石家莊“盒區房指數”171背后的秘密：商業地產投資的新風向標

1月5日，灼識咨詢聯合盒馬發布《2025年百城“盒區房”消費力報告》，結合2025年盒馬在多地門店及入駐商圈的信息動態、灼識咨詢對零售商超及城市商圈的研究觀察，以商超與城市的融合視角反映了過去一年新興市場的消費圖景。報告中，石家莊的盒區房指數飆升至171，徐州達到141，臨沂達到127，均遠高于全國重點城市均值（基準值100），成為全國消費活躍度的新標桿。消費力的地域性變遷，正在重塑中國商業地產的價值圖譜。

盒區房指數：消費活力的新標尺

盒區房指數是基于線下門店日均訂單、筆單價及日均進店客流綜合衡量的消費活躍度指標。這個看似簡單的數字，背后是實實在在的消費行為和經濟活力。

以石家莊為例，門店開業前三日售出10噸金枕榴蓮及5000盒秘魯藍莓，高端生鮮消費已從“嘗鮮”變為“日常”。這意味著新興市場消費者不僅愿意消費，更在追求品質與健康，消費結構正在升級。

在河北唐山，盒馬首店開業帶動商圈客流同比增長101%，銷售提升122%；石家莊勒泰中心引入盒馬后，晚8點半后依然人流涌動，周末日均客流量穩定在3萬人次。品質零售對商圈的帶動效應顯著且直接。

商業地產邏輯轉變：從位置到“有效人口”

商務部研究院副研究員洪勇指出，消費潛力更多取決于“有效人口”與“結構性購買力”，而非行政層級本身。這一觀點顛覆了傳統商業地產以城市能級論價值的固有思維。

近年來，非一線城市商業活力明顯增強。隨著一線城市生活成本攀升，二、三線城市正在崛起，成為未來商業的新增長點。在“強省會”戰略與人口回流背景下，這些城市迎來了新消費人群，他們的消費態度正在重構當地消費生態。

以石家莊為例，自河北省實施“強省會”戰略以來，其經濟總量從2020年的5935.1億元增長至2024年突破8000億元大關。盒馬消費數據顯示，石家莊人已經把高端水果和烘焙“買成日常”。這種變化意味著城市商業價值正在被重新定義。

品牌進駐與商圈活力的“化學反應”

泰州吾悅廣場的變化是個典型案例。盒馬入駐前，商場晚間消費主要集中在餐飲，20點后人流明顯回落；入駐后，消費時間被明顯拉長——“逛街完在盒馬吃火鍋、買菜回家”成為常態，18–20點出現線上配送高峰，21點線下人潮仍未退去。

揚州吾悅廣場同樣因盒馬閉店時間調整至22點，商場營業時間也相應延長。這種“消費時鐘”的重編，不僅延長了營業時間，更提升了商業空間的使用效率。

新興城市夜經濟發展潛力巨大，需要有充分的消費場景進行承接。盒馬等新零售品牌提供了很好的解決方案，打破了傳統“白天購物，傍晚吃飯，夜晚降溫”的消費節奏。

投資啟示：尋找下一個“高指數”區域

對于商業地產投資者而言，“盒區房指數”提供了全新的選址參考。指數高的區域，往往意味著該地區具有更強的消費活力和增長潛力。

2025年，盒馬新進入了40個城市，包含天津、石家莊、臨沂、洛陽、南陽、宜賓等。在這些城市，“開業即爆滿”成為普遍現象，反映了當地未被充分滿足的品質消費需求。

隨著新型城鎮化建設和鄉村振興的進一步推進，低線城市對人口的吸引力不斷增強。這些消費人群年輕有活力，關注家庭也注重悅己，對潮流有著充分的興趣與好奇心。他們的消費態度構成了潛力消費城市的內生動力。

商業地產的未來：價值重估與模式創新

盒馬在唐山和石家莊的案例表明，一個優質零售品牌的進駐，能夠顯著提升整個商圈的客流和銷售額。這種帶動效應為商業地產的招商和運營提供了新思路——引入能夠創造消費場景、延長消費時間的業態，比單純追求品牌數量更重要。

從徐州成為盒馬的“全國第一制造機”，國慶售出大閘蟹8000多只，到臨沂門店單日賣出2000多只烤雞（幾乎每半分鐘就少一只），新興市場消費者的購買力已經不容小覷。

這種變化意味著商業地產的價值評估標準需要更新：從單純看位置、看面積，轉向看消費活力、看人群結構、看品牌帶動效應。那些能夠吸引并留住“有效人口”、創造獨特消費體驗的商業空間，將獲得更高的溢價。

隨著更多零售企業跟隨盒馬的腳步布局新興市場，這些城市的商業地產將迎來新一輪的價值發現。對于敏銳的投資者而言，現在是重新審視非一線城市商業地產價值的絕佳時機。