曾怒懟王石的深圳神秘富商，香港豪宅被銀行半價轉賣

在香港豪宅市場重新升溫的當下，一棟位于山頂的獨立洋房再度進入視野。

它的原主人，是那位曾在“寶萬之爭”中公開叫板王石的深圳富豪——祥祺集團董事長陳紅天。

時過境遷，這棟曾創下亞洲洋房價格紀錄的物業，如今卻成為銀行手中待價而沽的資產，也折射出一個激進擴張周期的余波。

據彭博社2月24日援引知情人士報道，東亞銀行(00023.HK)正尋求以至少10億港元出售位于香港山頂歌賦山道15號的豪宅。

在經過兩年的招標后，東亞銀行于2025年8月斥資7.9億港元買下該物業。若最終按10億港元成交，銀行將獲得賬面盈利2.1億港元，但與當年陳紅天21億港元的買入價相比，這筆資產仍然折價超過一半。

這宗交易的來龍去脈并不復雜。據悉，早在2019年上半年，東亞銀行曾為該物業承做一按與二按，不過貸款金額不詳。

2023年3月，因陳紅天資金周轉困難、未能按期償債，東亞銀行接管了上述物業。

此后，該行多次嘗試脫手這處物業，無果后將其買下，由債主變為業主。直到近期市場氣氛改善，該物業處置節奏加快。

知情人士稱，銀行甚至對建筑外墻進行了翻新，以提升其市場吸引力。

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豪宅回暖

東亞銀行選擇此時出手，并非偶然。經歷了幾年低迷之后，香港住宅市場在2025年出現了久違的反彈。

公開數據顯示，去年香港房價上漲3.25%，為四年來首次實現年度上漲。

花旗集團與摩根士丹利等華爾街機構均預測，2026年香港樓市仍有上行空間。

豪宅市場的回暖尤為明顯。根據萊坊統計，2025年第四季度成交價逾千萬港元的住宅買賣達81宗，為2021年末以來新高。

港股市場走強，也令對沖基金經理、銀行家及企業高管等高凈值人群重新成為豪宅買家的主力。

在這樣的背景下，銀行開始加速出清此前因不良貸款而接管的抵押物業。

過去幾年，由于樓市持續低迷，部分富裕家族、國際基金及本地開發商出現違約或延期還款，金融機構的不良貸款率被動上升。

隨著市場回暖，銀行趁勢出售抵押資產，既能回籠資金，也能修復資產負債表。

歌賦山道15號正是這一輪周期中的典型樣本。該房產位于香港山頂最核心位置之一，整條街僅有五個住宅項目，并且能夠欣賞到南區雙海景。

該項目占地約18469平方尺，已建成為一棟三層六居室獨立洋房，配備兩層地庫、一層獨立車庫以及大面積花園和庭院，是典型的頂級私宅配置。

更關鍵的是，這宗地塊本身就帶有光環。2016年6月，陳紅天以21億港元購入該地皮，可建樓面9235平方尺，樓面尺價約22.74萬港元，當時刷新了香港乃至亞洲洋房價格紀錄。

彼時的高價成交，被視為資本涌入香港核心地段的標志性事件。

然而，僅僅幾年后，這一創紀錄項目卻因資金鏈問題被銀行收回，再以不足四成的價格被銀行買下，足見市場周期之劇烈。

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深圳神秘富商陳紅天

歌賦山道15號的命運，也是深圳神秘富商陳紅天個人財富軌跡的縮影。

對于發家過程，陳紅天本人公開講述得并不多，因此顯得頗為神秘。公開資料顯示，陳紅天1959年出生，上世紀80年代辭去公職赴深圳創業，并于1990年創立祥祺集團。

真正令其躋身頂級富豪之列的，是2015年至2017年間的密集并購與物業投資。

自2015年起，陳紅天在香港大舉掃入物業，涉資約69.87億港元，涵蓋山頂豪宅、東半山項目以及商用物業。

其中最具代表性的項目，是紅磡的One HarbourGate東座整棟寫字樓。2016年7月，他以45億港元買下該項目，將其命名為“祥祺中心”，作為祥祺集團香港總部。

這棟15層高、總面積約27.9萬平方尺的臨海甲級寫字樓，一度被視為其進軍國際資本市場的象征。

然而，隨著市場轉向，該資產價值明顯回落。2024年12月，該物業以26.5億港元出售給香港都會大學，較當初買入價賬面縮水約18.5億港元，跌幅超過40%。

與此同時，陳紅天在倫敦及其他海外市場的物業投資，同樣建立在高杠桿融資之上。

多筆資產疊加，形成了較高的財務壓力。

祥祺集團在2023年5月的一份聲明中承認，公司面臨“階段性現金問題”，原因包括多筆大額應收賬款被臨時悔約，以及內地業務推進受阻。

有意思的是，在這之前陳紅天曾以335億元身家位列《2022胡潤全球房地產企業家榜》第41名。

他從房地產富豪榜前50名，到名下房產被東亞銀行接管，不到一年。

值得一提的是，陳紅天不僅以投資激進著稱，也因言辭犀利而屢屢成為輿論焦點。

2020年10月在粵港澳大灣區青年企業家頒獎典禮上，他曾放言：“李嘉誠先生在我們身邊算不了什么，身家也好，企業規模也好，算不了什么，其實長和系的市值才不到2000億，算不了什么，大家應該把眼光看開一些。”

這番言論引發外界爭議后，他又于2022年底通過深圳市同心俱樂部官方微信公眾號發文澄清原意。

此外，在2015年的“寶萬之爭”中，他以同心俱樂部主席身份發表文章，力挺姚振華，并對王石提出尖銳批評。

他在文章中表示：“在資本市場和企業經營中，我們必須遵守這樣一種游戲規則：企業是誰的，就應該誰說話算數或者聽誰的，這是常識。”

這篇題為《誰是野蠻人》的文章最后寫道：

職業經理人不喜歡新的股東，或者不喜歡“老板”，我們都知道，他只有一個做法，那就是辭職另謀高就。北方話叫做“滾蛋”，廣東話叫“劈炮”。

“瞧不上”李嘉誠、讓王石“滾蛋”等言論，讓陳紅天在深圳富豪圈獨樹一幟。

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結語

回到當下，歌賦山道15號的出售，或許只是陳紅天資產重組進程中的一個節點。

對銀行而言，這是一次典型的不良資產處置；對市場而言，這是豪宅板塊復蘇的信號。

而對陳紅天個人而言，這更像是一個時代的注腳：從激進擴張到被動收縮，從高杠桿到去杠桿。

香港房地產市場的周期，從來不只屬于地產商或投資客，也同樣屬于銀行與資本。

當價格上行時，杠桿被放大；當價格回落時，風險被顯現。

歌賦山道15號的易手，正是這條周期曲線上的一個清晰刻度。