立法破局，香港向“劏房”宣戰

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消滅劣質“劏房”，“簡樸房”新生

10月3日，香港特區政府在憲報公布《簡樸房條例》，定于2026年3月1日正式生效。該條例以立法方式直面香港繁華背后的痼疾——“劏房”，標志著持續數十年的居住困局終于迎來制度性回應。

“劏房”又被稱為“棺材房”或“籠屋”，顧名思義，居民如同被囚于籠中，生活環境惡劣、空間逼仄，基本居住尊嚴難以保障。但這樣的房子，香港現有約11萬間劏房單位，居住著22萬人，人均居住面積中位數僅約6平方米。近四成單位缺乏通風設施，夏季室內溫度常超過35攝氏度，部分甚至高達40度。盡管居住條件惡劣，租金負擔卻不低。香港社區組織協會3月發布的報告顯示，受訪劏房租戶月收入中位數為7200元，而劏房租金中位數達4500元，租金占收入比例過半。

《簡樸房條例》實施后，所有劏房須符合八大最低標準才可合法出租，包括面積不少于8平方米、具備通風設施、設有獨立廁所（黑廁須安裝機械通風）、具備防火能力、安裝獨立水表等。人均面積從6平方米提升至8平方米，看似僅增2平方米，卻預計將淘汰約30%的劣質劏房。為避免市場劇烈波動推高租金，條例設置了分階段過渡機制，以平衡民生需求與市場調整壓力。

這一立法也反映出香港政府治理思路的轉變——從“市場主導、避免干預”轉向主動介入、保障基本居住權。香港當前所處的階段，與北京、上海早年整治群租房的情況相似。過去因缺乏對“二房東”的有效監管，群租房問題一度成為多個城市的租賃頑疾。京滬兩地通過出臺租賃條例、開展專項整治等雷霆手段，迅速控制亂象。相較之下，香港的立法更為溫和，并預留了較長的過渡期。

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多措并舉，香港密集出招整治住房亂象

今年以來，香港接連推出多項住房政策，針對性處理劏房、學生宿舍、公屋等不同領域的住房問題。例如，為應對非本地學生數量上升帶來的住宿壓力，政府推出“城中學舍計劃”，鼓勵市場以自資及私營方式將現有商業樓宇改作學生宿舍；“簡樸房”條例則將原本處于灰色地帶的劏房納入監管，使其從“地下”走向“合法”。同時，《房屋修訂條例》進一步打擊濫用公屋行為，確保公共房屋資源公平分配；《長遠房屋戰略》也明確未來十年房屋供應目標，承諾有足夠土地滿足公私營房屋需求，逐步將劏房居民引導至政府供應的公屋體系。

△同策研究院整理

香港正經歷一場全方位的住房改革，而公眾最關心的，仍是租金是否會因此進一步上漲。類似擔憂在北京、上海整治群租房時也曾出現，實踐表明，在保障性租賃住房持續供應與市場自我調節的雙重作用下，租金最終趨于平穩。

然而，香港面臨的情況更為復雜。2025年7月，香港住宅租金指數已攀升至196.3點，連續八個月上漲，創近六年新高。在住房需求持續大于供應的背景下，香港仍持續吸引各類人才。截至2025年第一季度，香港共批準約2.7萬份人才簽證申請，較2024年同期增長約20%，內地買家赴港置業比例同步上升，2025年1至4月，內地買家占香港私人住宅成交量的20%，相應地也加劇了租賃市場需求。

面對租金上漲壓力，香港政府為劏房改造后的租金漲幅設定10%的上限，以控制民生負擔。然而，治理劏房僅是“治標”，真正破局仍需“治本”——即擴大住房供應。特區政府的對策是：未來五年新增18.9萬套公營房屋，并將公屋輪候時間從5.1年縮短至2027年的4.5年。在土地高度集約的香港，這是一場真正的攻堅戰。

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內地啟示：從亂象治理到強監管時代

香港當前的努力，也是內地租賃市場曾經走過的路，內地住房租賃市場同樣經歷了一場由亂到治的深刻變革。今年9月15日，《住房租賃條例》正式實施，標志著住房租賃行業全面邁入強監管時代。長期存在的群租、隔斷房等亂象被有效終結，市場逐步走向規范化、高質量發展。這一轉變不僅推動了租賃市場的結構升級，也顯著提升了租戶的安全感。調查顯示，近七成受訪者認為該條例的實施會提升租房的安全感。

最后，內地從“整治亂象”到“系統建構”的治理路徑，為正處于住房改革深水區的香港提供了重要借鑒：只有通過立法明確底線、強化執行，并在規范市場中保障民生，才能實現租賃生態的長期健康與穩定。

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