業委會成立難和監督難困局難解 市住建委“三類監督”破基層治理

業委會成立難和監督難的困局難解

重慶市人大代表吳桂英呼吁業委會全覆蓋

市住建委推“三類監督”破題基層治理

“截至2024年底，我市實施物業管理的住宅小區約9500余個，已成立卻僅有2200余個。”12月12日，市人大代表吳桂英表示，她調研發現，業委會不僅成立難，而且，還運行難、監督難，這就制約了基層自治。為此，今年初，她提出建議，重慶應借鑒深圳的經驗，推進住宅小區業委會三年全覆蓋，并推進對業委會的監督。對此，市住建委推出部門聯合監督、社區監督、業主監督等三類監督破局，成效不菲。

近日，記者也對多個小區進行了走訪，印證了吳桂英的調研發現。

記者調查：小區業委會面臨成立難、監督難困局

“沒有業委會，業主有訴求不知找誰說，而物業企業遇到需要動用維修基金等事宜，也無從下手。”12月12日，記者在兩江新區嘉興花園小區，分別聽到業主和物業公司的訴苦。以前，這個小區成立了業委會，能與物業公司一起處理相關公共事務，社區治理正常。但幾年前，該業委會任期屆滿后，就再也沒有成立業委會。業主們的成立呼聲極高，但沒有牽頭業主，也無積極業主呼應，還有成立的門檻限制，此事就此擱置。

兩江新區城市印象小區業委會主任皮志明稱，2020年前，該小區管理較為混亂，約1600多套房屋中有近40%出租，協調逾20%的業主簽字、投票就花了接近一年時間，總算成立起來。而另一個小區，籌備選舉，先后耗時3年，屆滿后再也沒有成立。

未成立業委會的小區，并非孤例，不僅主城區有，區縣城區同樣存在。記者走訪兩江新區原渝北、江北的幾個小區，多數從交付使用，一直沒有成立業委會。根據民法典和重慶斯物業管理條例，選舉業委會須由專有部分面積占比2/3以上的業主且人數占比2/3以上的業主參與表決。記者發現，部分業主不參與投票，票數達不到法定比例，業委會難以成立。

“我們小區有業委會，但缺乏監督，履職不守規則。”渝中區菜園壩街道轄區某小區的業主向記者反映，該小區業委會召集業主大會，在決定是否同意解除現有物業企業服務關系、是否同意小區物業服務企業選聘方案事宜時，公示以會議形式和書面投票以及線上投票進行，但之后又改用微信投票，最后，竟然改用電話投票方式進行，甚至用社區網格員收取微信投票，投票時間擅自延長。

“更詭異的是，投票結束兩個月后，在業主要求下，才公布表決結果，并認為業主投票表決通過了解除現有物業企業服務關系，同意重新選聘物業企業。”多位業主稱，對此，他們提出異議，并向渝中法院起訴，要求撤銷該業委會的所謂的表決結果。欣慰的是，最近，渝中法院支持了業主的訴訟請求，撤銷了該業委會的表決結果。

記者的調查，并非某個小區獨有，也并非某個區縣獨有，與市人大代表吳桂英的詳細調研吻合。

業委會“三難”困局：25%覆蓋率背后的治理痛點

市人大代表吳桂英在調研中發現，截至2024年底，重慶9500余個物業小區中，僅2200余個成立業委會，覆蓋率約25%，遠低于北京、上海等地90%的水平，也落后于深圳、成都等同類城市。

“成立難、運行難、監督難，已成為制約基層自治的三大瓶頸。”吳桂英直言。業主參與不積極，部分開發商與物業公司為規避監督，通過拖延、阻撓等方式干擾業委會成立；一些基層街道和社區對業委會組建消極應付，甚至設置隱性障礙；現行《重慶市物業管理條例》部分條款操作性不足，導致業主維權“紙上談兵”。

運行層面，“無經費、無保障、無權威”問題突出。某小區業委會主任坦言：“為追回物業違規收費，我自掏腰包墊付訴訟費，耗時兩年才勝訴，但仍有業主質疑‘從中牟利’。”更有甚者，因委員空缺、津貼缺失，部分業委會淪為“空架子”，最終，被迫解散。

