中介雇傭“演員”，打壓房東預(yù)期，都是錢(qián)惹的禍...

在部分城市，房產(chǎn)中介行業(yè)正上演荒誕一幕：中介自掏腰包雇用“演員”偽裝購(gòu)房者看房，甚至借此壓低房東心里預(yù)期，制造房東的焦慮，達(dá)成房源價(jià)格下探的目的。

現(xiàn)今隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷變化，房產(chǎn)中介行業(yè)境況也隨之變化，高薪不易，越來(lái)越卷!

貝殼研究院的報(bào)告則顯示，2020年，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人數(shù)量已經(jīng)達(dá)到200萬(wàn)人，20~39歲的經(jīng)紀(jì)人占比約九成，其中本科率不到20%，超四成的經(jīng)紀(jì)人從業(yè)時(shí)長(zhǎng)不足一年。

從2019年開(kāi)始，頭部中介企業(yè)在不斷擴(kuò)大市場(chǎng)份額的同時(shí)，開(kāi)始帶頭招聘高學(xué)歷從業(yè)者，并且改革傭金分配機(jī)制，在提升了中介人員學(xué)歷水平和服務(wù)能力的同時(shí)，也讓中介從業(yè)者成為了房產(chǎn)成交環(huán)節(jié)中的一個(gè)個(gè)“螺絲釘”，降低了行業(yè)“造富”的可能性。

在頭部中介，總傭金（房?jī)r(jià)的2%）要分配給房源錄入人、維護(hù)人、實(shí)勘人、鑰匙人、成交人等各個(gè)環(huán)節(jié)，成交一套200萬(wàn)元的房產(chǎn)，但是扣除平臺(tái)和門(mén)店的抽成，每個(gè)人能拿到的并不多。

從經(jīng)紀(jì)行業(yè)整體看，房產(chǎn)中介面臨的業(yè)績(jī)及薪酬壓力并不小。

58安居客研究院發(fā)布的《2025年百萬(wàn)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人生存報(bào)告》顯示，2025年經(jīng)紀(jì)人有底薪的人數(shù)占比為41.4%，未及一半。隨著樓市成交放慢，房產(chǎn)中介對(duì)底薪保障的需求上升，經(jīng)紀(jì)人期望薪資結(jié)構(gòu)為“底薪+提成”的人數(shù)占比達(dá)到了58.3%。面臨薪資壓力的同時(shí)，房產(chǎn)中介在實(shí)際工作中，普遍面臨獲客困難、客戶(hù)轉(zhuǎn)化難、帶看較少、合作困難等問(wèn)題，職業(yè)穩(wěn)定性有待提高。

而在南京，除了鏈家對(duì)經(jīng)紀(jì)人有底薪，也就是所謂的借薪水，多數(shù)加盟店基本沒(méi)有底薪。租賃崗只能說(shuō)活著，做買(mǎi)賣(mài)才是核心，經(jīng)紀(jì)人想活的滋潤(rùn)只能靠成交。

據(jù)一位資深的南京江北中介介紹，今年江北核心區(qū)1-4月量其實(shí)還好，5月后量下的很快。比如江北臨江片區(qū)，約160多個(gè)經(jīng)紀(jì)人，有50多個(gè)人半年的業(yè)績(jī)，不到1萬(wàn)，中位數(shù)是4萬(wàn)多，這還是業(yè)績(jī)，平臺(tái)還有抽傭，門(mén)店也要分，半年干到12萬(wàn)，到手估計(jì)也就每月1萬(wàn)收入。行業(yè)實(shí)則二八現(xiàn)象明顯，超過(guò)12萬(wàn)的經(jīng)紀(jì)人，不到30%。按照這個(gè)數(shù)字，一般的經(jīng)紀(jì)人，這收入只夠喝粥。要不苦苦堅(jiān)持，要不只能被淘汰轉(zhuǎn)行。

他笑言，全靠頭部那幾個(gè)年薪50+的大家給造夢(mèng)，只要你好好努力，你也可以。

那么成交如此困難？如何能破局呢？對(duì)于很多人啦說(shuō)，自然能夠想到，把房東價(jià)格壓的越低，破價(jià)越多，越能增加成交概率。為了生存，為了流量，一些下限很低的自媒體賬號(hào)頻繁在抖音擾亂市場(chǎng)秩序，最近南京集中處置了一批自媒體賬號(hào)，約談、立案也算是給紛亂的中介市場(chǎng)立規(guī)矩。

