中建智地“營城”的新標(biāo)桿

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

風(fēng)向在變，購房的需求也在變。

過去的2025年，北京樓市衡量一個(gè)新盤優(yōu)劣的主要方式，是好房子元素的多寡。

然而，當(dāng)好房子全面開花的時(shí)候，這已不再是單個(gè)項(xiàng)目最核心的競(jìng)爭(zhēng)力。

當(dāng)下的樓市環(huán)境，購房者最在意的，除了產(chǎn)品力外，是項(xiàng)目的抗跌屬性，究竟有多強(qiáng)。

這種抗跌屬性背后，涵蓋了項(xiàng)目所屬區(qū)域、自身地塊指標(biāo)、未來規(guī)劃藍(lán)圖、開發(fā)商綜合能力，等等諸多指標(biāo)。

簡(jiǎn)而言之，判斷當(dāng)今一個(gè)新盤后期是否有升值空間，不僅得有好的地塊，開發(fā)商也要成為六邊形戰(zhàn)士。

在北京，具備這種素質(zhì)的開發(fā)商，不多。

但，中建智地算是其中之一。

從2021年元旦首個(gè)純商品房項(xiàng)目開盤，到2025年登頂京城樓市“一哥”，中建智地快速崛起的背后，是其超前的戰(zhàn)略眼光。

作為中國文化地產(chǎn)創(chuàng)領(lǐng)者，它將“文化營城”作為長期發(fā)展戰(zhàn)略。旗下的眾多項(xiàng)目，也都曾深度參與政府共建。

從中建宸廬，到璞園及璞園PARK，再到北京國賢府一期、貳期等，中建智地在政府主導(dǎo)的規(guī)劃基礎(chǔ)之上，除住宅外，還同步開發(fā)了諸多配套設(shè)施。

可以說，它們憑著一己之力，帶動(dòng)了整個(gè)板塊的升級(jí)。

這種看似加負(fù)的方式，不僅成了中建智地逆市上升的底層動(dòng)力，又讓購房者一起，看到了整個(gè)板塊未來的發(fā)展價(jià)值。

這種屢試不爽的經(jīng)驗(yàn)，讓中建智地的雄心大了起來——它正試圖將這種“營城”的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步放大。

載體便是——位于歇甲灣板塊的國賢府PARK。

獨(dú)一無二的板塊屬性

凡是名字中有灣的地方，似乎都代表著高大上。

在北京，歇甲灣也是如此。清河自西向東流經(jīng)此地后，向北與溫榆河連通，歇甲灣則處在清河的懷抱中，規(guī)劃建筑面積約64萬平。

如此規(guī)模地塊，卻干凈得像張白紙。

它的頂層設(shè)計(jì)，沒有采取慣用的零散式開發(fā)模式，而是以“完整土地+統(tǒng)一規(guī)劃+配套先行”為核心邏輯，分三個(gè)階段推進(jìn)。

具體由昌平區(qū)政府主導(dǎo)，全球頂級(jí)綜合設(shè)計(jì)和基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)機(jī)構(gòu)AECOM規(guī)劃，中建智地聯(lián)手未來科學(xué)城負(fù)責(zé)落地，定位“北京新一代灣區(qū)”。

支撐如此宏大規(guī)模開發(fā)的底層動(dòng)力，則是兩條黃金地鐵線：

被稱為產(chǎn)業(yè)金線的17號(hào)線，與北部聯(lián)絡(luò)線18號(hào)線，在天通苑東站交匯，形成黃金十字中心，將未來科學(xué)城、望京、上地、CBD、亦莊等多個(gè)核心產(chǎn)業(yè)區(qū)，串聯(lián)一起。

這意味著，整個(gè)北京樓市，能像歇甲灣這樣，承接大規(guī)模產(chǎn)業(yè)人群外溢的板塊，十分稀少。

在昌平，唯一可以對(duì)標(biāo)的，只剩下朱辛莊板塊，但這里能夠開發(fā)的住宅所剩無幾。

反觀歇甲灣板塊，處于藍(lán)圖的開發(fā)啟動(dòng)期，無論是地價(jià)、房價(jià)、周邊生態(tài)等維度，都具有十足的性價(jià)比。

不僅如此，歇甲灣外部清河環(huán)繞，內(nèi)部擁有約6萬方的天然湖泊，未來將打造成為約10萬方的歇甲湖濱公園。生態(tài)環(huán)境上，開局即巔峰。

最關(guān)鍵的是，歇甲灣整體規(guī)劃落地速度，隨著國賢府PARK的誕生，將變得十分迅速。

這不僅體現(xiàn)在住宅的開發(fā)上，更在于整個(gè)歇甲灣板塊的諸多公共配套設(shè)施，也將與國賢府PARK一起，同期兌現(xiàn)。

此外，在道路建設(shè)上，整個(gè)片區(qū)共規(guī)劃了21條城市道路，其中A組團(tuán)主干路預(yù)計(jì)將于2028年貫通。

所有的這些動(dòng)作，傳遞到購房者身上，則是盡力塑造一個(gè)確定性極強(qiáng)的未來。

文化“營城”新標(biāo)桿

明知山有虎，偏向虎山行。

如果過去的中建宸廬、璞園PARK、北京國賢府一期貳期等，中建智地在京城樓市樹立了“營城”案例；到了國賢府PARK身上，基于整個(gè)歇甲灣板塊規(guī)模和頂層規(guī)劃，它的“營城”，將成為行業(yè)的標(biāo)桿。

