中國(guó)有個(gè)白鵝潭。︱劉德科

*本文根據(jù)2025年9月28日劉德科在保利置業(yè)廣州翡麗甲第暨產(chǎn)品領(lǐng)先戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)上的演講《心潮澎湃：豪宅講究的是機(jī)緣》整理

演講︱劉德科

主辦方用一場(chǎng)舞臺(tái)LED屏上的這股「巨浪」，把我們帶入了這個(gè)沉浸式的舞臺(tái)。這很像博爾赫斯的詩(shī)句——「巨浪送來(lái)了你」（the big wave brought you）。眼前的這一切美好，都是時(shí)代的巨浪送給我們的禮物。

時(shí)代的輝光

今天的發(fā)布會(huì)選在了白天鵝賓館，隔著珠江，對(duì)岸就是白鵝潭CBD，就是何鏡堂院士設(shè)計(jì)的大灣區(qū)藝術(shù)中心，就是保利·翡麗甲第。那么，白天鵝賓館是不是廣州最奢華的酒店？過(guò)去是，現(xiàn)在似乎不是。像保利·翡麗甲第這種級(jí)別的豪宅項(xiàng)目，為什么沒(méi)有選在廣州最奢華的酒店來(lái)辦這場(chǎng)發(fā)布會(huì)？奢華不只是有形的物理空間，更來(lái)自于無(wú)形的輝光——酒店也好，豪宅也罷，莫不如此。在廣州，恐怕沒(méi)有任何一家酒店，能擁有比白天鵝賓館更盛的時(shí)代輝光。白天鵝賓館不只是改革開(kāi)放以來(lái)中國(guó)內(nèi)地第一家五星級(jí)酒店，它更是改革開(kāi)放的其中一個(gè)歷史現(xiàn)場(chǎng)。

大家都會(huì)唱《春天的故事》，唱出了1979年和1992年改革開(kāi)放的兩個(gè)關(guān)鍵年份。我今天要講的，1984年版的「春天的故事」。1984年，鄧公在白天鵝賓館用餐，特意跟服務(wù)員要了一些很硬的法國(guó)面包，因?yàn)樵缒晁诜▏?guó)勤工儉學(xué)，吃完以后他非常高興，說(shuō)了一句話：「看來(lái)我們要再開(kāi)放一些城市……」兩三個(gè)月后，我們國(guó)家就宣布進(jìn)一步開(kāi)放了14個(gè)沿海城市。白天鵝賓館有幸成為這段歷史的見(jiàn)證者。

1986年，英國(guó)女王訪問(wèn)中國(guó)，住在白天鵝賓館，她想吃粵菜，她在白天鵝賓館點(diǎn)了六道經(jīng)典菜——月映仙兔、雙龍戲珍珠、燕乳入竹林、金紅化皮豬、鳳凰八寶鼎與錦繡石斑魚(yú)，吃得非常開(kāi)心。一說(shuō)到吃，我就想起了我的一位廣州老友，他這個(gè)人在我心目中就是一份深藏不露的「米其林指南」。我好不容易搞到了他私藏多年的一份12家餐廳清單。我把這12家餐廳標(biāo)注在地圖上，就形成了一個(gè)「美食坐標(biāo)」——DeepSeek告訴我，還可以有更文雅的表達(dá)，叫做「風(fēng)味坐標(biāo)」。當(dāng)眾多美食聚集時(shí)，它們就會(huì)像AI一樣自行標(biāo)注出高價(jià)值地段；因?yàn)槊朗潮澈螅侨说牧鲃?dòng)和匯聚。廣州之所以是一個(gè)美食之都，因?yàn)樗拿姘朔降娜嗽谶@里流動(dòng)，在這里匯聚，產(chǎn)生了無(wú)數(shù)種奇妙而美好的反應(yīng)。

當(dāng)我們把這12家餐廳標(biāo)注在地圖上，有趣的事情就發(fā)生了：它們彼此交織的中心點(diǎn)，差不多就是白鵝潭CBD，差不多就是保利·翡麗甲第。

