃實景示范區

更令人動容的是，龍湖·觀萃引進了多棵全冠移植的樹木，例如入口處兩株20年“老友元寶楓”、核心區三棵40年樹齡的元寶楓樹王、靜心水庭旁的歐洲梣木，這些跨越千里遷植而來的生命，訴說著對自然與時間的敬畏，給小區帶來了勃勃生機。

突破三

架空層泛會所徹底打破傳統，規劃六大主題板塊，旨在為全年齡段業主提供豐富的社交和生活空間。

▲龍湖·觀萃實景示范區

在南方城市，如杭州、廣州、深圳，我們極難看見有一樓住戶，因為一樓大多都是架空層，杜絕了蛇蟲鼠蟻，還有防潮、通風、提升樓棟入戶品質等功能。

而在北京，架空層這個概念卻是近兩年才出現的，一方面，北京氣候相對干燥，無須防潮；另一方面，蘇聯筒子樓的老式產品規劃思維，也限制了北京樓盤架空層的存在。

直到龍湖·觀萃，借著“好房子”的東風，不僅專門打造了架空層，還將架空層因地制宜打造成約1000㎡的“泛會所”：比如2號樓的架空層打造為“森嶼能量館”，聚焦健身、瑜伽等年輕態健康生活方式；5號樓則專注鄰里歡聚、辦公協同，打造了湖光縵舍酒廊、斯吾客廳、云水禪心茶室、清風書房、縵工坊等；8號樓打造全齡空間，將時光書屋、長者休閑書畫/對弈/麻將、童夢魔方四合為一，精準匹配精英客群的社交、商務、康養、親子需求，等等。

▲龍湖·觀萃實景示范區

由此我們可以知道，龍湖·觀萃的架空層，這不僅是空間的創新，更是對人性化、可持續居住模式的整體思考，重新定義了“好房子”時代的高品質住宅標準。

突破四

打造完整社區商業生態，同時營造煙火氣與自然意趣。

▲龍湖·觀萃元氣商街咖啡廳

一直以來，北京的樓盤是很少有社區商業的——北京大部分地區都是依靠商場等集中式商業，住宅底商在南方更常見。

而在龍湖·觀萃，商業街區的完整兌現成為項目一大亮點。雖然說項目不遠就是新開業的超極合生匯和萬達廣場，但龍湖·觀萃認為，家門口有一點商業氛圍生活會更旺。

為此，「萃·集」元氣商街引入個性化主題商家，咖啡廳、無人超市、四季花店等均已實景呈現，折疊門窗設計讓室內外空間自然交融，形成豐富的社區商業生態。

此外，在社區外部東、西兩側，龍湖·觀萃還打造了約1.3萬㎡的口袋公園空間，比如西側4000㎡綠野公園設有林下瑜伽區和星空露營草坪；東側9000㎡公園則配備籃球場等活力設施，讓整個社區更具煙火氣。

03

說實話，看到龍湖·觀萃的實景，我感覺，這個項目是真正做到了【好房子】標準，其示范區開放面積之大（超3萬方）、品質之高、空間場景之全，不僅百分百還原了“好房子”規劃，還在此基礎上二次加碼，完成了對“好房子”的超越；

畢竟，對于北京買房人來說，置業中最擔心的事，便是“貨不對板”，遭遇“賣家秀”與“買家秀”兩張皮的驚嚇。

如今，龍湖·觀萃實景示范區開放，它帶給業主的，是巨大的驚喜。

其實驚喜還不止于此。除了社區本體外，區域發展的落地同樣超越了去年開盤的承諾：

比如，龍湖·觀萃西側600米的北師大未來實驗學校，從九年一貫制調規成12年一貫制，并于今年4月開工。

▲在建中的北師大未來實驗學校，項目于今年4月開工建設，目前正進行主體結構施工，預計2027年9月投入使用，項目建成后由北京師范大學第二附屬中學承辦，可提供中小學學位2160個。

再比如，19號線二期和S7號線均年內開工。

▲北京地鐵19號線是貫穿北京的大動脈，其中二期北延線2025年底開工，2029年底開通，總工期4年。龍湖·觀萃項目就坐落于生命谷站的北側。

還有，龍湖·觀萃所在的中關村生命科學園已全面落成，并在上個月迎來李強總理考察......

所以從這方面看，無論是實景示范區呈現，還是板塊規劃利好的兌現，本質都是龍湖·觀萃項目從“鄭重承諾”到 “為現實埋單”。而這，正是龍湖對業主在住房品質和區域發展上的最有力回應，是當下市場熱銷最可靠的信任憑證。

據悉，龍湖·觀萃總價約680萬起，建面約117㎡三/四居于近期持續熱銷，一方面得益于北京五環外限購政策的調整放寬，另一方面其產品力及眼見為實的兌現力，同樣是大量客戶青睞的核心原因。目前項目仍有部分優質房源在售，117㎡戶型價格也有額外驚喜。

至此，從以往北京人羨慕廣州的產品，到如今的“好房子”、“四代宅”，龍湖觀萃可以說開創了一個時代。