代建江湖生死局：“放水養(yǎng)魚”VS“精耕細(xì)作”

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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

身邊不少地產(chǎn)經(jīng)理人近期都在關(guān)注代建業(yè)務(wù)，這一特殊時期非主流業(yè)務(wù)已經(jīng)成為房企養(yǎng)活團(tuán)隊(duì)的法寶，代建江湖已經(jīng)有超過50多家主流房企入局。

顧名思義，代建從字面理解就是就是乙方，沒有出資的前提下充當(dāng)開發(fā)商角色，投資方與開發(fā)商完全隔離，項(xiàng)目銷售根據(jù)利潤大家分成。

代建賽道已經(jīng)進(jìn)入藍(lán)海，不管是國企央企還是民企，都希望能分一杯羹，如今代建行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入早期房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)時代，拼價(jià)格成為基本面。

傳統(tǒng)的開發(fā)商其實(shí)多數(shù)來說并不具備代建底層邏輯，無外乎是很多房企暴雷了，缺乏資金支持，但是團(tuán)隊(duì)又不得不需要保交付任務(wù)，拓展相當(dāng)于接了一些外面的雜活。

前提基本面還是為了養(yǎng)活一幫原開發(fā)商團(tuán)隊(duì)，起碼要夠付團(tuán)隊(duì)工資，如果運(yùn)氣好，銷售的不錯，說不定還能分點(diǎn)獎金，這就是這兩年很多房企殺入代建的基本初衷。

代建分水嶺：要數(shù)量 還是要質(zhì)量

在如今代建賽道里面，已經(jīng)成建制與成體系化作戰(zhàn)的也只有綠城管理一家，基本上壟斷了政府代建的這一特殊賽道，在江浙可以說是獨(dú)步天下。

這也就得益于綠城這塊金字招牌，早期綠城屬于產(chǎn)品思維較深的開發(fā)商，這就是成就綠城管理如今行業(yè)地位的核心。

所謂代建，為何要代建，除去很多政府工程，加上很多暴雷房企脫困的基本訴求以外，如今商業(yè)代建領(lǐng)域仍然看中的是其開發(fā)商的團(tuán)隊(duì)競爭力。

如今不管是綠城也好，藍(lán)城也罷，還是依托于早期綠城在產(chǎn)品營造方面的絕對競爭力，綠城很多時候就代表著項(xiàng)目的溢價(jià)空間。

綠城管理作為行業(yè)唯一的上市公司，隨著中原建業(yè)的即將退市，綠城管理在行業(yè)地位達(dá)到了巔峰，市場上掛著綠城招牌的項(xiàng)目越來越多。

其背后有兩個風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：第一綠城管理如今內(nèi)部實(shí)現(xiàn)合伙人體系，就是掛著綠城牌子，可以獨(dú)立拿代建項(xiàng)目，收點(diǎn)掛靠費(fèi)。

第二， 綠城管理本身內(nèi)部團(tuán)隊(duì)都可以直接PK競爭，誰能拿到就算誰的 ，不僅僅是局限于所在的區(qū)域公司所在地。

就是如今很多有點(diǎn)資源的高管幾乎都在綠城系統(tǒng)創(chuàng)業(yè) ，這也會讓與嫡系部隊(duì)項(xiàng)目存在競爭，普通群眾也是看的云里霧里。

很多城市公司甚至出現(xiàn)了代建團(tuán)隊(duì)A,代建團(tuán)隊(duì)B，再加上掛靠的合伙人團(tuán)隊(duì)C,再加上綠城中國的代建團(tuán)隊(duì)， 屬于傻傻分不清楚，輕重并舉也成為這一時期綠城的戰(zhàn)略導(dǎo)向。

與綠城管理率先實(shí)現(xiàn)合伙人體系不同的是，龍湖在自家的代建賽道，走的是完全不同的路線， 屬于開始就在系統(tǒng)化作戰(zhàn)，并沒有急著快速進(jìn)入藍(lán)海廝殺。

龍湖集團(tuán)的C5航道， 對外稱呼龍智造，基本上是屬于輕資產(chǎn)賽道一家極具體系化沉淀的行業(yè)新貴 ，完全擺脫了很多代建商只追求規(guī)模，忽略項(xiàng)目質(zhì)量的通病。

首先從業(yè)務(wù)模型看， 龍智造覆蓋了整個房地產(chǎn)開發(fā)的全產(chǎn)業(yè)鏈，并且在商業(yè)代建方面更加具備含金量， 在數(shù)字化運(yùn)營與后期服務(wù)方面更加突出。

如今很多開發(fā)商進(jìn)入代建領(lǐng)域，首先干的就是壓低價(jià)格，試圖通過數(shù)量取勝，先把規(guī)模做起來，但是項(xiàng)目質(zhì)量堪憂，很難有可持續(xù)性。

最值得關(guān)注的是，總部管理抓手比較少， 只有投資審批基本紅線邏輯，在很多合同細(xì)節(jié)，建造成本產(chǎn)品體系方面并沒建立系統(tǒng)化運(yùn)營思維。

更值得關(guān)注的是，龍湖在數(shù)字化運(yùn)營方面早已經(jīng)在地產(chǎn)與商業(yè)賽道殺出重圍，因此在代建領(lǐng)域，這一管理利器就更能發(fā)揮其核心價(jià)值。

從組織管理方面，龍湖龍智造率先采取了雙向匯報(bào)管控體系 ，就是龍湖的代建賽道在總部設(shè)立龍智造本部，統(tǒng)籌管控龍湖全國的代建業(yè)務(wù)。

