重慶
01
昨天晚上聽說，在重慶綠中介的APP上，已經看不到二手房的歷史成交價了。
我趕緊打開X家和X殼的APP，隨便找了個二手房小區打開看，果真如此。
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這個小區的均價還能看得到，但單套房源的歷史成交價已經被顯示為“暫無成交價”。
這就意味著，從此以后，不管是二手房買家還是賣家，都看不到某個小區具體房源的真實成交價了。
買二手房討價還價將更像是開盲盒。
那這對重慶的房價企穩回升，到底是好事還是壞事？
02
首先表明我的觀點，我認為這絕對是好事！
先別急著杠，杠就是你對。
我想讓你們先思考一個問題：
在二手房交易當中，買賣雙方的心理價位是怎樣確定的？
注意，我說的是心理價位，不是最終成交價。
房東說，我這個房子就要賣500萬；買家說，但我看你這個房子就只值300萬。
要是大家都自說自話，這個買賣就干不成。
這個時候，就需要一個能夠讓買賣雙方達成共識的“價格錨點”。
在過去，這個價格錨點就是小區的歷史成交價。
但由于最近幾年房價下跌，客戶不好找，所以這個作為“價格錨點”的歷史成交價，實際上就變成了整個小區的“最低成交價”。
我打個比方。
比如一個小區有一套房子以150萬成交了，那么大家就會覺得市場價就該是150萬。
后來突然有一天，一個業主急用錢，以120萬的價格把房子便宜拋了。這個時候，大家就會覺得這個小區的房價就只值120萬了。
至于你這個房子買入價是多少，銀行利息還了多少，裝修又花了多少……通通不考慮，就只認這個120萬。
而中介為了成交，會無限放大這個低價成交的個例，不斷拉低業主的心理預期，不斷PUA業主，甚至還找人假扮購房者向業主壓價，專門搞心態。
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畢竟在市場下行期，是買方市場，客戶難找，所以中介就只能搞業主。
經濟不景氣會讓因為生意失敗或裁員降薪而降價拋售的房子越來越多，而房價下跌、資產縮水又會進一步加劇經濟的不景氣。
這就是最近四年，一個小區的二手房價格被一步步干趴下的過程。
當然，反之亦然。
在市場上行的時候，中介也會用同樣的方式搞買家。
但現在，這個“價格錨點”突然消失了。
那二手房又該怎么來定價？
03
當舊的“價格錨點”消失，就只能尋找新錨點。
而新錨點有三個，最后一個玄機最大。
第一個錨點是業主的掛牌價。
所有人都知道，掛牌價一定是高于實際成交價的，是一定有水份的。
但你也不得不承認，當你看到這個價格的時候，也一定會得到一種心理暗示，會不自覺地提高對這個小區的房價判斷。
而掛牌價就是一個非常主觀的東西了。
更要命的是，業主也不知道歷史成交價。
這個時候，掛多掛少，全憑業主心情以及用錢的迫切程度。
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很多業主也會以鄰居的掛牌價和自己的實際投入的成本來作為設定掛牌價的依據。
實話實說，沒有歷史成交價扯后腿，許多業主的底氣要足很多。
說賣150萬，就要賣150萬。
因為其實我也不知道有人只賣了120萬。
第二個錨點是周邊新房價格。
二手房的價格參考不了，那就只能參考新房。
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而在當下的重慶市場上，同地段的新房通常要比二手房貴至少30%以上。在一些核心地段，新房價格甚至可以達到二手房的兩倍以上。
過去有歷史成交價拖后腿，二手房業主不敢造次。
但現在終于把這個“拖油瓶”甩掉了，一些不怎么缺錢的業主就開始放飛自我了。
街對面的新盤不是要賣3萬嗎？那街這邊的二手房買個2萬，很合理吧？
別跟我扯什么四代宅、大露臺、大橫廳這些有的沒的，建安成本才值幾個錢？
首富都說了，買房子最重要的是地段，懂嗎？地段！
第三個錨點是中介小哥的手機。
二手房的歷史成交價，我們看不到。
但中介小哥能看到。
于是一些懂行的買家就會要求在中介的系統里查看這個小區近期的真實成交價。
這個時候，中介小哥給你看的究竟是什么價格？這里面就大有玄機了。
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中介的目的是什么？
是撮合，是成交，只有成交了才有傭金，才有提成。對不對？
過去，歷史成交價是公開的，誰都看得到，做不了假，所以中介只能幫助更加強勢的一方去說服弱勢的一方。
但現在歷史成交價看不到了。
那你說中介會不會“沒苦硬吃”，非要用最低的成交價來拉低買家的預期，給自己上點強度，給成交制造障礙？
如果你是中介，我相信你也會給買家說房價要漲，給賣家說房價要跌，是不是？因為只有這樣，才能增加這筆買賣做成的機率。
別不好意思承認，人性就是如此。
所以，如果你是買家，你覺得你能從中介小哥里手機里，看到一個什么價？
04
這三個新的“價格錨點”，不管哪一個，都要明顯高于之前的歷史成交價。
因此，當歷史成交價被隱藏，一定會對二手房的價格企穩回升起到非常明顯的帶動作用。
這個動作，并不會像很多人想的那樣，讓二手房立馬開始漲價。
其更深遠的意義在于，扭轉二手房價格螺旋下行的預期，給市場重新找回信心。
在當前的市場環境下，能做到這一點，已經是善莫大焉了。
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