罕見(jiàn)的白鵝潭CBD

五六年前，我在白鵝潭閑逛，那時(shí)候還沒(méi)有萬(wàn)象城，也沒(méi)有太古里。當(dāng)時(shí)我的感慨是，這是「中國(guó)超級(jí)城市的珍貴留白」。它在廣州市中心的珠江畔，擁有三江匯流的風(fēng)景，對(duì)岸就是白天鵝賓館，就是沙面這樣的歷史風(fēng)貌重地，這樣一個(gè)同時(shí)擁有優(yōu)美風(fēng)景與深厚歷史的市中心區(qū)域，竟然是一片未開(kāi)發(fā)的留白——放眼整個(gè)中國(guó)任何高能級(jí)城市，你再也找不出擁有這一系列天資的城市留白。

帶著這樣的思緒，站在這樣一片地方，怎么能不心潮澎湃？所以，我今晚的演講主題，就叫做「心潮澎湃」。沙面的近義詞就是上海的外灘，那么，白鵝潭的近義詞會(huì)不會(huì)是陸家嘴呢？現(xiàn)在，萬(wàn)象城與太古里都來(lái)了，像航母一般停泊在珠江畔的大灣區(qū)藝術(shù)中心也來(lái)了，各種款式的摩天大樓正在拔地而起。所以，我經(jīng)常有這樣一種奇特的感受：「沙面的對(duì)面是陸家嘴，外灘的對(duì)面是白鵝潭。」我沒(méi)有寫(xiě)錯(cuò)，既然它們都是近義詞甚至是同義詞，當(dāng)然就可以互換。或者說(shuō)，這是一種互文關(guān)系，就像「秦時(shí)明月漢時(shí)關(guān)」中的「關(guān)」與「明月」是互文關(guān)系。

我請(qǐng)DeepSeek寫(xiě)了一副對(duì)聯(lián)：「外灘望陸家嘴，風(fēng)云際會(huì)開(kāi)新篇；沙面臨白鵝潭，古今交融煥新顏」。大家如果喜歡，等搬新家的時(shí)候可以把這副對(duì)聯(lián)寫(xiě)下來(lái)，掛在你家門口，很喜慶的。

白鵝潭差不多比陸家嘴晚開(kāi)發(fā)了三十年。晚來(lái)的，當(dāng)然有巨大的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。過(guò)去的CBD，通常注重的是「產(chǎn)業(yè)聚集度」與「地標(biāo)識(shí)別性」，很少關(guān)注步行的尺度感與生活的煙火氣，所以我們難免會(huì)有一些冰冷感與孤獨(dú)感，甚至覺(jué)得人的渺小；白鵝潭是新一代的CBD，它補(bǔ)上了關(guān)鍵一環(huán)——「高級(jí)煙火氣」。所以，我們可以有這樣一個(gè)公式：新一代CBD=產(chǎn)業(yè)聚集度+地標(biāo)識(shí)別性+高級(jí)煙火氣。

我們可以來(lái)感受一下白鵝潭CBD的「高級(jí)煙火氣」。你看這里的萬(wàn)象城都跟別處不一樣。中國(guó)有很多座萬(wàn)象城，但我極度喜歡的那兩座，一座是西安萬(wàn)象城，就是建了「生命之樹(shù)」的那座；另一座就是廣州的白鵝潭萬(wàn)象城。

我的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)非常簡(jiǎn)單：「好逛」與「過(guò)目不忘」。「好逛」，意味著要有成熟的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力；「過(guò)目不忘」，意味著要有全球視野的地標(biāo)邏輯。并不是超高層建筑才能叫地標(biāo)，像白鵝潭萬(wàn)象城這樣橫亙?cè)诮嫔系模?dāng)然也是璀璨的地標(biāo)。這樣的萬(wàn)象城，跟背后包括保利·翡麗甲第在內(nèi)的摩天大樓集群，共同形成了更有溫度的、更有煙火氣的城市封面。更奇特的是，白鵝潭萬(wàn)象城還準(zhǔn)備建連接沙面的過(guò)江纜車——這是非常有想象力的事情。如果你了解城市建設(shè)的各種條條框框，你就知道建一條專門用于觀光的過(guò)江纜車，需要非常充分的思想解放。所以，別小看過(guò)江纜車的力量，它的巨大效應(yīng)甚至可以媲美泰晤士河畔的「?jìng)惗匮邸鼓μ燧啞?br/>