這對(duì)它綜合實(shí)力的考驗(yàn)，也變得更難。

整個(gè)歇甲灣板塊，規(guī)劃了17宗住宅用地和多宗配套用地，分為ABC三個(gè)組團(tuán)開發(fā)，其中中建智地首輪拿地，包含2塊住宅用地和4塊配套用地。

作為拓荒者，中建智地還是有“福利”的，國賢府PARK位于最具性價(jià)比的A組團(tuán)中心位置。

它最大的優(yōu)勢(shì)是，與歇甲灣板塊的諸多配套設(shè)施，幾乎零距離。

項(xiàng)目西側(cè)0043地塊，為12班制的幼兒園；0044地塊文化中心，占地面積約2000平，規(guī)劃了咖啡館、圖書館；0045地塊體育館，占地面積約8400平，規(guī)劃了籃球、網(wǎng)球、羽毛球、乒乓球、體測(cè)等功能。

幼兒園西側(cè)的0035地塊，還規(guī)劃有占地面積3800平的社區(qū)會(huì)客廳，可以放松、休閑及實(shí)現(xiàn)鄰里交流。

報(bào)規(guī)圖中，中建智地將這些配套設(shè)施的規(guī)劃方案，與國賢府PARK一并發(fā)了出來。

這說明，從設(shè)計(jì)、建設(shè)到交付，國賢府PARK將和它們，始終同步，并不會(huì)出現(xiàn)住宅建成，配套缺失的局面。

此外，項(xiàng)目南地塊東側(cè)一路之隔，還有規(guī)劃小學(xué)用地，預(yù)計(jì)將引入知名學(xué)校；西南約500米，則規(guī)劃的中學(xué)用地。未來可以實(shí)現(xiàn)目送式入學(xué)。

這些只是明面。

通常情況下，一個(gè)潛力板塊隨著首期住宅配套的建立，后期地塊的開發(fā)成本，往往會(huì)上浮。

歇甲灣板塊的住宅，主要集中在A、B兩大組團(tuán)地塊中，B組團(tuán)地塊被規(guī)劃為低密產(chǎn)品，業(yè)態(tài)更高。

簡(jiǎn)單地說，與后期的住宅產(chǎn)品比，國賢府PARK在地價(jià)、房價(jià)方面，將更具有優(yōu)勢(shì)。

即便市場(chǎng)下行，這個(gè)大的邏輯也不會(huì)變。

超前的產(chǎn)品力

當(dāng)然，對(duì)中建智地而言，想撬動(dòng)歇甲灣的區(qū)域價(jià)值，最核心的還是國賢府PARK的產(chǎn)品力如何。

至少從當(dāng)下的規(guī)劃圖看，它是中建智地花費(fèi)真金白銀，重點(diǎn)打造的精品項(xiàng)目。

最直接的證據(jù)是，它擁有一個(gè)超級(jí)強(qiáng)大的公區(qū)規(guī)劃，無論規(guī)模還是占建面比例上，在當(dāng)下的京城樓市，都是首屈一指。（詳見《中建智地，創(chuàng)了一個(gè)紀(jì)錄》）

對(duì)購房者而言，地上不計(jì)容面積越大，不僅意味著公區(qū)好房子元素越多，也代表著產(chǎn)品力越強(qiáng)。

比如，國賢府PARK北邊0038地塊中，大門、鄰里中心、風(fēng)雨連廊等好房子元素加一起，達(dá)到了約1700平米。

而它南北兩個(gè)小區(qū)的中央園林面積，分別超過了7000平和10000平。

這個(gè)規(guī)模，在整個(gè)京城樓市，絕無僅有。

再來看看它的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。

整體上，中建智地將北京國賢府一、二期，經(jīng)購房者認(rèn)可的成功戶型，帶給了國賢府PARK。

大概分6個(gè)段位：78平、97平、107平、116平、126平、140平。

規(guī)劃圖中，所有戶型，南向均為通面內(nèi)嵌陽臺(tái)，進(jìn)深約在1米至1.8米；北向至少有兩處設(shè)備平臺(tái)，進(jìn)深約1.1米；部分邊戶側(cè)面，有飄窗。

以116平為例。

這是一套四室兩廳兩衛(wèi)的戶型，它的南向客廳和次臥內(nèi)嵌陽臺(tái)，進(jìn)深約1.8米，主臥陽臺(tái)進(jìn)深約1米，北向擁有三處設(shè)備平臺(tái)。

這讓該戶型的實(shí)際得房率，遠(yuǎn)超市場(chǎng)主流水平。

綜合來看，在國賢府PARK身上，中建智地似乎正通過一個(gè)確定的答案，給未來整個(gè)歇甲灣板塊的不確定，帶來可預(yù)見的未來。

對(duì)購房者而言，其實(shí)也是對(duì)歇甲灣未來空間潛力的背書。