物業服務亂象亟待整治：人大代表方燕建議推動強制清退劣質企業

2026年全國兩會正式開啟，代表委員們帶著各類民生建議參會，其中物業問題直接戳中了無數普通人的生活痛點。說起物業，多數業主都滿是委屈——大家按時繳納物業費，盼著小區環境整潔、安保到位，可實際生活里，很多人都在經歷"花錢買氣受"的糟心事。

第十四屆全國人大代表、北京金誠同達律師事務所高級合伙人方燕提出重磅建議：對嚴重損害業主利益的物業公司，要建立信用檔案，直接強制清退。這一提議一經提出，立刻道出了廣大業主的心聲。

矛盾糾紛頻發：物業服務"貨不對版"成常態

據最高人民法院3月2日發布的數據顯示，近五年全國法院依法審結的一審物業服務合同糾紛已達439萬余件。這一龐大的數字背后，是無數業主面臨的現實困境。

現在不少小區的物業亂象頻發，服務承諾大打折扣，安保保潔工作敷衍了事，樓道燈具、公共設施損壞后長期無人維修，小區綠化帶變成雜草叢生的荒地。更過分的是，收費賬目模糊不清，電梯廣告、公共車位等本該屬于全體業主的公共收益，被物業悄悄私吞。部分地區還出現物業擅自挪用巨額公共維修資金的惡劣情況——上海、廈門、北京等多地都曾曝出物業公司擅自挪用百萬乃至千萬公共維修資金，嚴重侵占業主權益的案件。

業主們最憋屈的遠不止服務差，而是爛物業想換換不掉。成立業委會的流程本就復雜，再加上物業從中阻撓，很多小區連業委會都成立不起來。就算千辛萬苦組建了業委會，罷免物業需要滿足極高的業主同意比例，只要有一點阻礙，這件事就很難辦成。更有甚者，物業合同到期后拒不撤離，甚至用斷水斷電、堵門鬧事的方式耍賴，最后受影響的還是老老實實生活的業主。據南方都市報此前報道，2025年北京一高檔小區就曾出現"新舊物業企業爭相上崗"的現象，舊物業公司以各種理由拒絕退場，導致小區管理一度失序。

代表調研：違法成本低，監管權責不清成根本原因

劣質物業敢這么橫行霸道，根本原因就是違法成本太低。基于深入調研，方燕代表發現，物業亂象頻發的根源在于多方面因素。

首先，當前物業服務標準模糊，收費和資金使用行為缺乏有效監督，住建、市場監管、街道、社區等多頭監管導致權責不清，看似都在管理，實則容易出現監管空白，讓部分物業成了"只收錢不辦事"的角色。企業違法成本極低，自然缺乏改進服務的動力。

其次，前期物業選聘多由建設單位指定，市場競爭不足，形成事實上的區域壟斷，而后期更換流程復雜、阻力大，優勝劣汰機制難以發揮作用。此外，當前城市社區中，業委會普遍運行不規范，專業能力不足，業主參與渠道不暢，自治能力薄弱，街道、社區對物業與業委會的指導、監督往往流于形式，基層自治能力亟待提高。

建立信用檔案：讓"信用分"與物業費掛鉤，實現劣者出局

方燕代表的建議直擊核心。她呼吁加快完善物業管理法治體系，推動《物業管理條例》相關條款優化升級，強化剛性約束。

具體而言，應明確物業企業、業主、業委會、街道社區、監管部門的法定權責；細化物業服務質量標準、收費定價規則、公共收益管理、維修基金使用等操作規范；健全社區、業委會、物業三方聯動機制與工作流程。

尤為關鍵的是，方燕建議探索建立物業企業信用評價機制，建立物業信用黑名單制度，把服務質量、收費規范、投訴處理、履約情況全部記入信用檔案。她提出，可以探索將物業費標準與物業公司的"信用分"掛鉤，建立信用與收費聯動機制，將信用等級作為物業費浮動的重要參考，倒逼企業提升服務。信用分數過低的物業會被限制承接新項目，對嚴重侵害業主利益、信用極差的物業公司，要限制其進入新小區，情節惡劣的直接強制清退，實現"劣者出局"。

對于公眾高度關注的維修基金和公共收益問題，方燕建議建立公示、審批、審計、追蹤制度，聯合安監、質檢、住建等部門開展全過程監督，嚴防挪用、浪費、虛報冒領等行為，并建立資金使用回訪制度，確保業主的錢真正花在實處。

破解更換難題：取消業委會前置條件，還權于業主

針對長期困擾業主的更換物業難題，方燕建議取消成立業委會作為更換物業的前置條件，明確前期物業服務合同期限屆滿自動終止。業主可以在街道社區指導下直接表決更換物業，徹底解決更換難題。合同到期后，原前期物業應無條件退出并完成資料、資產、場所全交接，強化行政責令、信用懲戒與強制執行機制，從源頭破解前期物業"到期不退、清退困難"問題，切實保障業主共同管理權。

這不是簡單換一個小區管家，而是倒逼整個物業行業優勝劣汰，讓混日子、撈油水的物業無處立足，督促物業把服務提上去、把賬目曬清楚，讓好物業真正留下來。政策從建議到落地還需要細化具體標準和執行流程，但方向完全正確，就是要把小區的主導權還給業主，讓物業回歸服務本質。

法規修訂進行時：社會各界期待新規出臺

值得關注的是，社會各界已廣泛關注到物業行業亂象，尤其是一些地方、公民和組織等提出希望盡快修訂《物業管理條例》，完善法治體系。

據去年12月公布的全國人大常委會法工委備案審查工作報告披露，備案審查近年已糾正了一些關于小區物業方面的地方性法規存在的問題。民法典對物業服務合同及相關問題作出規定后，有關行政法規、地方性法規應當及時進行修訂完善，貫徹自治、法治、德治相結合的精神，將物業服務管理有效融入基層治理體系，有效解決物業糾紛，提升居民生活品質。

據悉，經相關部門溝通，有關方面目前正在抓緊推進《物業管理條例》的修訂工作。面對小區物業不作為、亂收費、難以更換的困境，方燕代表的建議直擊痛點，為法規修訂提供了重要參考。

廣大群眾期待通過制度建設，讓物業服務行業朝著更加規范、透明、健康的方向發展，讓廣大人民群眾真正享受到優質、高效的物業服務。