大蘇深評(píng)|存量房變活棋：廣州在樓市棋局中落下的關(guān)鍵一子

棋盤上，一顆棋子落下，整盤棋的局勢(shì)頓時(shí)明朗。在廣州樓市這盤大棋中，政府收購(gòu)存量商品房的政策，正是這樣一招妙手。

在廣州樓市這盤錯(cuò)綜復(fù)雜的棋局中，困局如同一個(gè)難解的珍瓏。一邊是大量空置的商品房如"死子"般占據(jù)棋盤，一邊是數(shù)以萬(wàn)計(jì)的家庭翹首期盼保障房。

棋至中盤，廣州安居集團(tuán)一子落下——面向全市持續(xù)收購(gòu)存量商品房。這步棋，要讓"死子"變"活子"，讓困局變活局。

棋局：樓市困局待解

Part.1

當(dāng)下的廣州樓市，恰似棋至中局的復(fù)雜局面。

庫(kù)存高壓如孤子被困。截至2025年上半年，廣州商品住宅現(xiàn)房庫(kù)存面積達(dá)742萬(wàn)平方米，首次超過(guò)期房。這些本應(yīng)成為"活眼"的現(xiàn)房，反而成了需要救濟(jì)的"孤棋"。

資金鏈危如累卵。部分房企如同陷入讀秒的棋手，在時(shí)間壓力下頻頻失誤。某廣州房企在2025年10月末新增兩筆逾期本金超1000萬(wàn)元的有息負(fù)債，棋局幾近崩潰。

區(qū)域分化如同棋勢(shì)不均。全市11個(gè)區(qū)中，僅荔灣和海珠的去化周期低于18個(gè)月，其他區(qū)域特別是外圍區(qū)域壓力更大。棋局上，有的地方厚實(shí)，有的地方薄弱，需要差別對(duì)待。

這盤棋，需要一招既能救急、又能謀遠(yuǎn)的妙手。

妙手：存量房變保障房

Part.2

廣州落下的這步棋，確實(shí)精妙。

整棟收購(gòu)如做活孤棋。通告明確：整棟或獨(dú)立單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟項(xiàng)目?jī)?yōu)先選取。這好比在棋盤上找到還能做活的孤棋，一舉激活。

精準(zhǔn)選點(diǎn)如搶占要津。90平方米以下的面積限制，既符合保障房需求，又瞄準(zhǔn)市場(chǎng)去化難點(diǎn)。這步棋落在了棋盤的要點(diǎn)上。

多方共贏如巧妙騰挪。這招棋同時(shí)解決了多個(gè)問題：房企獲得資金活水，政府快速獲得保障房，市民早日入住，市場(chǎng)庫(kù)存得以消化。一招四用，實(shí)屬妙手。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉評(píng)價(jià)，這是"住房回歸消費(fèi)屬性"的生動(dòng)實(shí)踐。

布局：構(gòu)建完整棋譜

Part.3

任何妙手都需要完整的棋譜配合。廣州為此做了充分準(zhǔn)備。

設(shè)立專營(yíng)棋手。2023年9月，廣州安居集團(tuán)正式組建。這個(gè)市管功能類企業(yè)，如同專門培養(yǎng)的專業(yè)棋手，全鏈條負(fù)責(zé)保障性住房工作。

準(zhǔn)備充足棋資。2024年，廣州獲得4096億元的城中村改造專項(xiàng)借款授信金額，部分資金明確用于訂購(gòu)存量商品房。有了充足的"棋資"，才能落子無(wú)悔。

設(shè)計(jì)靈活棋路。除了直接收購(gòu)，還創(chuàng)新推出房票安置模式。南沙區(qū)"房源超市"提供超過(guò)1400套商品房，黃埔區(qū)通過(guò)房票模式完成認(rèn)購(gòu)超1100套。多條棋路，并行不悖。

這些準(zhǔn)備，讓這步妙手不是孤立的靈感，而是完整棋譜的有機(jī)組成。

中盤：棋勢(shì)逐漸明朗

Part4

棋過(guò)中盤，局勢(shì)開始明朗。

去庫(kù)存效果顯現(xiàn)。截至2025年5月，廣州已認(rèn)購(gòu)存量房6000余套用于安置，接近同期全市新房月均成交量。這步棋確實(shí)激活了一片孤子。

市場(chǎng)信心有所恢復(fù)。在系列新政出臺(tái)后，2024年10月全市一手住宅網(wǎng)簽10418套，環(huán)比增長(zhǎng)約100%。如同棋手找回狀態(tài)，市場(chǎng)正在重振旗鼓。

房企獲得喘息之機(jī)。一位本地民營(yíng)房企的管理層坦言："我們項(xiàng)目現(xiàn)在的售價(jià)已經(jīng)低于成本價(jià)了，如果能以成本價(jià)賣給政府當(dāng)然最好了。"對(duì)于陷入讀秒的棋手來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是寶貴的喘息機(jī)會(huì)。

不過(guò)，棋局遠(yuǎn)未結(jié)束。克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉觀察到，一手現(xiàn)房增多會(huì)分流部分二手房需求，這種結(jié)構(gòu)性變化將深刻影響未來(lái)的棋局走向。

收官：完善后續(xù)手段

Part.5

妙手之后，需要穩(wěn)健的收官。

定價(jià)機(jī)制需要更多彈性。在"土地成本+建安成本"基礎(chǔ)外，應(yīng)引入更市場(chǎng)化的評(píng)估因素，例如在土地出讓階段便適度下調(diào)起拍價(jià)，為開發(fā)企業(yè)留出合理的利潤(rùn)空間。好的收官，需要靈活應(yīng)變。

房源標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)拓寬。在現(xiàn)有90平方米以下限制的基礎(chǔ)上，可考慮籌集少量緊湊三房等戶型。如同棋局需要根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整策略。

金融政策需要協(xié)同發(fā)力。除專項(xiàng)債券外，還可探索設(shè)立專項(xiàng)基金或引導(dǎo)社會(huì)資本參與。多種棋路配合，方能確保勝利。

品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)必須明確統(tǒng)一。設(shè)定基本的品質(zhì)門檻，鼓勵(lì)適老化、綠色化改造。下棋不僅要贏，還要贏得漂亮。

與其他政策協(xié)同。將存量房收購(gòu)與購(gòu)房入戶政策相結(jié)合，形成政策合力。

在黃埔區(qū)"五村七片"城中村改造現(xiàn)場(chǎng)，首期2.5億元專項(xiàng)借款已開始發(fā)揮作用。"我們用這筆錢購(gòu)買了3棟存量商品房，解決了500多戶村民的安置問題"，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人說(shuō)。

這盤棋還在繼續(xù)。廣州的這步妙手，不僅是為了解當(dāng)前困局，更是為了探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式。在這盤大棋中，每一步都在書寫歷史。

"真正的妙手，不僅解決眼前困境，更要為后續(xù)發(fā)展開辟道路。"廣州的這步棋，正在實(shí)踐這一棋理。