「靚飯效應(yīng)」

廣州是我來(lái)得最頻繁的城市。我在廣州吃過(guò)的餐廳，無(wú)論什么價(jià)格檔位，它的白米飯始終非常好吃。我最討厭的一種餐廳，就是明明菜很好吃，但米飯很糟糕，用的是陳米。這種情況，我在廣州從來(lái)不會(huì)遇到。所以，我給它取了一個(gè)名字，叫做「靚飯效應(yīng)」——意思就是，在關(guān)鍵環(huán)節(jié)做出非必要的精致。現(xiàn)在很多人在外面吃飯是只吃菜，不吃米飯，所以有些餐廳就把米飯的品質(zhì)給忽略了，似乎米飯已經(jīng)不需要那么精致了。但我必須吃米飯。

我甚至認(rèn)為，「靚飯效應(yīng)」是廣州的一項(xiàng)隱性品質(zhì)，在一些關(guān)鍵細(xì)節(jié)上非常講究精致度。廣州規(guī)劃部門對(duì)于白鵝潭CBD有一個(gè)非常先進(jìn)的規(guī)定，樓盤(pán)的沿街面必須要做騎樓。在我的認(rèn)知中，騎樓就是城市規(guī)劃建設(shè)領(lǐng)域中的白米飯——陳米可以做出白米飯，新鮮的絲苗米也可以做出白米飯，但口味完全不同。保利·翡麗甲第的騎樓，做得非常考究，屬于「靚飯」級(jí)別。每一個(gè)拱，都是非常考究的「斯卡帕疊級(jí)」（Scarpa Stacking Design），一種很有秩序感與儀式感的設(shè)計(jì)手法。騎樓本身就是非常有煙火氣的一種空間形態(tài)，在煙火氣中融入秩序感與儀式感，這是非常講究的做法。這就是「在關(guān)鍵環(huán)節(jié)做出非必要的精致」。

保利·翡麗甲第小區(qū)花園里的各種拱廊，同樣是「斯卡帕疊級(jí)」的做法。街道上的騎樓拱廊，跟小區(qū)花園里的花園拱廊，它們的空間尺度感是不一樣的，所以「斯卡帕疊級(jí)」的級(jí)數(shù)也不一樣，為的是既要保有儀式感又要不能忽略人體尺度感。

▲廣州保利·翡麗甲第效果圖，僅供學(xué)術(shù)交流

再來(lái)看保利·翡麗甲第的外立面。它的超高層不是簡(jiǎn)單的玻璃幕墻，而是宛若高定西裝一般有著精致的剪裁，讓超高層建筑擁有古典意味。保利·翡麗甲第的整體規(guī)劃，講究的是對(duì)稱與嵌套。一個(gè)花園嵌著一個(gè)花園，當(dāng)你漫步其中它會(huì)不斷放大你的心理面積。一個(gè)樓盤(pán)的大小未必是物理面積決定的，而是主要來(lái)自于你的心理面積。各位去凡爾賽宮玩的時(shí)候會(huì)發(fā)現(xiàn)，凡爾賽宮最動(dòng)人的未必是中軸線上那個(gè)遼闊無(wú)比的花園，而是鑲嵌在兩邊、層層嵌套的那些小花園。

▲廣州保利·翡麗甲第效果圖，僅供學(xué)術(shù)交流

這種對(duì)稱與嵌套，不僅體現(xiàn)在建筑規(guī)劃與景觀設(shè)計(jì)上，當(dāng)然也體現(xiàn)在會(huì)所空間里。他們是用繁復(fù)的設(shè)計(jì)，帶來(lái)閑適的感受。

