南二環，2010年的金輝伯爵山，業主讓價43萬后把房子賣出

從外地來的朋友，對著我竊竊私語，還好我去年沒有來某新樓盤簽合同，置業當初還信誓旦旦跟我講，最后剩下一套，不來的話，就會被另一個人買走。我也是將信將疑，如果不是老婆阻擋了一下，我差點就來簽合同了。

據說倉山區的新房很內卷，不僅有四大金剛，還有不少的次新房，從開盤賣到交房，已是常見的現象，現房當中還有不少的好樓層好戶型可以選擇。

其實，買房這件事，我一直都是比較支持的，不管是去年，還是今年，都保持著這個態度。

因為我對房子的認知，一直都是以居家生活為目的，打開幸福生活之門的鑰匙。房子可以容納得下你的喜笑顏開，也能裝得下你偉大的靈魂。

假設你對房子，還停留在漲跌的看法，價格一定會讓你的情緒產生波動，畢竟現在的一手房也好，二手房也罷，都還處于一個價格下行的階段。

看著倉山南二環的房源不斷增加，大家對這里的房源價格變化也十分的關注，一手房價格會透明一些，二手房成交價格或許不夠清晰，我用一套二手房的案例，給大家一個參考。

成交小區：金輝伯爵山；

成交時間：2025年12月；

成交數據：產權98.99平米，3房1廳，中樓層，南北朝向，精裝修，150萬，成交單價15145元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌102天時間，期間業主調價2次，成交前掛牌193萬，買家談價43萬后達成交易。帶看過該房源的客戶超過20余組，對于價格上，大家都比較驚訝，為何業主能夠讓價這么多，其實有中介私下推薦的價格，和業主網絡上掛牌的價格不一致。因此，大家看到網絡價格的時候，也要順帶問一下中介的報價是多少。

2、金輝伯爵山位于三叉街，2008年交付的小區，內部共有11棟樓，1025戶業主，物業費1.6元/月，它屬于一個半人車分流，純板狀電梯房，都是三房朝南客廳朝北的戶型結構。

步行大約600米，到達三叉街/白湖亭地鐵口，出行十分便利，周邊的商業配套也較為成熟，唯獨缺乏一個優質的教育配套。

3、小區目前在售房源36套，在租房源14套，業主掛牌均價19343元/平米，成交歷史高峰在2021年左右的時間，單價27000元/平米，從2023年以后，價格開始下行，慢慢的降到16000元左右。

2024年成交單價已經回歸到17000元/平米，和本月成交的價格相差2000元，意味著2025年，金輝伯爵山的價格，下行幅度相對較小。

4、金輝伯爵山的戶型結構還算不錯，入戶都有一個小花園，大約在6平米左右，客廳朝北，采光較為一般，三房朝南，兩個大臥室，一個小臥室，主臥的衛生間沒有采光是一個缺點。如果對比過白湖亭的新房，大家都會覺得伯爵山的戶型很一般。

購房建議：

白湖亭板塊的現狀：剛需為主，價格梯度明顯

房價水平：均價1.36萬/㎡，新房二手房價差大

二手房：2025年7月白湖亭二手房均價13587元/㎡，環比微跌1.41%，同比降12.8%，屬于倉山價格洼地（對比金山板塊1.8萬/㎡低約25%）。典型小區：大東海江山府（2.08萬/㎡，次新改善盤）、后坂新城（9800元/㎡，安置房）。

新房：國企盤為主力，均價2.1萬-2.5萬/㎡，如左海望悅（2.3萬/㎡）、榕發北源云筑（2.4萬/㎡），價格高于二手房但品質更優。

板塊當中有幾個亮點：交通有地鐵交匯：1號線（已運營，直達東街口）+ 濱海快線F1速達機場/南站，公交樞紐覆蓋8路、47路等。

商業：中駿世界城（已開業）、白湖亭萬達廣場（在建，2026年投用），則徐萬達廣場3公里內。

教育：倉山實驗小學北園分校、福州十二中（2024年倉山區升學率TOP5），教育資源中等。

如果一定要去南二環買房，建議先從一手房開始看，小編對四大金剛都相對了解，特別是左海望月和榕發北源云筑這兩個樓盤，開發商都有很好的關系，價格優惠力度比較大，可以咨詢。

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