監督缺位則滋生權利濫用風險。吳桂英調研發現，個別業委會成員與物業公司勾結，違規挪用大修基金、侵占公共收益，而現行條例中“終止委員職務需經業主大會決定”的規定常被基層簡化執行，導致業主集體維權時“表決難”。

當業委會失去制約，損害業主利益的案例時有發生：主城區某小區業委會擅自將公共收益借給關聯企業，某小區業委會成員偽造簽名挪用大修基金……盡管《重慶市物業管理條例》規定“街鎮可責令暫停履職”，但現實中，常因缺乏業主大會表決程序，導致監督淪為“一紙空文”。吳桂英直言：“沒有監督必然滋生腐敗，業委會不能成‘獨立王國’。”

對于上訴問題，吳桂英建議，市住房城鄉建委應牽頭協調相關部門，借鑒深圳推進住宅小區業主委員會三年全覆蓋的相關做法，基層政府擔起促進責任；加強業主委會經費和候補委員保障，確保正常運行；對業委員會進行年審、審計，確保其權利規范運行。

破局之路：從“全覆蓋”到“強監督”的回應

針對吳桂英的建議，市住建委交出一份“問題導向”的改革答卷：既要讓業委會“應建盡建”，更要讓權利“規范運行”。

黨建引領+數字賦能：破解“成立難”。市住建委積極回應，“學深圳，推進全覆蓋！”通過“紅巖先鋒物業”黨建品牌，推動社區黨組織牽頭籌備組。技術層面，“智慧物業”系統在“渝快辦”業主投票、業主監督功能在主城試點上線，業主可通過人臉識別完成身份認證，在線參與投票。試點數據顯示，該系統使業主大會召開效率提升。目前，系統已累計成功組織300余次業主大會投票，運行總體穩定。

經費保障+候補機制：給業委會“輸血打氣”。為解決“無錢辦事”，《重慶市物業管理條例》明確“業主大會可決定津貼標準”，引導小區從公共收益中提取經費。針對成員流失問題，雖未直接寫入“候補委員”條款，但鼓勵業主大會在《管理規約》中細化增補規則，如某小區規定“得票前10名自動成為候補委員”，確保業委會“有人干事”。

同時，三類監督織密“防腐網” 。“聯合監督”讓部門協同發力：住建、公安、城管等部門下沉網格，今年已查處多起業委會成員挪用公款案；“社區監督”由居委會列席業委會會議，九龍坡區試點“監事委員會”，對大額資金使用實行“雙簽字”；“業主監督”則通過智慧平臺實現公共收益、維修基金使用全流程公示，業主掃碼即可查賬。“現在每筆支出都曬在陽光下，想亂花錢？難了！”兩江新區某小區業主劉阿姨點贊道。

基層回響：從“紙上權利”到“指尖治理”的變革

記者調查發現，市住建委推出“三類監督”政策落地，已初見成效。

12月11日，記者在兩江新區廊橋水岸小區看到物業企業“三亮三即時”公示欄詳細列舉物業履約、公共收益等信息。這一變化，正是重慶推進業委會建設與規范管理，推行“三類監督”破題基層治理的縮影。

“綦理家·五員共治”的小區治理機制探索，正嘗試改變小區矛盾叢生、一盤散沙的局面。“五員”即在職黨員、社區“兩委”成員、網格員、物業人員、業委會成員。“綦理家·五員共治”機制運行以來，已協調解決摩托車停車難、井蓋防墜網加裝等具體問題330余個，調解因電梯加裝維修、車庫滲水等引發的矛盾糾紛25件。

巴南區在全市率先成立物業行業黨委，健全6項制度機制，新建“紅色新建“紅色業委會”10余個，搭建共商共議平臺，今年以來，召開會議100余次，解決小區治理難題2300余件。

“業委會不是‘特權機構’，而是業主的‘代言人’。”吳桂英強調，唯有通過“全覆蓋+強監督”，才能讓“小區事”真正回歸“大家管”。隨著“三類監督”機制深化，重慶正逐步構建起“黨委領導、政府負責、社會協同、業主自治”的基層治理新格局，讓千家萬戶的“小幸福”在制度保障中落地生根。

記者 唐孝忠