▲廣州保利·翡麗甲第效果圖，僅供學(xué)術(shù)交流

實(shí)際上，不少人對(duì)于豪宅都有兩個(gè)經(jīng)典誤解：極簡(jiǎn)與隔絕。一些開(kāi)發(fā)商常常會(huì)說(shuō)這么兩句話，「我們的豪宅追求的是極簡(jiǎn)風(fēng)格」，「我們的樓盤(pán)就像是世外桃源」。他們是把「極簡(jiǎn)」和「世外桃源」當(dāng)作褒義詞來(lái)用。但我想說(shuō)的是：豪宅從來(lái)就不存在極簡(jiǎn)，極簡(jiǎn)不可能有豪宅，豪宅必然是繁復(fù)的——因?yàn)闃O簡(jiǎn)不過(guò)是二戰(zhàn)之后物質(zhì)極度匱乏的產(chǎn)物，極簡(jiǎn)容易過(guò)時(shí)；豪宅也必然不是世外桃源，豪宅的奢侈在于「高級(jí)煙火氣」，它必須跟街道有著融洽而不是冰冷的關(guān)系。

豪宅講究的是機(jī)緣

去年我們的《中國(guó)樓盤(pán)激賞》欄目去拍過(guò)蘇州的翡麗甲第，那是保利置業(yè)在全國(guó)的第二座翡麗甲第。當(dāng)時(shí)一走進(jìn)去，我心中就冒出四個(gè)字：「奢華橫溢」。翡麗甲第是住宅產(chǎn)品大迭代時(shí)期的產(chǎn)物，這兩三年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)在是太「卷」了，現(xiàn)在的新樓盤(pán)跟兩三年前的樓盤(pán)簡(jiǎn)直是天壤之別。

廣州的保利·翡麗甲第處在三江匯流的白鵝潭CBD，窗外是珠江，是沙面，是白天鵝賓館。對(duì)于業(yè)主們來(lái)說(shuō)，你家的窗講述了這個(gè)時(shí)代的故事。

購(gòu)房者常常會(huì)問(wèn)這些問(wèn)題：地段行不行？房子好不好？時(shí)機(jī)對(duì)不對(duì)？

熟透的地段，當(dāng)然是好地段；但是像白鵝潭CBD這種將熟未熟的市中心寶地，更是同時(shí)擁有歷史與未來(lái)的好地段。

在當(dāng)前的住宅產(chǎn)品大迭代時(shí)期，我們看一個(gè)新樓盤(pán)，不僅要看它的材料與風(fēng)格，更要看它是否擁有領(lǐng)先性的那些觀念，比如對(duì)于「高級(jí)煙火氣」的回應(yīng)，對(duì)于「古典氣質(zhì)」的回應(yīng)。

現(xiàn)在是不是購(gòu)房好時(shí)機(jī)？毋庸諱言，現(xiàn)在依然是樓市低谷期，但恰恰是因?yàn)榈凸绕冢懦雠_(tái)了計(jì)容新規(guī)，給出了極具誠(chéng)意的「隱性補(bǔ)償機(jī)制」，一種隱性的紅利——讓購(gòu)房者獲得更高的室內(nèi)空間實(shí)際使用率。當(dāng)然，如果你不在這個(gè)時(shí)候買新規(guī)之后的樓盤(pán)，那么這種隱性紅利就跟你沒(méi)關(guān)系了。

比陸家嘴晚開(kāi)發(fā)了三十年的白鵝潭CBD，是地段意義上的機(jī)緣；住宅產(chǎn)品大迭代，是產(chǎn)品力意義上的機(jī)緣；政府的計(jì)容新規(guī)，是實(shí)惠意義上的機(jī)緣。所以，我今天真正的演講主題是——「豪宅講究的是機(jī)緣」。謝謝大家，我是劉德科。

主編-何玲 影像總監(jiān)-費(fèi)嘉

編輯-盧丹婷 編導(dǎo)-沈奕飛 攝像-王德正

商務(wù)總監(jiān)-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科