新消費格局加快重構，鏈接零售地產投資與資產證券化新機遇

春節假期余溫尚存，提振消費的“開場鑼鼓”已然敲響。商務部大數據監測顯示，今年春節假期零售餐飲市場“暖意”更濃，假期頭四天全國重點零售與餐飲企業日均銷售額同比增長8.6%，增速明顯高于近兩年主要長假。在“全國春節文化和旅游消費月”等多重活動帶動下，消費熱度貫穿整個長假：不僅節前消費因假期多增一天而顯著走強，春節假期內的長線出游需求也集中釋放。根據交通運輸部數據，9天春節假期，全社會跨區域人員流動量累計超28億人次，日均3.11億人次，同比增長8.2％，出行規模創歷史新高；在線旅游平臺報告則顯示，居民出游天數大幅延長，“拼假”模式帶動文旅消費潛力進一步延展。

隨著消費品以舊換新等政策持續發力，以及《加快培育服務消費新增長點工作方案》正式出臺，一攬子舉措密集落地，清晰釋放出一個信號：進入“十五五”階段，國家仍將提振消費置于核心位置，持續強化其作為經濟增長主引擎的戰略意義。回顧2025年，中國消費市場在擴容提質中穩步前行，據國家統計局數據，最終消費支出對經濟增長貢獻率提升至52%，結構上正從商品消費為主，逐步轉向商品與服務并重的新格局。這一結構性變化，不僅重塑了消費市場本身，也正通過零售地產交易與資產證券化產品，向商業地產投資市場持續傳導。

政策提振消費信心，推動市場重構分化

從官方數據來看，2025年中國社會消費品零售總額突破50萬億元，同比增長3.7%，較2024年繼續溫和改善，展現出內需市場的韌性。然而，表現突出的通訊器材、文化辦公用品、家電和家具等品類，多為“國補”政策的直接受益者。國補品類的增速明顯高于非國補品類，消費整體依然是結構性修復。

與此同時，消費領域呈現出愈發明顯的“K型分化”。一端是愿意為情緒價值、身份認同與社交屬性買單的消費者，推動潮玩、寵物、香氛、文創等賽道迅速擴張；另一端則是更加理性的性價比消費，帶動平價餐飲與硬折扣零售持續增長。情緒驅動與理性決策并行，構成當前消費市場的雙重底色。

更為重要的是，促消費政策正從“單點刺激”轉向“短期拉動+長期調結構”的組合拳。在延續國補、免簽等短期工具的同時，政策重心明顯向服務消費傾斜。盡管近年來居民人均服務性消費支出年均增長8.5%，占比提升至46.1%，但仍顯著低于發達經濟體水平。對育兒、教育、醫療、文旅等服務領域的政策加碼，意味著消費增長的“主戰場”正轉向體驗與服務，這也對城市商業空間與零售地產提出了全新的要求。

體驗型消費驅動結構性增量，

助力投資交易回暖

在體驗型需求上升的背景下，零售地產正在迎來新的“結構性增量”。潮玩雜貨類門店的新開店面積占比在兩年內從17%升至45%，反映出情緒價值與社交屬性對商業空間的強拉動效應；與此同時，小眾專業運動品牌與消費電子品牌注重在購物中心和沿街商業的布局，旨在強化實體空間在連接品牌與用戶方面的樞紐作用。未來，以體驗化運營與數字化賦能為核心支點的零售地產將愈發由“空間出租方”躍升為“價值共創者”。

隨著流動性改善和信心恢復，以及商業不動產REITs帶來的市場激活動力，零售地產仍將是當前商業地產市場中受到投資人重點關注的主要板塊之一。根據仲量聯行整理，零售地產的投資占比已從約10%的疫情低點回升至2025年的42%，年度交易規模升至約1,200億元，接近十年來的高位。

面對投資出現的窗口期，不同投資主體也呈現出不同的偏好：

· 機構投資人聚焦大型區域級購物中心，追求現金流長期穩定；

· 高凈值投資人則青睞社區商業，強調運營可控性與確定回報。

引領價值重塑，

消費類公募REITs產品表現亮眼

在商業地產行業回報承壓、流動性趨緊的背景下，資產證券化產品，特別是公募REITs承擔起“盤活存量、修復現金流、重塑估值邏輯”的功能。自2021年首批公募REITs掛牌上市，以及2025年底關于商業不動產REITs的新規出臺以來，REITs底層資產已經從早期以交通、產業園和能源基礎設施為主，擴展至酒店、奧特萊斯等消費類資產。

無論是發行數量、資產規模還是市場參與度，中國REITs市場均呈現加速發展態勢。截至今年初，基礎設施類公募REITs市值已達約2,300億元，并連續五年實現穩定分紅。其中，已發行的12只消費類基礎設施REITs總市值約437.9億元，占比19%，成為僅次于交通基礎設施的第二大品類；相關產品表現亦較為亮眼，上市以來累計漲幅超過50%，平均年化現金流分派率約4.15%。

展望未來，零售地產有望在中國REITs市場中扮演越來越重要的角色，成為連接實體商業與資本市場的重要橋梁。隨著公募REITs試點范圍進一步擴大，也有望引導資本理智地流向運營水平堅實穩定的優質項目，改善資管領域的生態環境。