約談后不改?我們相信，更多手段還會(huì)祭出。

從大的方面來(lái)說(shuō)，只有南京房地產(chǎn)維持長(zhǎng)期穩(wěn)健的大局，這行飯才能吃的久、吃的穩(wěn)。竭澤而漁的事，道理可能都懂，但是在利益面前，肯定有人把控不住。加之這個(gè)行業(yè)，入行門(mén)檻極低，不斷地唱衰、打擊房東心里預(yù)期。如果遇上一些資金鏈斷裂，急于變現(xiàn)的業(yè)主，那不狠狠地讓你血虧一把。

總的來(lái)說(shuō)，如果一個(gè)小區(qū)急于變現(xiàn)的房源太多，一旦有一套常規(guī)樓層房源價(jià)格被搞下來(lái)了，其他業(yè)主可就血慘了。

當(dāng)然中介也會(huì)看人下菜。只要你急著甩的，遇上不良心的，甚至還會(huì)用小區(qū)二樓的最低成交價(jià)，不斷地來(lái)告訴你，好讓你好樓層的房源也來(lái)降價(jià)。尤其是一些外地房東戶(hù)，人不在南京的，不太了解市場(chǎng)情況的，忽悠你趕緊降價(jià)賣(mài)，再不賣(mài)就跑不掉了。

你上鉤了，價(jià)格降了、砸了，他就笑了。

最近在青龍片區(qū)就出現(xiàn)了一則案例：近日一套112的毛坯房源成交總價(jià)賣(mài)不過(guò)同小區(qū)78的精裝房源。當(dāng)然112的這套也有二樓的因素，現(xiàn)在非常規(guī)樓層房源在市場(chǎng)便宜了幾十萬(wàn)不鮮見(jiàn)，但毫無(wú)疑問(wèn)，這個(gè)外地房東預(yù)期已被擊垮，被某些中介忽悠瘸了。

甚至這套賣(mài)完，有其他同戶(hù)型業(yè)主反饋，又有中介來(lái)電話(huà)，說(shuō)還有客戶(hù)看中該戶(hù)型，小區(qū)兩套都被秒了，你這套好樓層的，還能降價(jià)啊？

好在這位業(yè)主夠精明。貝殼排除兩樓房源，中區(qū)和高區(qū)，價(jià)格由低到高篩選掛牌價(jià)，他的價(jià)格已是較低的，而且已接近近期好樓層精裝房源的成交價(jià)。

當(dāng)然，眼下除了政策面持續(xù)作用，倡導(dǎo)止跌回穩(wěn)。各大板塊的大型項(xiàng)目是否能夠?qū)嵸|(zhì)進(jìn)展，有沒(méi)有更多利好落地，對(duì)于廣大業(yè)主的預(yù)期也是有很大影響。

總的來(lái)說(shuō)，如果房子是用來(lái)住的，就先不要恐慌，賣(mài)的便宜買(mǎi)的也便宜，但是對(duì)于置換群體來(lái)說(shuō)，也忌諱被刻意打壓價(jià)格，如果你超低價(jià)格售出，顯而置換的話(huà)也要付出更多的成本，有的時(shí)候底限要守住。

當(dāng)然，更建議有意愿的業(yè)主多觀察一點(diǎn)細(xì)節(jié)，如果某小區(qū)門(mén)口的中介的成交價(jià)格總是比同期其他中介的低，建議你別把房源找他掛，提前排除一些無(wú)良中介，首選一些風(fēng)評(píng)較好、口碑較佳、帶看積極、溝通順暢的中介掛牌。

千萬(wàn)別一聽(tīng)忽悠、本來(lái)還能多賣(mài)個(gè)十幾二十，再不賣(mài)就賣(mài)不掉了這種荒誕言論，一降再降。

其實(shí)仔細(xì)看，有些板塊價(jià)格已經(jīng)趨于基本穩(wěn)定，且成交量也還行。但往往就是由于個(gè)別中介為了破價(jià)，一兩個(gè)急賣(mài)資金鏈出問(wèn)題的業(yè)主被抓住了，導(dǎo)致板塊價(jià)格又再次出現(xiàn)下浮。越降，往往考慮買(mǎi)二手房的人越想再等等，萬(wàn)一又降價(jià)呢。

除了中介行業(yè)自律外，相關(guān)部分還應(yīng)該加大監(jiān)管，從嚴(yán)查處。反復(fù)唱衰板塊，影響的不僅是前期買(mǎi)房業(yè)主的利益，深刻影響的還有南京土地出讓大局，二手房?jī)r(jià)跌破底限，新房基本也就很難上了，良性的市場(chǎng)循環(huán)就沒(méi)辦法形成。

期待，南京進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)于中介行業(yè)的監(jiān)管、尤其是一些自媒體賬號(hào)，反復(fù)唱衰低價(jià)、制造話(huà)題沖突引導(dǎo)流量，以偏概全擾亂市場(chǎng)的行為。

一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，需要所有參與者的呵護(hù)。

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