貝宸S1遇冷？大裁員？豪宅也救不了貝殼？

房地產行業高歌猛進的時代已成過去，精細化運營、產品力提升將成為新時代競爭的關鍵。

作者|三胖 題圖|網絡

貝殼旗下首個獨立操盤高端住宅項目：成都金融城·貝宸S1近期入市，這個被視為貝殼產品能力試金石的豪宅項目其市場表現正成為觀察其業務能力的焦點。

與此同時，11月下旬，公司傳出大規模裁員消息，有內部員工表示團隊人員減少明顯。

兩個事件同時發生，或標志著貝殼正處在一個關鍵的調整階段。

貝宸S1銷量之謎

作為貝殼找房首個獨立操盤的高端住宅項目，貝宸S1因其高地價和核心地段備受關注。

11月中，該項目正式取證，推出108套新房，均價6萬+。

網上很快流傳出貝宸S1備案10多套的帖子，也有人稱備案存在延遲，預估在30套左右。市場議論紛紛。

而貝殼很快出來澄清，公布數據，稱項目取證2天，實現14億+的銷售。若以套均2000萬計算，約銷售70套左右，去化率約6-7成。

如此去化速度，讓人刮目相看。在當下的市場環境下，這是一個耀眼的成績。

而有行業內人士指出：“過去的高總價項目開盤售罄，大多是市場情緒烘托導致。

在營銷話術之外，更具欺騙性的作假手段深植于銷售流程與資源運作中：

一方面通過內部認購、集中退房、刻意延遲或批量操作，人為制造熱銷假象、操縱數據；

另一方面則利用規則漏洞，將房源抵押給銀行或施工方使其顯示為“已售”，或在合同備案前通過更名轉手，以此隱匿真實交易、規避公開數據追蹤。

實際上，高總價產品往往需要更長的銷售周期，對呈現度的要求更高，順銷才是高總價項目銷售的常態。

數據推導下的產品爭議

盡管自稱去化率超過六成，但貝宸S1的產品設計卻引發了業內不少爭議。

首先是定位與設計脫節。貝殼C2M模式本應通過數據分析、客戶調研、產品定位等為開發商賦能，但結果卻難言成功。

有批評指出：“豪宅，尤其是TOP級豪宅，是引領性的，你根本不可能從過去的數據分析里找出方向。”

產品設計爭議。項目被指“不做正南北，在沒有什么優質視野的情況下，搞的朝向亂七八糟”、“內部戶型設計，缺乏尺度感，大贈送，徒增幾個獨立陽臺空間，并沒有增加室內的尺度，缺乏豪宅的闊綽”。

審美落后。“風格設計雖然用了很多高規格定制，但審美太老氣，沒有跟上時代。錢花了，感受的到誠意，但是沒有出效果。”

這些批評指向一個核心問題：過度依賴數據分析能否打造出真正的頂級豪宅？

當數據推導出的產品，在成都頂豪市場這一最考驗產品力的戰場上被證明缺乏引領性時，這不僅是對一個項目的質疑，更是對其跨界開發核心方法論的一次深刻挑戰。

裁員風波

在就貝宸S1面市的當口，貝殼再傳大規模裁員。

11月底，網絡傳聞貝殼找房裁員比例達30%，其中P8及以上級別管理人員的裁員比例更是高達約60%。

貝殼相關人士回應稱，公司確實根據業務發展需求對人員進行了優化調整，但并未達到“整體裁員30%” 的程度，實際情況是僅裁員百余人。

這一回應與網上流傳的大規模裁員說法存在明顯出入。

據說，貝殼此次為受影響員工提供了N+4的補償方案，這一標準高于法定的N+1要求。尷尬的是，裁員時間點距離跨年僅剩一個多月，原本多數員工能拿到4個月年終獎，如今只獲得3個月補償。

更令被裁員工憂心的是，年底就業市場行情不佳，不少人可能要到明年三四月才能找到新工作。

這已不是貝殼第一次大規模裁員。自2021年左暉離世后，貝殼便進入持續收縮期：上海團隊于當年被優化，2022年展開覆蓋產研、運營等多部門的大規模裁員，部分比例高達50%。至2022年末，其活躍經紀人數量已從40.68萬降至34.97萬，減員超13%。

消息人士指出，此次人員調整重點放在了傳統中介業務線上，而新房、租賃、家裝等被視為第二增長曲線的業務板塊不僅未受裁員波及，反而在積極招募人才。

現金充足凈利下滑

貝殼2025年第三季度財報向公眾揭示出其經營正面臨“增收不增利”的典型挑戰。

當期公司實現凈收入230.52億元，同比微增2.1%；總交易額7367億元，與去年同期基本持平。然而，其凈利潤同比大幅下滑36%，至7.49億元。

業績分化的根源在于兩大核心業務的背離。其中，存量房交易表現出了較強的韌性，交易額達5056億元，同比增長5.8%，成為營收的基本盤。

與之形成尖銳對比的是新房交易業務，其交易額同比下滑13.7%，至1963億元。新房市場的持續低迷，直接拉低了公司的整體盈利水平，成為財報中最主要的拖累項。

盡管利潤承壓，貝殼的資產負債表依然堅實。截至三季度末，其現金及現金等價物儲備高達557億元。

如此充裕的現金流，使其在眾多陷入困境的房企中顯得尤為穩健，也正因如此，外界對其在當前時點推行大規模裁員的必要性產生了廣泛疑問。

中介行業的轉型

貝殼的裁員與產品挑戰，折射出整個中介行業面臨的深刻變革。

近年來，房地產行業陷入集體“停滯”狀態。開發商深陷債務泥潭，銷售業績停滯不前，暴雷事件接連不斷。作為行業下游的房產交易服務平臺，貝殼不可避免地受到沖擊。

但危機中也蘊藏著轉機。貝殼非房業務表現強勁，公司正將資源向新房、租賃、家裝等被視為第二增長曲線的業務板塊傾斜。

與此同時，成都高端住宅市場依然顯示出韌性。中指研究院數據顯示，今年1-10月成都11+2區域千萬級房源認購1427套，已超過去年全年1380套的認購量。

這些數據表明，市場購買力依然存在，但客戶對產品的要求越來越高，不再盲目跟風，而是更加理性地選擇真正優質的產品。

貝殼的轉型之路不會一帆風順。從依靠數據分析打造備受爭議的豪宅，到在行業寒冬中調整人員結構，貝殼正經歷著從交易平臺向更復雜的房地產服務生態的轉變。

房地產行業高歌猛進的時代已成過去，精細化運營、產品力提升將成為新時代競爭的關鍵。

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