總部層面設(shè)立建管總， 旗下設(shè)立五大中心部門： 投資，營銷，研策，供應(yīng)鏈，工程 ，保證總部運(yùn)營管理高效運(yùn)行。

在區(qū)域?qū)用纨埡I(yè)務(wù)設(shè)立代建區(qū)域總 ， 對外稱呼 龍智造 區(qū)域總，直接對 龍智造航道總經(jīng)理匯報(bào)。

每個區(qū)域隨著拓展的項(xiàng)目多少， 整體組織構(gòu)架較為精簡，龍智造區(qū)域總直接管理代建項(xiàng)目總與代建建管總 ，代建建管總其實(shí)就是之前龍湖地產(chǎn)的運(yùn)營總角色。

其他投資，研發(fā)，營銷，成本，招采條線都是由地產(chǎn)地區(qū)公司相關(guān)團(tuán)隊(duì)兼任 ，有效的保證整體項(xiàng)目從投研到營銷全條線的系統(tǒng)化管理。

另外龍湖代建業(yè)務(wù)走的完全零投資策略，屬于是典型的代建底層邏輯， 就是利用自家的團(tuán)隊(duì)操盤競爭力去拉投資，拉業(yè)務(wù)。

一邊對接投資方，投資方有企業(yè)老板，有資管方，有城投等等 ，為這些金主提供好的標(biāo)的，提供較為系統(tǒng)化的投研分析報(bào)告。

這個方面有點(diǎn)老孫創(chuàng) 立的 而今 資本 的視角，如今龍湖幾乎綁定了好幾個資方： 比如 江蘇亞倫 大家投控、中鐵城投、中國東方、螞蟻集團(tuán)。

其中江蘇亞倫可謂是龍湖的老相好，如今在很多城市龍湖操盤的知名標(biāo)桿項(xiàng)目，其背后金主都是這家江蘇民企。

2025年上半年，龍湖龍智造代建項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售額84億元，這一成績的背后，是多個標(biāo)桿項(xiàng)目的“現(xiàn)象級熱銷”。

可以看到，龍湖代建業(yè)務(wù)雖然沒有做到非常大的規(guī)模，但是其業(yè)績比較扎實(shí)，整體運(yùn)營體系可控，屬于穩(wěn)健型思路，沒有盲目追求數(shù)量。

重資產(chǎn)減少，人員調(diào)整加速

可以看到，行業(yè)進(jìn)入存量時代之后，土地投資成為了國企央企軍團(tuán)主導(dǎo)，大多數(shù)民營房企由于資金壓力，很難能在一二線城市與國央企抗衡。

龍湖地產(chǎn)作為民企之光，守住了民企江湖行業(yè)的最后尊嚴(yán)，與杭州濱江已經(jīng)成為規(guī)模房企陣營的最后兩大王牌戰(zhàn)隊(duì)。

但是，龍湖也不得為了活下去急速減少重資產(chǎn)投資，特別是很多大城市，已經(jīng)很少看到龍湖拿地，如今龍湖早已經(jīng)活躍在代建賽道。

因此，龍湖重資產(chǎn)團(tuán)隊(duì)這幾年也面臨著內(nèi)部擇業(yè)問題，是留在代建航道，還是轉(zhuǎn)型商業(yè)物業(yè)服務(wù)航道，還是選擇其他機(jī)會，每個人都有自己的想法。

隨著很多城市業(yè)務(wù)量的減少，龍湖地產(chǎn)板塊的核心中高管也在加速流動，不管是內(nèi)部流動還是外部擇業(yè)，在地產(chǎn)下半場已經(jīng)成為常態(tài)。

地產(chǎn)一品塘獨(dú)家獲悉：龍湖近期內(nèi)部動靜很大，地產(chǎn)與代建賽道互通頻繁，行業(yè)不好，大家也都是咬著牙堅(jiān)持。

首先早在今年6月，原龍智造副總譚潔調(diào)任龍湖地產(chǎn)航道擔(dān)任東北總經(jīng)理，原龍智造副總趙書東短暫加盟青特置業(yè)之后選擇創(chuàng)業(yè)，如今已經(jīng)與龍智造合作。

原龍湖地產(chǎn)航道福建片區(qū)總徐智敏接替譚潔，升任龍智造建管總，牽頭集團(tuán)整體代建綜合運(yùn)營業(yè)務(wù)。

接下來，龍湖地產(chǎn)航道西鄭公司撤銷，西安歸重慶公司旗下管理，鄭州歸武漢公司旗下管理，西鄭公司總經(jīng)理龍宇飛離職。

原龍湖地產(chǎn)西鄭公司研發(fā)總顏威楊調(diào)任龍智造總部擔(dān)任研策中心負(fù)責(zé)人，地產(chǎn)與龍智造人員調(diào)動日漸頻繁。

龍智造山東區(qū)域總何超離職，原龍湖地產(chǎn)煙威事業(yè)部取消，煙威事業(yè)部總經(jīng)理王良調(diào)任龍智造山東區(qū)域總。

龍湖在山東的布局雖然很早，不過在煙臺確實(shí)項(xiàng)目質(zhì)量一般，這幾年高管流動較大，如今全面取消了事業(yè)部平臺，回歸精細(xì)化運(yùn)營存量時代。

不知不覺，重資產(chǎn)投資板塊似乎已經(jīng)是少數(shù)玩家的集中地，多數(shù)房企想要繼續(xù)在本行業(yè)有口飯吃，代建賽道是必然躲不開的命題。

只不過如今能在代建領(lǐng)域真正還能可持續(xù)發(fā)展的，還是少數(shù)玩家，這個看勢很低的行業(yè)門檻，確實(shí)也不是隨便可以進(jìn)入的。

今天就聊到這里，對于今天分享的內(nèi)容，大家可以留言討論。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，16年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運(yùn)營，持續(xù)研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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