“孿生”地塊迷局背后——啟東頭部國企的“囤地”賬本

近日，筆者在梳理2025年南通土地市場數據時發現，啟東呂四港經濟開發區連續推出多宗“孿生地塊”。

10月27日，南通海璟開發建設有限公司斥資7億元底價摘牌25030地塊，折算地價約10500元/㎡，樓面價約10000元/㎡。

11月28日，南通海璟開發建設有限公司再度斥資3.15億元底價摘牌25039地塊，折算地價約10500元/㎡，樓面價約10000元/㎡。

本月19日，即將出讓的25040地塊，起拍總價2.45億元，折算起拍地價約10500元/㎡，樓面價約10000元/㎡。

三宗地塊位置均為“呂四港經濟開發區”，容積率均為“1.01-1.05”，地價、樓面價也完全一致。

在南通市區多個板塊樓面價已跌破5000元/㎡的市場背景下，啟東鄉鎮板塊竟接連誕生三宗“萬元地”？

從規劃指標推斷，這些地塊將打造以別墅為主的低密產品。這又引出另一個問題：一個鄉鎮板塊是否具備支撐如此大量別墅產品的真實市場需求？

若將視野擴展至近六年，這一“迷局”稍顯清晰。

據「新知南通研究院」不完全統計，2020年至今，啟東呂四港鎮已累計出讓19宗涉宅地塊，合計出讓土地面積約90.09萬㎡，攬金約75.52億元。

然而，根據實地調研反饋，這些地塊多數尚未進入開發銷售階段，處于實質上的閑置狀態。

并且，這些地塊也存在明顯“孿生”現象——5宗地塊土地面積均為66666㎡，9宗地塊容積率上限均為1.05……

更值得注意的是拿地主體——19宗地塊中，17宗都是由本地國企摘牌，其中江蘇呂四港置業有限公司摘牌13宗、啟東沿海港口建設有限公司摘牌2宗、南通海璟開發建設有限公司摘牌2宗。

股權穿透顯示，上述前兩家企業均為江蘇呂四港集團有限公司（以下簡稱“呂四港集團”）的全資子公司，而南通海璟開發建設有限公司則由啟東沿海港口建設有限公司全資控股，實為呂四港集團的孫公司。

換言之，自2020年以來，呂四港集團通過旗下平臺已在呂四港鎮累計摘牌涉宅地塊17宗，合計土地面積約79.39萬㎡，投入資金約64.34億元。

然而，這還并非全部。根據我們統計，過去六年間，呂四港集團還在啟東高新區以及城區摘牌了7宗地塊（包含1宗聯合拿地），耗資約22.78億元。

大規模儲備土地卻鮮少推向市場，引發核心疑問：其拿地初衷究竟是基于真實開發需求，還是承載了其他職能？“只儲不建”的背后是主動的戰略選擇，還是受困于市場與資金壓力的無奈之舉？

根據《江蘇呂四港集團有限公司相關債券2025年跟蹤評級報告》顯示，呂四港集團作為啟東市“港、產、城”融合發展的重要實施主體、戰略地位較高，業務范圍包含呂四港鎮、呂四港經濟開發區、啟東高新技術產業開發區等。2024年公司在財政補貼方面繼續獲得啟東呂四港經濟開發區管理委員會的外部支持，利潤水平得到有效提升。

但是，報告也明確提到，公司持續的項目投入使得資金沉淀較重，整體流動性較弱，港口建設運營、產業配套等部分業務的投資回報周期較長，推升了財務杠桿，給公司帶來長期的資金需求，使得公司面臨較大的資金支出壓力和較大的償債壓力，此外公司還存在一定的或有負債等風險因素。

財務數據顯示，截至2025年三季度，公司總資產376.04億元，總債務211.68億元，資產負債率已達61.15%，且近四年來呈持續上升趨勢。

啟東呂四港鎮反復出現的“孿生地塊”與呂四港集團的“囤地行為”，是否已超出單純的市場行為范疇？折射出地方國企在土地市場中的特殊角色？在樓市整體承壓的背景下，這類行為不僅可能加劇土地資源錯配，也可能進一步推高地方國企的債務與流動性壓力。